导语
案例一
案号：一审：（2018）苏1181民初4929号
二审：（2019）苏11民终1701号
上诉人（原告）：中国华融资产管理股份有限公司XX分公司（以下简称华融公司XX分公司）
被上诉人（被告）：兆华XX公司、彭某一、王某、彭某二（子）
案外人：中国建设银行股份有限公司XX支行
案件简介
2014年8月20日，彭某、王某与案外人中国建设银行股份有限公司丹阳支行签订《最高额抵押合同》，约定由彭某一、王某以其房地产为兆华XX公司于2014年8月20日至2018年8月19日期间向建行丹阳支行的借款在最高限额100万元的范围内提供抵押担保，并办理了抵押登记。
2014年8月29日，彭某一、王某代理其子彭某二与建行丹阳支行签订《最高额抵押合同》，约定由彭某二以其房地产为兆华XX公司于2014年8月29日至2018年8月28日期间向建行丹阳支行的借款在最高限额200万元的范围内提供抵押担保，并办理了抵押登记。
2013年12月5日，陈某、贾某与建行丹阳支行签订《最高额保证合同》，约定陈某、贾某对兆华XX公司于2013年12月5日至2018年12月4日期间向建行丹阳支行的借款在保证责任最高限额3000万元的范围内承担连带清偿责任。
2013年12月5日，彭某一、王某与建行XX支行签订《最高额保证合同》，约定彭某一、王某对兆华XX公司于2013年12月5日至2018年12月4日期间向建行丹阳支行的借款在保证责任最高限额3000万元的范围内承担连带清偿责任。
2014年9月17日，金长江公司与建行丹阳支行签订《最高额保证合同》，约定金长江公司对兆华XX公司于2014年9月17日至2015年9月16日期间向建行丹阳支行的借款在保证责任最高限额2500万元的范围内承担连带清偿责任。
2015年，建行丹阳支行与兆华XX公司签订三份《人民币流动资金贷款合同》，江苏金长江环保汽摩消声器有限公司（以下简称金长江公司）、彭某一、王某、陈某、贾某与建行丹阳支行签订了《最高额保证合同》。建行丹阳支行于上述合同签订后履行了出借资金的义务。
2017年11月20日，建行江苏省分行将债权转让给原告华融公司XX分公司，并于2017年12月12日在《江苏经济报》刊登债权转让暨催收公告，但各被告仍未偿还借款本息，原告诉至法院，诉求之一为请求就彭某一、王某、彭某二抵押的房产、土地使用权折价或变卖、拍卖所得价款在抵押金额范围内优先受偿。
一审结果
01兆华XX公司应于判决生效后三十日内偿还华融公司江苏分公司借款本金1899.374782万元，给付截止2017年10月18日的欠息441.18589万元，并自2017年10月19日起按年利率10.248%给付逾期利息、复利至借款清偿止；02金长江公司、陈某、贾某、彭某一、王某对兆华XX公司上述借款本息承担连带清偿责任，担保人在承担连带清偿责任后有权向债务人追偿；03华融公司江苏分公司有权就彭某一、王某提供抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款在抵押担保金额的范围内优先受偿；04驳回华融公司江苏分公司其他诉讼请求。
二审结果
驳回上诉，维持原判。
案件简析
本案争议焦点系丹阳支行与彭某一、王某代表彭某二签订的《最高额抵押合同》是否有效？
父母将未成年子女名下房产进行抵押担保，该抵押是否有效，目前该类案件裁判思路还未统一。父母以未成年子女名下房产进行抵押担保，涉及到未成年人和交易相对方两个不同利益群体，侧重保护未成年人利益，还是维护交易安全的角度不同，也导致司法实践裁判结果的不一。
结合本案裁判结果，加之我国民法典总则部分确定的最有利于被监护人原则，笔者认为应重视未成年人利益的保护，通常情况下父母以未成年子女名下房产的抵押担保是无效的，但在特定情形下，为了交易秩序，可以认定抵押担保有效。
依据我国民法典第三十五条第一款的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
首先，关于本案彭某二的父母彭某一、王某代表彭某二签订的《最高额抵押合同》是否为了彭某二利益。案涉《最高额抵押合同》所担保的债务是兆华XX公司对建行丹阳支行的借款。兆华XX公司系有限责任公司，法定代表人为陈萍，股东为陈萍且100%持股，依据现有证据不能证实彭某一、王某或彭敏锐与兆华机械公司有直接利益关系。
因此，依据现有证据不能证实兆华XX公司的本案借款与彭彭某二有利益关系，不能认定彭某一、王某代表彭敏锐签订的《最高额抵押合同》是为了彭某二的利益。
其次，关于彭某一、王某代表彭某二签订的《最高额抵押合同》是否无效。根据我国《民法典》一百四十三条第三款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《民法典》第三十五条第一款规定：“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”该规定是对监护人监护职责的规定，并明确规定监护人不得处分被监护人财产的范围，系法律的强制性规定。违反该规定的，依据我国《民法典》一百四十三条第三款的规定，应无效。
因此，彭某一、王某代表彭某二签订的《最高额抵押合同》系无效合同，上诉人华融公司江苏分公司要求彭某二承担抵押担保责任缺乏事实和法律依据，法院未支持。
观点
笔者认为，将未成年人房产抵押，如果抵押权人行使抵押权处分抵押房产，将损害未成年人利益，因此该类案件应当看抵押担保的借款是否是为了“被监护人利益”。被监护人利益也体现在家庭成员的家庭利益之中，家庭利益的发展也间接有利于被监护人未来的利益。
只有未成年人监护人为其出资购买了房产，监护人才有权代表未成年人对该房产进行抵押，否则抵押将侵害未成年人的利益。但过分强调保护未成年人利益，将会导致涉及未成年子女房产抵押均无效，涉及到此类家庭的融资权益，也不利于保护交易稳定。为了兼顾未成年人利益和交易安全，可以允许债权人善意取得抵押权，但必须严格限定善意的条件。
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