对背负贷款的“房奴”来讲，每年会有两个重要日子。
一个是每月的20号，这天公布的最新LPR报价，决定着明年的月供是升还是降。
另一个则是每年的房贷利率重定价日，一般为1月1日，没错，就是今天。
今天起，选择了LPR浮动利率或公积金，并且重定价日在1月1日的房贷人，都将迎来一次存量利率普降！
商贷LPR下调0.35%（调整后为4.3%）
公积金利率下调0.15%（调整后为3.1%）
累积下调了50BP！每个月的月供又能少还几百块，一年能省上千元！
如何算自己的最新的房贷和月供？存量利率还会不会再打折？有没有办法降利率？明年的LPR还会不会下降？
这些问题，今天一次性给大家讲清楚
刚刚过去的12月，的确让不少房贷人失望了。
最新的LPR报价连续4个月按兵不动，5年期依旧是4.3%，没降下来。
上个月各种利好消息那么多，高层说用金融手段支持自住需求，都在传继续下调利率，怎么银行玩不起？
没办法，如果12月调低LRR，银行1月就得调整存量房贷利率，一年下来利润大减。
12月不降呢，银行还能多吃一年的利差，这点小算盘倒是打得挺精，也能理解。
好在，22年五年期的LPR下调了三次，甚至公积金利率也降低了！
利率下调，月供到底能降多少？可能有很多人还不明白怎么算。
所以我们经常会收到类似的提问↓
给大家简单举个例子就好理解了，我们的房贷利率是这样组成的：
商贷：LPR（浮动利率）＋固定基点
公积金：固定利率
LPR由央行每月20日公布，固定基点则是你办贷款的银行自行决定的，这也是大家房贷利率有差别的原因。
房贷重定价日多为每年1月1日，是依据上年12月的最新利率，确定当年全年的存量房贷利率水平。
所以，只要商贷LPR或公积金利率上浮或下调，房贷利率就会在重定价日发生变化。
当然，还有一部分人曾经没转LPR，而是选择了商贷固定利率，房贷利率就不会变化哈，这次的降息也就沾不上边了
↑戳图片，可使用房贷计算器功能↑
我们来举个实际点的例子，下面3位都是首套房，选择30年等额本息贷款：
大壮：22年1月买房，商贷100万，他签的房贷利率为LPR（4.65%）＋145BP＝6.1%，月供6059元。
小壮：22年3月买房，商贷100万，他签的房贷利率为LPR（4.6%）＋0基点＝4.6%，月供5126元。
小小壮：22年6月买房，商贷60万，组合贷40万，他签的商贷利率为LPR（4.45%）＋0基点＝4.45%，公积金利率为3.25%，月供4763元。
请问，23年1月1日重定价日过后，他们的最新利率及月供是多少？
大壮：房贷利率为（4.3%）＋145BP＝5.75%，等额本息月供5835元，省224元。
小壮：房贷利率为（4.3%）＋0BP＝4.3%，等额本息月供4948元，省178元。
小小壮：商贷为（4.3%）＋0BP＝4.3%，公积金为3.1%，等额本息月供4710元，省53元。
这下明白了吧！看起来复杂，实际就是代入变动后的LPR和公积金利率就能算出最新的月供。
根据每个人贷款金额和当时利率来算，纯商贷的一月至少能剩下一顿火锅钱，一年下来就是几大千！
2021年上半年，首套最高约6.13%，二套最高约6.27%，成都的房贷利率在全国一直位列前茅。
没想到，一年多的时间，利率暴跌，让人始料未及。
利率降下来，对新上车的房友们而言，这一波红利的确是享受到了。
但即使LPR降了，固定基点可没降啊，特别是20年21年办的贷款，基本加了100多点！
不仅站到房价最高岗，还踩了高利率的坑，赔了房价又折了利息，冤大头没谁了
压力太大了，实在顶不住了，钱都拿去还贷了，哪儿还有余粮去消费？
所以，越来越多的存量房贷客户们呼吁：能不能给前两年的高房贷打个折啊！
这还真不是先例，早在08年，为应对金融危机，存量房贷利率真就打过折。
这条政策一出，多家银行就宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折。
