个人住房贷款风险的对策(个人住房贷款风险分析)_杭州二抵押贷款,杭州住房抵押贷款公司

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10条解答

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一.浅析个人住房有哪些风险

1.个人住房风险有：(一)个人住房业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。

2.“假按揭”风险“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭，从而达到套取银行信贷资金的目的。

3.自2003年下半年以来，国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下，很多开发商开始借假按揭之名套取银行信贷资金。由于房屋发生瑕疵的风险假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如房屋有严重的质量题目，无法正常居住;住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠;开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠，放弃供楼，造成信贷风险;开发商为了售楼，过度地承诺。

4.最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行;物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠加大信贷风险。

5.这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。借款人的信用风险目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。

6.另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。

7.(二)个人住房风险的内因则是贸易银行的操纵风险，主要有职员道德风险、审查风险和贷后治理的风险。

8.职员道德风险主要是指银行经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导审批人。

9.更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。审查风险审查是个人住房业务的重要环节。在审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。

10.有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低人的首付款比例，或者放松人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。

11.贷后治理的风险大部分贸易银行对个人住房的贷后治理参照公司类的贷后治理模式，要求对每笔定期检查、报告。

12.而个人住房具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类客户的数目，假如沿用公司类的贷后治理办法，根本无法及时了解客户经济及家庭变化的情况。

当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

二.个人住房的风险分析

1.个人信用带来的风险这是个人住房风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

2.对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。

3.在国外，银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。

4.个人住房年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

5.担保人(即开发商)作为借款人从银行获取履行担保的第三方，如果借款人不能在其年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

6.欺诈风险这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的，致使我行信贷资产遭受损失的行为。

7.重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

8.银行风险随着个人住房业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。

9.但是，如果在办理的过程中过于追求效率而忽视了操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致的损失。

10.抵押物风险这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部。

11.二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。抵押物处分引起的风险这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对抵押物进行处置以偿还时产生的风险。

12.主要表现为：(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。

13.其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。

14.虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。

15.银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。

16.此外，个人住房的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

17.条件风险这是指个人住房的按揭成数、利率、还款方式、期限等条件因借款人经济状况的变化而对产生的影响。

18.如2012年银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言风险要小得多。

19.此外，个人住房属于中长期流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。其他风险其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三.个人房屋风险

1.个人房屋风险-——违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押债务的大小，作出违约与否的决策。

2.当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

3.个人房屋风险-——流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。

4.现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押却属于长期。

5.这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。个人房屋风险-——经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。

6.经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押数量也急剧增加。

7.经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。

8.这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的呆坏账，极易导致银行的信用危机甚至破产。个人房屋风险-——利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。

9.如果利率上涨，住房抵押的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。

10.如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还，给银行带来风险，主要表现在，提前的发生使得住房的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

四.如何防范个人住房抵押的风险

1.去银行办理抵押降低的风险。房产抵押流程：借款人在银行开立活期存款帐户；准备要求的资料；面签银行；银行报卷和审批；银行审批通过后，通知借款人审批结果，并与借款人签订借款合同；到建委做抵押登记；建委出它项权利证；视情况办理保险、公证等手续；银行将直接划拨到合同约定的帐户中；借款人按借款合同的规定还本付息。

2.申请房的资料：借款人的有效身份证、户口簿;婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);房产的产权证;担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)。

五.房地产信贷风险包括哪些如何化解房贷风险

1.房地产信贷风险的类别项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异，这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以存在较大的政策性风险，这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2.房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。

3.这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响，海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

4.同时，原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性，其受经济环境的影响因素较多。由于房地产项目按揭时间较长，在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。

