买了拆迁安置房，结果卖家偷偷把房子抵押出去了。
源自（2019）苏02民终2418号民事判决书
2009年9月，平某父子所有的村楼遇到政府动迁，获得了两套拆迁安置房，拆迁安置合同上约定平某父子二人是房屋的共同共有人。在入住房屋后尚未办理产权登记前，平某见另一套房屋空置，索幸将该房屋出售给了蒋某夫妻，合同上平某以儿子名义一同签名并盖章。
蒋某夫妻二人购买该房屋后，由于政策尚未出台，暂时不能办理产权证明。在2015年2月，平某儿子又找到蒋某夫妻二人补签了协议，确认平某与蒋某夫妻的房屋买卖合同和房款已经给付的事实。
2016年，当地政府出台了关于拆迁安置房买卖相关规定，该规定安置房买卖后可以作产权变更登记。规定出台一年后，平某父子二人把已经出售的房屋权属登记在自己名下。蒋某夫妻二人发现后，要求平某父子更改权属登记，但被置之不理。
在平某父子二人拒不配合情况下，蒋某夫妻二人只能起诉至相关部门，要求对方配合办理产权变更手续，并赔偿延误变更出让费用上涨的损失。在审理前，平某父子二人又以该房屋为抵押标的，向第三人王某借款22万元，并办理的抵押登记。审理过程中，蒋某夫妻增加了消除王某抵押权的诉讼请求，王某则辩称，抵押权应当优先与蒋某夫妻二人的合同债权。
本例关键焦点在于，1、拆迁的安置房是否可以买卖，买卖合同是否有效？2、抵押权作为物权经过登记后，其效力是否必然优先于一般债权？
内容总结：
首先，拆迁安置房不同于农村宅基地房屋一体建筑，依据民法典总编关于合同效力的规定，只要双方的意思表示不存在无效的事由，则合同成立并生效。
而针对平某父子二人在审理前突击将房屋进行抵押的行为，虽然民法典物权编原则上规定了物权的顺序优于一般债权，但是购买房屋合同形成地对房屋债权请求权属于“物权期待权”，在符合特定情况下，其优先于后设立的物权。那拆迁安置房是否适用于这一规定呢？依照相关审理人员的观点，答案是肯定的。
具体理由如下：
1、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全国法院民商事审判工作会议纪要》等文件，虽然“物权期待权”适用与商品房买卖当中，但拆迁安置房并不同于农村宅基地一体房屋，买合同并不当然无效。且各地虽针对拆迁安置房的上市都出具了不同的规定，但归根结底是允许安置房上市交易。因此拆迁安置房也理所应当使用“物权期待权”的原则性规定。
2、从交易安全角度来看，房屋作为大件消费商品，许多家庭穷极一生才能拼搏一处安身立命之所，而在拆迁安置房买卖过程中，又往往因当地的政策滞后，导致无法及时办理产权证书，在这段时间差中极易滋生纠纷矛盾。因此如果买受人在合理的时间范围内，积极主张了“物权期待权”，那么其债权是可以优先于抵押物权。
3、“物权期待权”虽然有利于保护买受人的利益，但是也打破了物权先于债权的常规，因此“生于”购房合同债权的“物权期待权”应当严格审慎地适用。“物权期待权”归根结底是为了保护房屋买受人的生存利益，其指向的是基本的居住权，若买受人为投资或者其他非必要生存居住的目的时，其债权仍应当遵循物权优先原则。我国法律对此也做了一定的描述规定，例如在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中，规定了在同一设区的市内，未满足基本生活住房需求时或者面积未达到基本生活住房需求时，仍应视为符合法律的保护范围。
以上便是今日风云的分享，本例中，相关专业人员引入最高法相关处理案例精神，最终在二审支持了蒋某夫妻二人的诉讼请求，保护了弱势一方的权益，打击了平某父子二人不诚信的行为，不得不说是一位专业与德行并重的好法官。希望大家能从中学习到部分法律知识，在日后遇到相似情况时，也能从容应对。
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