就在刚刚，央行公布了3月最新的贷款市场报价利率LPR。
1年期LPR价格为3.7%，5年期以上的LPR价格为4.6%。
维持上个月的价格不变，虽然我们的房贷利率是以5年期的LPR价格为基数的，但是现在的房贷利率却走出了自己的独立行情。
无论是上海市场还是全国楼市，房贷利率一直在下降，现在的贷款政策对买房人真心友好。
那后面房贷利率还会不会继续降，会不会等到大家买房的时候贷款又难了，今天就谈谈我的想法。
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我先做个小科普。
大家都知道我们现在的商贷利率=LPR 调整基点，这是写在合同里的房贷利率价格，大家可能不清楚的是虽然每个月都会公布LPR的最新价格，但是你的房贷利率的LPR价格却是一年调整一次。
简单理解就是每个月的LPR变动并非直接影响你的房贷利率，而是每年当你的房贷利率调整时候的最新的价格才会决定你当年的房贷利率。
而且从5年期的LPR价格走势来看，下降幅度一般只有5个基点，最多也就10个基点。
所以更多影响大家房贷利率的还是LPR后面这个调整基点，这也就是为什么房贷利率可以独立于LPR走出自己行情的原因。
看懂了这一点我们再来看看上海地区的房贷行情。
其实上海的房贷利率市场放在全国来看算是比较特殊的，一直比较“稳健”。
在去年7月份之前，首套房利率基本维持在4.65%，二套房贷利率为5.25%，之后分别调整为5%和5.7%。
最近我们密集调研了很多银行机构，发现现在的首套房贷利率基本已经下调到4.95%，二套房贷率则下调到5.65%。
但是现在很多银行都表示只要手续齐全，而且征信和银行流水没有问题的话，一般1周就能批好，然后过完户以后隔2到3天就能放款。
这恐怕是经历过去年房贷市场“最困难时期”的小伙伴们想都不敢想的大福利。
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去年的时候我就一直在说我们上海本地的朋友特别幸福。
整体的房贷利率比较平稳，没有随着调控政策的松紧而对利率市场影响太大，这样的政策定力和充分的市场竞争也许就是保障上海能成为世界首屈一指的金融中心最根本的原因。
不过最近我调研了一圈，和上海一样，全国很多市场的房贷利率都在下调。
有些地方的下调幅度堪称史诗级。
先来看看其他一线城市。
北京的房贷利率也是比较稳的，在今年1月份随着LPR的下调，目前北京地区房贷利率依旧执行首套房贷利率5.15%、二套房贷利率5.65%这一标准，暂无下调迹象，但是当地银行人士表示贷款额度充足，无需排队。
不同于北京和上海，广州房贷利率今年以来持续下降，目前首套房利率多数在5.4%，二套房在5.6%。
但是汇丰银行首套房最低可以做到4.8%，二套房最低可以做到5.2%，这应该是目前一线城市中房贷利率最低的价格了。
深圳的房贷利率调整也比较明显，之前首套房利率一直维持在5.1%，二套房利率在5.6%，目前下调至首套房最低4.9%，二套房最低5.2%。
在长三角城市中。
杭州房贷利率最近也出现了松动，首套房最低可以做到5.2%，二套房最低可以做到5.4%。
苏州房贷利率已经降到历史最低，现在首套能做到4.6%，二套在5.2%，才短短半年时间房贷下降幅度达到了25%！
南京地区的房贷利率降幅尤为明显，去年房贷利率差不多在6.25%左右，目前已经普遍降到了6%以内，首套房已经下调至5.6%左右，二套房大多在5.9%。
个别银行如广发银行、富邦华一银行首套房贷利率可以做到5.2％，二套房贷利率可以做到5.4％。
有小伙伴表示在南京买房真的是地狱级别的难，但是最近的房贷降幅，她算了一下总价600万的房子几乎可以帮她省下一辆豪车的钱，这么想来心里还是美滋滋的。
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果然一开年央行就放了个大招，1年期的LPR下调10个基点，5年期的LPR下调5个基点。
