今天分享的案例是一对89年的小夫妻，他们的家庭收入中等，但房产比较多，而且由于各种原因不打算卖房，想通过抵押贷款的方式在省会城市买学区房。
这种以贷养贷、以房养房的做法可行吗？
案例回看
主人公：
小丹，89年全职妈妈，每月兼职收入约2000元；
老公也是89年，公务员，一年工资福利约7-8万，每月公积金缴存1000元左右，没有办理提取；有个1岁多的小宝。
家庭支出：
保姆费每月3000元，夫妻俩日常花费每月2000元，孩子花销每月2000元，公积金还款每月2000元。
年支出方面主要是保费支出，小孩重疾险每年5300元，夫妻俩意外险重疾险共2万。
存款：
50万，近三年内小丹不想动用这笔钱，目前用于投资，每年收益8万。
房产：
夫妻俩在各自老家各建了一栋房子，其中一栋房子的年租金收入为2万元，另外一栋目前还未租出去，预计年租金收入8-10万。由于建房，小丹的父母从银行贷款了200万，贷款期限3年，每三个月还一次利息，金额5.3万，利息由父母代为偿还，小丹夫妻俩只需到期后还本金100万。
理财目标
(1)想在省会城市买学区房，预计首付50万左右；
(2)还父母贷款的100万本金；
(3)不动用现有50万存款，抵押其中一套房子贷款150万，完成上述两个理财目标；
(4)通过理财让财富增值，提高生活品质。
财务分析
这对夫妻的家庭情况看起来比较复杂，其实财务状况很简单，这里就不做表格进行分析了。
小丹家庭年收入共计20.4万，其中自己的兼职收入2.4万，老公工资8万，投资收入8万，房租收入2万；家庭年支出是13.3万。每年家庭结余资金是7.1万，年结余率为35%。
单从结余率看，小丹的家庭财务状况一般，刚达到30%的结余率健康线。不过鉴于小丹老公还有未提取的公积金，以及未出租的房屋收入，所以也不用太着急，继续保持当前状态即可。小丹的兼职工作继续加油，每月2000元的收入对家庭还是有一定帮助的。
目前仅有50万存款，每年的投资收益是8万，年收益率为16%。从收益率看，这种投资可能是民间借贷，建议小丹注意风险，不要把所有金融资产都放在民间借贷里，即使是你认为的“熟人”介绍。
理财建议
1、办理公积金提取
小丹老公每月公积金缴存1000元左右，已经缴了5年，这笔钱放在公积金账户上只能享受每年1.5%的收益，收益率的确太低了。
由于小丹目前有公积金贷款45万，所以完全可以申请办理公积金提取手续，提取出来的资金即使放在货币基金里，每年也能获得3% – 4%的理财收益，还能缓解一部分家庭压力。
2、抵押房子去贷款，注意四个方面
小丹几乎所有的理财目标都是围绕房子展开的，她希望可以通过抵押房产从银行贷款150万，这样既可以把父母的100万还清，还可以在省会买套学区房。
想法很美好，落地却比较困难。在实际操作过程中，小丹需要注意以下几点：
(1)50万首付预算是否够用
在省会贷款买房，除了要考虑首付，还得考虑各种税费，以及装修等支出，所以小丹需要认真核算下，预算的50万首付是否够用。
(2)租金是否能覆盖房贷
小丹的打算是省会贷款买的房到手后不自住，而是用于出租，然后用租金来还房贷。
这就需要小丹评估下每月房租是否可以完全覆盖每个月的还款额，如果不够，差额有多少？建议提前了解下租房市场，以免到时候差额太大，又增加了不少负债压力。
(3)衡量贷款利率高低
按照小丹父母目前的贷款情况，我们可以大致推算下当地抵押贷款的利率：贷款200万，贷款期限3年，每三个月利息5.3万，实际贷款利率高达11%。
如小丹所说，她们申请贷款的话，也只能贷款三年，这个是当地银行的规定，且没有其它延长期限的方法，那这个贷款成本还是很高的。
(4)刨去租金收入，看还款压力大不大
小丹目前这套想用于抵押的房子，预计每年租金能达到8-10万左右，而抵押贷款150万的话，预计每年利息是15.9万，这中间有6万左右的差距，还款压力还是很大的，估计到时候还得向父母寻求支援。
另外，3年贷款期限到期后，小丹还需要归还150万的本金，这笔钱如何筹措呢？估计还是得把其中一套房子卖掉来解决。
最后总结
像小丹这样的情况，房子不要贪多，也不要频繁地贷款来买房，毕竟家庭收入并不是很高。如果下定决心要在省会买房，不如把老家的房产卖一套，盘活资金，而不是靠抵押贷款(利率还很高)的钱又去贷款，这样负债的压力真心很大。
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