5.这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。化解房地产信贷风险的对策地产行业风险正逐步积聚，部分风险已经显现。面对房地产市场的新情况，我们不能无动于衷，应该采取有效措施，积极应对和化解可能存在的风险。(一)提高房地产信贷的认识，加强房地产管理。一是要提高认识，克服把房地产信贷片面作为一种“优良资产”，在经营上急功近利的不良倾向。对房地产信贷风险及其危害性要加以高度重视，妥善处理安全性与赢利性的辩证关系，增强防范风险的意识。国际上的经验一再证明，房地产信贷风险与国家的宏观经济形势特别是居民对宏观经济形势的预期高度正相关，不能简单地认为房地产信贷是低风险品种。

6.要改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。要妥善处理好当前房地产市场存在的市场供给过剩与居民有效需求不足、商品房供应结构与居民需求结构不合理、银行局部短期利益与国家整体长期利益相背离、营销力度加大与贷后管理偏松等主要矛盾。

7.在发放时，应注意市场细分，优化自身的结构;要合理设定高档房地产信贷与中低档房地产信贷的比例、商业楼宇与住宅开发信贷比例、开发与个人住房信贷比例、开发与流动性比例等。

8.二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取。首先要严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放;其次要优选项目、优选客户。

9.优先选择资本金占比较高、风险较低的住房类房产项目，尽量回避风险相对较高的商业性地产项目。在同等条件下对所处地段较好的项目进行支持。经济相对发达、住房价格相对低、信贷管理水平相对较高的地区优先扶持，合理控制房地产投资过热以及信用环境较差的地区项目规模。

10.重点支持普通商品住房、经济适用住房项目。重点支持自住房需求，规避金融风险。三是加强房地产管理。首先，进一步完善和严格遵守房地产信贷管理制度。针对国家实施的房地产宏观调控措施，必须进一步修订和完善房地产信贷管理制度，并严格执行和检查。对房地产信贷政策落实不到位，调查、审查、检查不力的相关人员，按照信贷制度和纪律严格进行责任追究，借以促进信贷管人员对房地产信贷制度的遵守和执行。

11.其次适当增加信贷管理人员比例，加大对信贷管人员的培训力度。由于农村信用社项目多、人手少，一个信贷人员管理多个项目，再加上信贷人员素质普遍较低，以致时间、精力和能力的有限性直接导致房地产信贷制度不能很好的落实。

12.因此，必须加大对信贷管理人员的培训，使信贷管理人员真正成为现代房地产市场的调查员、观察员、评估员，确保房地产项目评估的高质量。

13.其三，要加强对房地产全过程的监管。对开发商要独立开设账户，视工程进度，分期拨付，严格执行实贷实付、受托支付等制度;在发放按揭时，在超过项目建设筹资方案中的预售款后，应该及时收回置换银行开发。

14.同时，适当提高个人购房首付款比例，抑制开发商利用假按揭套取，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。

15.四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。

16.五是合理确定期限。要充分认清当前房地产市场的新情况，在测算还款期时不应对市场预期过于乐观，应该根据房地产市场需求新的特点，在评估时适当延长项目还款期，合理确定期限，避免因客户出现流动性风险造成房地产开发形成不良。