但是这样的政策走势最近两个月却戛然而止，我觉得原因是多方面的。
首先可能是为了防范国内资本进一步外流。
最近炒股的小伙伴可能感受更深，无论是国内的A股还是国外的中概股都跌得比较厉害，很多即使不炒股只是在银行买理财的小伙伴可能都发现。
以前一直稳赚不赔的银行理财现在都出现亏损了。
这其中很重要的一个原因是国内很多资本在外流，特别是北上资金。
原因很简单，3月17号的时候美联储宣布自2018年12月以来首次加息，目前很多西方国家的货币政策都是跟美国深度绑定的，这就意味着很多国家后面都会选择加息。
而如果国内持续降息就会造成国内外息差加大，会进一步导致资本外流，不利于目前资本市场的稳定。
其次，多轮货币宽松政策出台，市场需要时间来消化。
为了应对疫情造成经济的负面冲击，很多国家在过去两年的时间里都选择了疯狂放水，宽松政策堪称历史之最，但是我们国家由于疫情管控的比较好，并且对货币政策保持了足够的克制。
在之前一直没有调整过基础利率，但是从去年下半年以来，国内经济增长的压力进一步加大，四季度的GDP增速甚至跌到了5%以下。
所以去年年底以来降准、降息这种宽松政策频出，但是市场消化这种政策的转变是需要有时间的，而且统计数据往往有很大的滞后性。
所以二月份的社融数据一出来，市场一片哗然，2月社融新增1.19万亿元，同比少增5315亿元，低于市场平均预期（Wind口径22157亿）；存量社融增速10.2%，环比下降0.3个点。
其实我真的不太担心，就连吃药也需要一定的疗程才能见效，何况这么大的一个经济体，现在政策慢下来我觉得反而是为了疫情之后快起来做准备！
最后，我们今年的增长压力依然很大，未来需要有更大的政策空间助力！
在前段时间召开的两会中，我们把今年的经济增速目标设定为5.5%。
但是目前我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。当前中国经济下行压力主要来自于房地产产业链、基建乏力以及中小微企业经营困难。
所以，今年肯定会在金融和财政端两头发力，确保全年经济指标任务的完成。
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聊了这么多，可能很多人开始犹豫了，既然房贷利率在不断下降，而且疫情之后降息是必然的，那么如果我继续等等不是能从房贷中获得更多的好处？
这里我想跟大家强调微观操作和宏观政策的背离因素。
比如去年二季度的时候，很多那个时候办贷款的小伙伴可能有更深刻的体会。
一季度的时候明明房贷政策还挺友好的，结果刚到4月份很多银行就开始通知现在没有额度放款了，我们的很多客户甚至等待放款就等了大半年。
这对于置换的人群是非常麻烦的，卖房的贷款迟迟下不来，就没有钱去交新房的首付，我觉得现在的市场就有点类似当时的情形了。
我一直认为要不是疫情的影响上海今年的小阳春行情其实是非常明显的，无论是新房还是二手房成交量都在放大，虽然疫情暂时阻隔了行情的发展，但是这种需求是存在的。
特别是在目前宽松的货币宽松环境下，所有短期资产的表现都差强人意，那么市场上的避险心理会更加的浓厚，房产会重新成为很多人调整资产结构的首选。
在所有一线城市中，北京的楼市这几年就一直没起来过，深圳的楼市越来越惨，只有上海楼市在这轮行情中显示出了强劲的韧性，所以上海的房产会越来越受到全国人民的追捧。
未来宏观政策上利率肯定是下行的，但是如果疫情之后上海的楼市呈现出脉冲式的上涨，房贷市场一定会水涨船高有所收缩，到时候就不是房贷利率上浮这么简单，可能又会出现贷款迟迟下不来这种情况了。
疫情终会过去，疫后的楼市谁也没法精准的判断，但是唯一可以确定是，那些早有准备的人，一定不会在这轮行情中吃亏！
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