天风·房地产 | 存量房贷利率可能调整吗？
行业追踪（2022.11.20-2022.11.26）
首套贷款利率持续下行，多城自主突破利率下限。1、宏观层面，据贝壳研究院数据，11月全国首套利率4.09％，环比10月再下降3个基点，已来到2014至今的历史最低位。2014-2016的利率下调周期中，首套贷款利率共下行258BP，本轮自21M10高点至今降幅已达164BP。2、微观层面，自9月29日人民银行、银保监会决定阶段性放款部分城市首套住房贷款利率下限至今，据中指研究院监测数据，已有20余城将首套房贷利率降至4.0％以下。地产量价双降之下，我们认为，未来仍将有更多在929信贷政策允许范围内的城市进一步调整首套利率下限，且如果基本面复苏不及预期，相关政策有望在范围上持续扩容、在时间上延续更久。
二套受4.9％下限约束环比连续3月持平，首套、二套贷款利差持续走阔。据贝壳研究院数据，9-11月全国二套住房贷款利率维持4.91％不变（较21M10相对高点下降108BP），除个别城市外，多数城市二套贷款利率或已来到现行政策规定下限；同时，22年3月后首套、二套住房贷款利差持续走阔，由22年3月的26BP来到11月的82BP。年初以来地产调控政策多次提到“支持改善购房需求”，我们期待看到未来二套住房信贷政策的更多放松，包括：1、针对部分基本面偏弱城市二套下限的放松；2、针对多孩家庭等特定群体的定向放松；3、不排除全国二套贷款利率在LPR加点上调整。
地方信贷利率已基本降至政策下限，期待5年期LPR下调进一步打开政策空间。据贝壳研究院统计，2022年11月包括一线城市在内仅10城首套贷款利率高于4.1％。11月25日，央行宣布降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。复盘2019年至今存款准备金率与5年期LPR下降情况，我们认为本轮5年期LPR仍有较大可能跟进下调，地产信贷利率空间有望再次打开。
低基数下，地产增量信贷可下降空间有限，不排除后续针对存量信贷的有条件优惠。在新房/二手房房贷利率分别来到4.09％/4.91％后，考虑金融机构风险加点及存贷利差，地产新增房贷在利率上可下调空间有限。2005年“国八条”、“国六条”等一系列紧缩调控后，地产于2008年前后来到下行周期。2009年年初，多个商业银行打折下调存量房贷贷款利率，最低低至基准利率的70％，具体执行主要与房贷客户存量贷款余额、存量房贷笔数、征信记录相关。我们认为，未来商业银行或不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，考虑对商业银行的冲击，我们认为，即使出台相关政策，其执行条件较前一轮次也或更为苛刻，且优惠力度或将低于上一轮次。
11月新房销售降幅扩大，二手房修复显著
新房市场本周成交397万平，月度同比-31.76％，相较上月下降5.99pct；累计库存16401万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交145万平，月度同比 31.59％，相较上月下降17.94pct。土地市场本周成交建面4000万平，滚动12周同比 21.59％；成交总额478亿元，滚动12周同比 2.94％；全国平均溢价率 5.49％，滚动12周同比 0.42pct。
本周申万房地产指数 5.09％，较上周提升4.86pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.77pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数 3.71％，较上周下降1.18pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数6.04pct；克而瑞内房股领先指数为8.39％，较上周提升1.92pct。
本文源自券商研报精选
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