17.六是要进一步完善房地产抵押风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。(二)强法律意识，充分利用法律工具防范风险。在风险防范中法律是最主要的也是最重要的防范措施。担保是常见的风险防范措施，我们必须充分利用这一措施。第一，要求所有的借款人都提供借款担保，即使对信用等级较高的借款人也是一样。因为担保措施的采取有利于风险的转移与分散。而越是信用等级较高的借款人越有能力提供借款担保。第二，尽量选择最有效防范风险的担保种类。我国担保法规定了保证、抵押、质押、留置和定金五种担保。根据借款合同的性质，一般使用前三种担保。由于保证是以保证人的信用作为担保的，在当今企业普遍不景气、信用缺失的情况下，最好不要采用保证担保。不得已采用保证担保时最好要选择连带责任保证担保;第三，要确保担保合同的有效性。首先是确保担保主体的合格性。担保人依法应属于企业法人或非公益事业法人。其内设机构和分支机构不应成为担保人。第三人提供担保的，必须由第三人或第三人授权委托的代理人签订合同。其次，担保人意思表示真实。担保人提供担保应完全出于自愿，不是受欺诈、胁迫所为。再次，抵押物和质押物有证据证明属担保人所有，且不属法律禁止抵押、质押的物品。对限制流动的抵押物、质押物的变现可能应充分了解。抵押值一般不高于抵押物、质押物评估值的50-70 。对市场前景不好，价格大起大落的物品要尽量降低其抵押质押值。数额和最高额抵押要依据抵押质押值并考虑因此支付的利息、违约金、赔偿费的等再行确定。的数额肯定要低于抵押值、质押值。最后，要有符合法律规定的形式和生效条件。按担保法规定，抵押、质押应签订书面合同。土地、房产、机器设备抵押只有依法办理抵押登记方可生效。(三)提高诉讼意识，运用法律手段防范风险。在市场经济的今天，法律是预防、化解纠纷的最常见也是最有效的手段。在房地产信贷中提高诉讼意识、运用法律手段，不仅能达到化解纠纷的目的，也可以化解或减少风险。诉前财产保全和诉讼中财产保全的法律措施有利于保证判决的顺利执行。对于可能出现风险和刚刚出现风险的及时提起诉讼，能减少的损失。通过法院判决，可以通过强制执行的手段达到债权实现的最佳效果。同时，培训专门的法律人才或聘请常年律师，有利于对风险的防范。专门法律人才和律师具有专业的知识和技能，在防范风险中具有不可替代的作用。首先，可以通过法律讲座的方式，将房地产信贷风险防范的措施、方法和手段灌输给信贷管理人员，使信贷管理人员防范风险的意识和技能普遍提高;其次，专门签订、审查、管理房地产借款合同，避免合同无效、集中放贷等带来的房地产信贷风险;再次，参与诉讼，并抓住诉讼的最佳手段和时机，减少风险和损失。

六.个人住房风险有哪些

1.在当前的市场状况下，建设银行的个人住房面临着一些新的风险因素，主要有房地产市场波动的风险，借款人还款压力增大的风险，假按揭风险，中介机构的风险，银行操作风险，流动性风险等等。

2.面对这些风险，多年的个人住房管理经验，使建设银行具有一定优势，主要表现在：先进的风险管理理念和组织架构，强大的网络系统和审计手段，专业的操作流程，标准化催收体系，还有住房抵押证券化的试点经验。

七.住房抵押风险防范怎么弄？

1.住房抵押风险防范怎么弄？针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的申请后，需要对购房者的基本情况如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等进行详细调查，并根据调查的结果决定与否及合同条款的拟定。

3.二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2流动性风险的控制住房抵押期限长，而用于的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。

4.但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有71891万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。

5.针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

6.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押风险预警系统，防范市场和政策风险。

7.一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押带来的风险。

8.？

9.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。

10.与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

11.二是开发固定利率抵押，它是指在抵押合同所规定的还贷期限内，利率固定不变的抵押方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与相匹配如发行固定利率债券等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

八.银行个人有哪些风险防范措施

1.不是作业题吧，银行都是要提供抵押物的，没有抵押物会让担保公司出保函来转移风险，最可能出风险的是无抵押，只凭信用但这种方式一般不会给太多钱。

九.如何避免房贷风险？

1.如何避免房贷风险：申请应量力而行申请房贷时，借款人应根据自身的还款能力、资金需求情况确定好额度、期限，切勿盲目行事，因为额度越高、期限越长，借款人需要支付的利息较多，这样会增加还款压力。

2.获贷后按时足额还款房贷客户拿到资金后，应按照合同约定按时足额还款，以免留下不良信用记录。如果还款过程中出现经济出现变故，应及时与行联系，协商解决办法。妥善保管合同签订房贷合同后，借款人应妥善保管合同，切勿随意丢弃，因为该合同具有法律效力，若此后发生纠纷，它就是最好的凭证。