08年存量房利率打折，加上连续5次降息，再加上“4万亿”经济刺激计划，我们熬过了上一波危机。
现在各行各业同样陷入困境，房地产更是冷的彻底，压力给到了银行这边。
但今时不同往日，22年经济严重萎靡，银行的业绩是越来越差了，看看央行发布的11月金融统计数据：
很明显，大家都在往银行里拼命存钱，贷款增长乏力。
银行靠啥盈利？不就是靠贷款出去赚利息嘛，但来贷款的越来越少，银行利润就难看了。
所以，银行已经吃到嘴里的肉，喊他再吐出来，可能性你觉得大么？
不仅如此，银行也变得越来越抠了，各种防着大家提前还贷。
一方面，办贷款的时候给你吹得好，提前还款每年随便多少次，并且没有时间限制。
结果贷款办下来一看，好家伙，提前还款每年只准还一次，还必须还满一年才允许提前还款。
↑戳图片，可查看提前还贷解读↑
另一方面，还在还款时各种卡流程，要么是预约要排队、要么是不让线上操作，吃相难看。
有的甚至还增加了提前还贷要产生违约金这一项，总之就是不能让煮熟的鸭子飞了。
太鸡贼了！办贷款的时候一定要仔细看合同细则，要不然只能吃哑巴亏。
的确有一大部分人希望银行给存量利率打折，我也想啊，但现实很残酷！
除非央行明确发话，否则想让银行主动打折，无异于天上掉馅饼。
总之，对于存量利率打折这事，我们还是别抱太大期望。
难道存量利率这么高，就只能自认倒霉吗？有没有办法降低利率啊？
方法倒是有，但都多少都有一些风险在。
我们也把市面上主流的3种降利率方法列出来，大家可以根据自己需求确定要不要选择。
“利率6%，200万的房贷，贷后可以降为3.7%，省下几十万利息。”
看到这样的广告说辞，说实话太心动了，谁不想省钱呢，毕竟省到就是赚到。
说白了，这就是经营贷换了个马甲。
房贷转经营贷全流程
的确能降利率，但这个是“灰色地带”，除了有风险，还有高额手续费，月供也高得吓人，毕竟一般只能贷5-10年。
前段时间，我们写了篇解读此类操作的文章，也给大家讲了其中的利弊，可以戳下图查看。
总之，这个业务很多中介在办理，但我们并不推荐，因为风险太高了。
↑戳图片，查看房贷转贷详细解读↑
这方法比较适合手上有闲钱的，现在把钱存银行，那点利息太低了，不划算。
大额存单才3%左右，活期更是跌到了2%左右，还不如当年的余额宝，利率高的可以拿去提前还了。
一次性还个几十万，之后每个月的压力就小了，少些负债心里也踏实。
不过每个银行的规定不同，可能存在违约金，也可能要提前预约才能排上号，建议早点咨询下贷款银行。
盼了大半年，成都这周终于跟进带押过户政策，有几家银行已经可以操作了。
从某种意义上讲，可以帮助利率高位站岗的人群降利率。
↑戳图片，可查看解读↑
特别是正好打算卖房子的，不用花几万块找机构垫资，卖房操作更便捷。
比如你买的房子利率是6%，你把房子卖了，就会按照新的利率算，利率就是4.3%了。
当然，你可选择卖了之后重新买房，可以享受到最新的低利率。
也可以把房子转卖给家人朋友等，这里面的操作稍微复杂些，成都马上会更改投靠落户政策，家庭又能多一张房票了。
如果以上三种方法都不适合你，就只能等今年再降LPR了。
今年年初，特别是一季度，是经济恢复的重要节点。
在经济压力的大背景之下，为了促进信贷投放和楼市回暖，LPR下调的概率非常大。
↑戳图片，可查看23年成都楼市预测↑
预计一季度至少会下调一次，全年可能会有2-3次下调，累积降息幅度在15-20BP。
到时候，房贷利率来到4.1%左右，真正来到“历史最低点。
还有不少呼唤利率跌破4%的人群，可能就要失望了，降息空间已经很小了。
低于4%只有极少数小城市会执行，一二线城市大概率不会撕破这条底裤。
总之，虽然LPR的下调幅度不会太大，但明年还会有降息空间，苍蝇再小也是肉，大家可以期待下
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