我国推行住房抵押贷款证券化的障碍(我国住房抵押贷款证券化存在的问题及对策)_公积金贷款额度怎么算,个人住房抵押贷款

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9条解答

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一.住房抵押证券化

1.人们借钱买房，房地产商确实没有遭受损失，但是，当房价下跌，利率上升时，次级信用人就无力还贷了，于是，银行的发出的就变成坏账了，即使收回抵押物，房子的价格下降了，就是资不抵债，所以其实是银行没钱了……但是次贷危机还有一个很严重的问题就是资产证券化。

2.在此次危机下，商业银行因为对表内资产的资产证券化，转为表外资产，在证券化过程中，产权转移了出去这个是特例所以商业银行本身损失不大，他们损失主要是买了相关债券。

3.住房抵押证券化，是商业银行把资产表中的“住房抵押”项打包卖给相关机构，让这些来整理成新的住房抵押债券，在市场上投放。

4.因为这种抵押虽然对银行是资产，但因为回收期限长，影响银行的资金流动和经营，所以他们希望可以卖出了这种资产，而可以得到大笔现金在短时间内。

5.这就是住房抵押证券化和产生的原因！

6.希望我的回答您满意！

二.中国住房抵押证券化的运作模式有哪些

1.抵押的条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，有偿还本息的能力，无不良信用记录；有合法有效的购房合同；以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30 的首付款；已购且办理了房子抵押的，原房子抵押已还款一年以上，余额小于抵押住房价值的60 ，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；能够提供行认可的有效担保；行规定的其他条件。

三.住房抵押证券化是指什么有哪些优点

1.住房抵押证券化MBS:Mortgage-BackedSecuritization是指金融机构主要是商业银行把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押汇聚重组为抵押群组。

2.由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

3.－有利于拓宽商业银行的融资渠道实行住房抵押证券化，将银行持有的住房抵押转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。

4.90年代，美国每年住房抵押的60 以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

5.二有利于降低商业银行的经营风险我国商业银行发放的住房抵押期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行债务。

6.而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。

7.随着住房抵押业务的发展和占银行总额比重的提高，住房抵押证券化这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。

8.通过住房抵押证券化，将低流动性的转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。

9.三有利于提高商业银行的盈利能力实行住房抵押证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。

10.1．银行对已证券化的住房抵押仍可继续保留服务职能；包括收回本息、账户记录、组织抵押物拍卖以及其他相关服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。

11.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3．住房抵押产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。

12.可见，住房抵押证券化使银行的收入突破了传统存利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。

13.四有利于加强商业银行的资本管理按照《巴赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8 其中核心资本成分为4 。

14.而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。

15.因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。

16.五有利于完善中央银行的宏观金融调控公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。

17.随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。

18.六有利于推动我国资本市场的发展根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押证券化又会促进资本市场的发展与完善。

19.一方面实行住房抵押证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。

因此，实行住房抵押证券化有利于推动我国资本市场的发展。

四.我国商业银行为什么要鼓励发展住房抵押证券化?

1.分散的压力吧，房价不能再炒了，又要担心房产泡沫造成银行房贷的亏空。前一阵很多银行高层跳槽离职估摸都是和房贷相关的职位，应该是怕房价泡沫银行收不回造成亏空而跑的。好在现在在完善个人诚信系统并以银行债转股等可能性措施，这样一来，哪怕房价真的泡沫，至少可以通过个人诚信系统确保归还吧。

证券化等举措应该都是预防房产泡沫银行亏空来的吧，毕竟房地产产业房价虚增太高，风险已经太大了。这些举措出台后至少银行不会因为房产泡沫后而立刻亏空。

五.住房抵押证券化的主要参与者有哪些?

1.投资主体只限于机构投资者现阶段，我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的，也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。

2.”这一方面是汲取我国股票市场的教训，由于我国住房抵押证券化处于起步阶段，相关的法律金融制度不完善，逐步向个人投资者开放MBS业务，可以积累经验，保护中小投资者的利益，避免市场过度的非理性行为;另一方面，MBS在我国是一种全新的固定收益证券，其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同，对风险管理能力要求高，而机构投资者在这一方面比较成熟，从而能够保证国内住房抵押证券项目的顺利实施。

3.我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看，只有切实保护中小投资者的利益，才能最终真正推动资产证券化的发展，这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。

六.房地产证券化与次贷危机关系？我国如果发展房地产证券化应怎么做？

1.美国次贷危机对我国房地产业的启示面对美国次贷危机引起的全球经济危机的出现，综合考虑我国产能过剩和即将面临的出口缩减，国内流动性泛滥危机因素，可以说中国经济和金融体系已经潜藏着巨大的风险。

2.因此，必须慎重对待我国房地产业的发展规划。一加强信用监管，提高个人房贷资产质量建立和完善我国个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放的监督管理，对个人住房抵押的信用风险分层次管理。

3.完善个人信贷法律，加强对失信、违约的惩处，从法律上保障银行开办消费信贷业务的利益。二实现商业银行资产证券化，通过证券化分散风险目前，我国的各大商业银行还没有实现资产证券化，所有按揭都存放在商业银行，也意味着所有风险都集中于商业银行。

4.一旦银行遭遇风险，将对金融业、房地产业以及相关上下游产业带来致命打击。对此，加快住房抵押证券化，发行抵押债券，引进抵押投资者可以有效解决银行资金问题，避免所有风险都集中在商业银行。

5.并减少风险积聚，把风险分担给其他投资者，从根本上改变传统银行的盈利模式，帮助融机构突破资本的瓶颈。当然，在推动住房抵押证券化的过程中，也要加强监管．注意规避由此产生的风险。三切实稳定房价和研究防范危机的措施我国政府应该切实采取措施稳定房价，研究如何应对可能出现的住房信贷危机。

6.政府应时刻监控住房抵押市场的危机聚集情况，在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告，减少或停止新的危险住房抵押。

7.在市场危机爆发初期，政府应该挺身而出，坚定市场信心，防止市场过度反应，导致危机扩散到金融市场其他领域。

8.政府应该稳定借贷者，减少其被银行和抵押公司收回房屋资产以降低收回的速度，保障房价稳定，也保证社会稳定，防止危机扩散到社会及政治领域。

七.个人住房为什么可以实行证券化

1.您好，住房实行证券化可以说是一个趋势。宏观来看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险，促进经济发展，还具有促进扩大消费、发展住宅产业的功效。

2.微观来看，开展住房按揭等证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵押风险，有利于降低按揭利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。

这项金融创新活动目的是解决住房抵押市场的流动性问题。

八.个人住房证券化住房抵押证券化是不是一回事？

1.住房抵押证券化MBS根据证券化的资产种类，可分为个人住房抵押证券化RMBS和商品房抵押证券化CMBS。

2.前者是以居民个人住房按揭进行的证券化，后者是以房地产开发商通过抵押其楼盘获得的进行的证券化。

九.金融房地产抵押证券化

房地产抵押证券化是一种能融通巨资，转嫁金融机构提供房地产抵押产生的风险的金融技术。引进这种技术对我国民法、公司法、证券法等众多法律部门造成了冲击。本文通过分析它的概念、各环节的法律性质而指出这些冲击，并认为应对有关法律做相应的补充或修改。此外，还应由全国人大常委会授权国务院对资产证券化专项立法。

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