笔者最近买了一套二手房，其中经历了一些波折，特别是为了首付的事情。现把一些经验给大家分享一下，希望对大家有所帮助。
1.银行贷款的参考标准
银行贷款的参考标准来自于房产评估价，并不是房产交易价。那么评估价是谁给的呢？一般是由贷款银行指定的评估公司来操作的。
评估价既不是按该房产的现有状态评估，也不按房产现有的市场价评估。也就是说，不管买卖的二手房有没有装修，都统一按毛坯房评估。评估单价会由房产初始购买年份的单价上浮一点，但绝达不到现在的市场价。
所以，评估价与交易价是存在一定差距的。这个差距是要补到首付里面去，一般会达20万左右。
2.首付的构成
首付款=交易价-银行贷款额 契税 中介费 评估费
这其中，银行贷款额≤评估价×70%，一般只有65%；
契税=交易价×2%；
中介费看各地水平，一般要一万左右；
评估费=评估价×5‰
如果一套房产交易价为100万，我们来算一下首付。
首付款=100万-（100万-20万）×65% 100万×2% 1万 （100万-20万）×5‰
=100万-52万 2万 1万 0.4万
=51.4（万）
大家可以看到，这个数字已经超过50%了。当然，这个只是大概，但不会差太远。
如果你与银行关系好的话，评估价可能会适当高一点，虽然评估费也会高，但涨得有限，综合下来首付会少一点。
如果自己对买卖二手房流程门儿清，全程自己跑，那就不需要中介费了。
中介可能会故意调低交易价帮你省掉一部分契税，但这不可取，毕竟是不合规定的。
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