《房地产行业风险分析报告》房地产行业风险特征_常熟房屋抵押贷款公司,杭州联合银行吴山支行

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房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写!

房地产投资风险的研究

摘　要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险

的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。

关键词:房地产,投资,风险,策略

　　房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源

投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行

为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过

程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对

整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而

不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项

目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,

必须做好风险管理工作。

1　房地产投资风险产生的原因

导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投

资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研

不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运

用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不

利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物

价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和

银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成

的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,

金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意

外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

2　投资风险的分类

1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和

技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发

商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风

险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃

等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风

险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费

者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进

步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)

按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静

态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及

建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获

利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按

风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,

指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过

相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范

围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认

识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进

行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策

阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房

地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发

商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房

地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资

前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地

产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。

d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租

或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类

的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、

系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风

险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可

保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。

3　房地产投资风险的规避和控制

1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,

达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和

共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到

不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达

到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合

理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投

资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共

同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投

资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合

策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程

度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投

资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。

例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分

在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥

补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地

产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理

的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制

风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为

重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可

以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资

产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制

风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务

中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,

就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物

价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开

发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类

似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。

风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实

际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这

种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,

把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中

的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损

失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有

十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地

产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时

应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保

险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险

公司等几方面的因素。

4　结语

当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力

都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对

于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一

风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资

是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以

在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或

在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。

参考文献:

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房地产可行性分析报告需要什么资料

房地产项目可行性研究的步骤和内容
可行性研究的步骤
（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。
（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。
房地产可行性研究的内容
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

最后，可以咨询一些专业咨询机构，查看一些他们的案例是怎么写的，如前瞻产业研究院。

房地产投资开发业风险存在于哪些方面?

房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢？一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。主要包括以下三方面的风险：1、利率风险2、购买力风险 3、资金变现风险房地产项目开发风险：房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。一、立项阶段的风险1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。二、土地获得阶段的风险在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险有： 1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。三、项目建设阶段的风险1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性需求，以及设计进度不能满足工程要求。2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。四、销售、管理阶段的风险1、销售时机。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。

以上就是小编对于[《房地产行业风险分析报告》房地产行业风险特征]问题和相关问题的解答了，希望对你有用

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