2019年之前，想办理一笔小微企业房产抵押贷款的利率一般为年息6.37%-7.5%，有的银行还需要买保险，贵金属，理财等，而现在申请一笔同样经营贷款年息低至抵押经营贷款3.25%-4.5%…..
小微企业房产抵押贷款利率在下降，而按揭贷款利率二套最新是5.65%，对于我们来说想要获得低利率贷款有哪些机会和需要准备的工作呢，本篇我们一次给你聊个透。
通常借贷场景有以下几种：
1、已有的房产做抵押，补充企业现金流；
2、房产已经抵押替换，省利息；
3、先全款再抵押，完成房屋置换。
如果您完成其中一个场景操作，都会省下几万到几十万额外融资成本，对于有企业的客户来讲，这是实实在在让利中小微企业大礼包，而不是过去P2P那种挂羊头卖狗肉“伪”普惠金融贷款。
为什么银行有这么多不同贷款产品？
之前文章中我们介绍7款北京市场主流银行产品《北京2022年房产抵押贷款政策攻略》，很多朋友可能已经看的眼花缭乱了，估计也攒了一肚子问题。
比如，银行为啥要搞这么多产品，直接推出一款利率最低的不就行了吗？还有什么先息后本，等额本息，20年授信等一大堆名词，脑袋都要炸了。
简单点，好吗？
好的，我们今天就简单点。把所有产品捋一捋，从银行的视角聊聊贷款产品设计，从客户的视角谈谈银行贷款产品选择。
一、银行的盈利主要来自于息差。
也就是说，银行借的钱利率低，贷出去的钱利率高，中间的息差才是银行的收益，所以您会发现国有银行利率特别低，要求客群也就自然会高，而股份商业银行利率高，对于客户要求和准入门槛相对宽松。
同时，银行之间是直接竞争关系，为了争夺客户抢夺市场份额，必须各显神通。
BH产品：房龄老，能申请先息后本，利率自然会高点
GS产品：利率低，对企业和房产，经营流水要求会高。
ZS产品：还款方式灵活，只要您全国有企业就可以申请。
从以上产品中是不是感觉每个银行房产抵押贷款产品设计都有所不同，利率和准入客群也不一样。
二、房产抵押贷款产品千差万别
根据之前总结的7款房产抵押贷款产品为例《北京2022年房产抵押贷款政策攻略》，我们总结如下：
1、利率低的银行，对地段和房龄、公司经营情况就有很高的要求。
比如房产位置在不在银行的白名单内，也可以参考小区的成交量，是不是学区房。
银行逻辑很简单，我的利率低，所以我要最好的房子。万一哪天你还不上钱，我也能轻松执行房产还债。
不仅如此，还得要求主借款人年富力强，公司经营情况良好，有较强的还款能力。
虽然有房产作为抵押物，还不上钱可以执行抵押物，但是银行也不想出现坏账。
产品越好，对主借款人的要求也就越高！
2、而有的银行，能接受50平以下小房子，也愿意接受老人名下的房子。
其实北京的好的位置老房子一点也不愁卖，老人的房产做贷款往往都是子女在还。银行适当放宽了对房子的要求，放松了主借款人的要求，顺便也调高了点利率。
3、深圳事件出了之后，很多银行为了避嫌，不接受新产证抵押。
但有的银行对于真实经营的企业，有纳税经营良好，新购房产，也是可以申请房产抵押贷款。但利率方面，你懂的。
4、还有一类人群，是无法享受经营贷的利率优惠的。
比如公务员、金融行业人士等，就被公司这条限制了。
没问题，只要有需求，就有银行设计产品满足需求。
没有公司没问题，那就做抵贷不一，比如父母名下有公司，配偶名下有公司，额度上限1000万，利率嘛，也就再稍微抬那么一点点。
5、征信存在瑕疵的客户
在我们生活中的抵押贷款，信用贷款，信用卡可能会因为种种原因，出现晚还款，出现逾期的情况；一般银行对征信的逾期要求近两年内不能有连三累六，一些银行也可以申请操作的，企业有真实经营，经营情况良好，不是恶意逾期，上文提到过，每家银行设计的产品不同，这种情况下选对银行就可以申请。
综上所述，银行的房产抵押贷款产品是根据客群需求，被精心设计过的，充分满足了市场的多样化需求。
比如，今年的大环境就是经营贷宽松！
3.85%的贷款，两年前是需要特批的，需要拖关系拿到的。而现在呢，满世界都是3.85%-4.85%甚至3.4%的利率。
而2012年到2016年底很流行的抵押消费贷款，现在看来就有点鸡肋，现在银行已经基本停止抵押消费贷款
所以，趁现在北京小微企业降息大环境下，有房 有企业想申请低息贷款（预计4月份开始政策会收紧），速度办理！
三、客户使用场景的视角
简单来说，就是用房产向银行申请抵押经营贷款，从之前的年息6.86%置换成现在年息3.7%的抵押经营贷款，使小微企业节省50%的融资成本。
但因为房子不同，主借款人资质不同，贷款金额不同，对月供压力不同，也形成了复杂多样的选择。
从节省利息考虑，一定是选择利率最优的银行产品
从还款压力考虑，一定选择年限长，最好支持先息后本的产品
从授信额度考虑，有些人只需要200万救急，有些人必须抵押足够高的额度，这里又会涉及到每家银行的贷款成数和评估价差异。
从买房置换角度，只能选择接受新产证的银行，哪怕利率略高了一点，但跟房子涨幅相比，多付的这点利息毕竟是小头。
说了这么多，该如何选到和自己最匹配的银行产品呢？
这就需要：
1、对自己条件的审视（包括房产、征信、流水、公司）
2、对银行产品的了解（包括利率、成数、还款方式、贷款年限等）
3、通过梳理自身条件和需求，在专业人士的帮助下，达到银行的申请条件
总结
今年的经营贷受到政策全方位扶持，是个非常好的切入时机。无论是切换贷款节省利率，房子做抵押留点现金，还是买房置换，都可以极大的降低成本。
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