文/庞无忌
最近，北京不少“阳康”们都去看房了。北京海淀区一位中介经纪人表示，上周末突然忙起来了，二手房带看量、签约量都出现暴增。
据诸葛找房数据研究中心监测，上周北京新房成交量环比上涨54.2%，二手房成交量环比上涨23.51%；成交活跃度明显上升，增幅居于各大城市之首。
除北京外，长三角城市宁波和苏州上周新房成交量也出现明显上涨，宁波环比涨41.85%，苏州涨28.6%。另外，成都和厦门二手房成交量上涨幅度也较大。
房价分化：未来会更明显
2023年是买房好时机吗？
从房价来看，经过2021年下半年以来的持续降温，不少城市房价已经跌回1年前甚至2至3年前。2022年4月开始，70个大中城市新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌，此后房价保持同比下跌。
截至2022年11月份，70个城市中，有40个城市的二手房价格低于2020年(跌回两年前)，部分三线城市如北海、岳阳、哈尔滨、大理等房价比2020年时还低10%左右。
廊坊是房价下跌幅度最大的城市之一。根据易居房地产研究院的监测，廊坊房价自2017年7月开始下跌，至2022年7月已累计下跌46个月。
房价出现实质性下跌，当然意味着购房成本降低。不过，房价出现明显下跌的城市大多是人口流出、城市经济基础不那么强的地方。
未来随着各城市竞争加剧，房价分化更为明显，这些城市房价仍有进一步下跌的可能。因此，许多购房需求并不急迫的人，仍处于观望阶段。
一二线城市：面临“买房窗口”
对于生活在一二线核心城市的人来说，买房逻辑可能完全不同。当然，每个人每个家庭情况不同，个人财力也不同，可能并不存在统一的买房最佳时机。
2022年，一线和核心二线城市部分区域房价仍有小幅上升。国家统计局发布的数据显示，11月份，北京、上海、南京、杭州、宁波、南昌、济南、青岛等城市新房价格与去年同期相比仍有小幅上涨。
对于这些城市的改善性购房者来说，明年可能是个买房窗口。理由很简单，这类需求受到政策的强力支持。国家已经明确，将支持住房改善视为扩大内需的重要任务。
过去房地产的政策支持更多针对刚需，也就是首次置业的群体。2022年，首套房的首付比例和房贷利率接连下调。目前重点城市首套房首付和利率已基本上处于历史最低水平了。
贝壳研究院统计数据显示，2022年12月，103个城市首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155个基点和100个基点，创历史新低。不过在北京等一线城市针对改善性需求的二套房贷政策则仍处于相对高位，降幅不大。
购房需求：向核心城市改善群体集中
改善性购房者也就是换房子的、想要住的更好的人。过去换房子是很难的。核心城市住房价格高，人均住房面积小，老房子占比高。许多家庭都是4到5口人挤在60平方米左右的老房子里，居住条件亟待改善。但换房门槛和需要积累的换房成本非常高。
今年，国家已经把改善性需求作为政策支持重点之一。预计明天还会有新的政策出台，一些限制性政策比如“认房又认贷”等会被取消，换房子可以能省点钱、省点心。
2023年：宽松政策还会继续
2022年，房地产市场限制性政策不断退出。一年有上千条相关政策密集出台，创下历年之最。当前房地产的政策已经处于2016年以来最为宽松的时间，而且预计这样的全面宽松的状况还会在2023年继续。
业内认为，2023年，市场不会再持续下跌了，而是在各种政策的帮助下开始企稳。销售总体稳定的背后是区域结构的进一步分化，头部市场比如一线城市、长三角、珠三角的核心城市等将占据更高的份额。
最后，需要看到，对房地产市场来说，最重要的影响因素并不是当期的供求关系，而是预期。而2021年以来，楼市发生的最大变化就是——房价上涨预期被打破了。人们普遍认为房价很难再出现过去那样的普涨了。
如果这个预期没有发生变化，那么未来几年，市场就很难出现类似2009年、2016年那样的大幅上涨，加之各种支持性政策提供的购房政策优惠，这对刚需、换房群体来说，其实是个比房价快速上涨时期更好的交易窗口。
但对于投机炒房者而言，一旦房价上涨预期被打破，也就很难通过加杠杆炒房来获得财富。要知道，国家对“房住不炒”的定位是始终未变的，投机炒房既不会得到政策支持，也会面临更大的市场风险。
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