十.如何防范个人信贷风险

1.如何防范信贷风险次贷危机对商业银行的重要启示是，在经济增长阶段忽视风险必将导致经济减速阶段的风险甚至是危机的爆发。

2.当经济发生周期性波动时，商业银行的质量将首当其冲一要加强宏观经济运行的分析，高度关注经济周期波动可能带来的风险。

3.自2002年中国进入新一轮经济增长周期以来，境内商业银行在旺盛的需求下产生巨大的盈利冲动，同时流动性过剩导致其面临巨大的盈利压力。

4.在盈利冲动和压力的双重推动下，大多数银行更多地注重盈利而忽视和放松了风险防范，尤其是个人增长速度居高不下。

5.次贷危机对商业银行的重要启示是，在经济增长阶段忽视风险必将导致经济减速阶段的风险甚至是危机的爆发。从当前宏观调控态势和运行环境看，中国经济在经历了近6年的快速增长后，未来几年中国经济高位增长的势头可能放缓。

6.当经济发生周期性波动时，商业银行的质量首当其冲。同时，对中国的银行而言，必须认真考虑如何更好地防范全球金融体系中的风险。我国金融业积极稳妥地推进对外开放、实施“走出去”战略的同时，全球金融体系中的风险不容忽视，必须深化改革，改进风险管理能力，提高综合竞争力。

7.二要科学设计信贷产品。美国次贷危机爆发的重要原因之一，在于金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准。面对房价不断上涨，忽视住房的第一还款来源亦即人自身的偿付能力。公司和银行为了营销推出了一系列金融创新产品，将这些证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为危机埋下祸根。

8.因此，金融机构必须审慎经营，科学设计信贷产品。同时，在具体业务操作中，必须恪守原则与标准，打好风险防范的基础。三要把握宏观经济走势与具体产品的关系。目前，中国房地产处于上升周期，房价上涨较快，个人住房按揭发展得非常快。2007年以来，商业性购房中的个人住房增速呈逐月加快趋势。从美国次贷危机的教训来看，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。银行一定要高度重视房地产市场发展中的各类金融风险。对此，银监会对银行一再发出风险提示，要求银行不能放松借贷标准，严格“三查”，严防假按揭和虚假，并多次就银行房地产进行现场检查。

9.同时，在房价不断上升的环境下，银监会还提示银行要高度关注抵押物的价格风险。四要做好预警，控制规模与风险。近年来，出于战略调整和经营转型需要，境内商业银行普遍将个人信贷作为收入的主要增长点。在目前资产价格快速攀升、存在回调压力的大背景下，商业银行应高度关注个人住房信贷及个人住房抵押的风险，不能简单地将个人或消费性视为低风险而不加选择地大力发展。

10.从上海地区银行房地产信贷投放看，个人信贷快速增长强化了银行信贷长期化的势头，银行不良资产上升的隐患加大。

11.因此，吸取次贷危机的教训，我国商业银行应高度关注个人房地产风险，加强信用系统建设，提高风险防范能力。

12.同时，金融监管部门要加强监管，防范和制止金融机构违规发放不符合条件的。在当前动荡的金融环境下，金融监管起着更加重要的作用。五是金融创新要坚持“谨慎经营”原则。美国次级房屋抵押证券化的所谓金融创新中，次贷不仅很快衍生出各种金融产品，还被分配到各种金融机构的投资产品组合之中。

13.对冲基金及其他高杠杆机构以其财务杠杆工具几十倍、甚至上百倍地放大与次级债有关的各种交易，这导致衍生产品价值与其真实资产价值之间的联系被完全割断，放大了相关投资和交易风险，使金融活动背离了金融机构的“谨慎经营”原则。

当风险集中爆发时，再追溯原生信贷产品的发行质量，为时已晚。因此，在产品设计与每一单合约执行过程中，就应按照谨慎经营原则，合理评估无风险约束下的放贷行为

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