NO.1丨壹
多盘表示：没接到通知，可能还在试水阶段
我们致电了新站、瑶海主要在售盘及纯新盘共14个，基本情况汇总如下：
1、对于二套房首付比例降低（由原先的贷款结清为4成、有1次没结清为5成，降为结清3成、1次没结清4成）的问题，招商奥体公园、融创邦泰云起星辰等11个楼盘给出了否定的回复；
2、对于刚需认定要求中取消35岁年龄限制的问题，只有2个楼盘做出了肯定的回复。
朋友圈截图
3、部分置业顾问表示，相关政策之前有释放，但后来被银行叫停了。这很有可能与之前的取消限购类似，在正式执行前先进行放风试水。
假设以上政策最终落地，我认为可能会有以下影响：
1、部分超过35岁群体可以通过以刚需身份购房的方式落户合肥。
由于很多35岁以下群体经济实力可能有限，很难凑齐刚需首付资金，以至于部分楼盘会允许首付延期；35岁以上群体经济实力可能会稍强，但它们不是刚需，贷款利率就会提高。取消对刚需的年龄限制，也就将有利于鼓励更多35岁以上的购房者买房，短期而言有利于促进新房去化，长期而言也有利于吸引更多人口流入。
2、降低二套房首付比例，一定程度上有利于激发购买力，尤其是地缘性改善群体的购买力。但由于新站、瑶海购房客群多为首套刚需群体，因而鼓励作用可能会相对有限。
NO.2丨贰
合肥房贷利率又降了，“4”字头或将到来
1、合肥主流房贷利率已调整为：首套刚需5.03%、非刚需5.13%，二套5.62%；
2、对比5.20摸底情况来看，除马鞍山农商行利率仍为首套最低4.6%、二套最低5.2%没有变化，其他19家银行利率均出现了下调。
对于合肥未来的利率是否会下调，我想说：
1、先前我们曾统计，全国至少有20座城市在LPR下调前就已将最低利率下调至4.4%，这其中也包括广州、深圳、苏州、无锡、常州、郑州等强势城市。
在全国上下普遍希望鼓励市场、促进消费的背景下，房地产作为支柱行业、大宗消费，合肥利率大概率也会下调，“4”字头时代未来或将到来。
数据源自财联社等平台，第一房新媒体制图，侵权必究
2、不过，想让合肥最低利率达到4.25%难度还较大。因为前文所述的20城中，它们多数当时的主流利率已经达到了4字头，主流利率为5.0及以上的城市一次性下降到4.4%的可能性相对小。
NO.3丨叁
高层连续喊话，合肥未来会有哪些新现象？
就在近期，全国从中央到地方都在不断就经济和房地产市场喊话，主要包括以下内容：
1、5月24日，安徽省发改委发布《安徽省“十四五”城市住房发展规划》，提出落实房地产开发企业购地资金审查制度、加强对房地产开发全过程监管、提高商品房预售条件、提升住房品质和公共配套设施。
图源安徽省发展和改革委员会
总体来说，安徽省发改委文件中除了以往强调的发展保障性租赁住房、保持供求基本平衡等方面外，还特别强调了对新房交付风险和品质的把控，增强购房者的交付信心。
2、5月25日，全国稳住经济大盘电视电话会议召开，领导层强调稳增长、保就业、保民生，并指出要确保中央经济工作会议和《政府工作报告》确定的政策举措上半年基本实施完成，国家5.23会议确定的6方面33条稳经济一揽子政策措施5月底前要出台可操作的实施细则、应出尽出。
图源中国政府网
结合先前的中央经济工作会议、政府工作报告等讲话来看，国家一直在强调支持满足刚需和改善购房需求、促进房地产市场平稳健康发展。
3、全国稳住经济大盘会议结束后，合肥市政府立即部署全市稳住经济大盘工作。尽管会议没有直接提及住房领域的要求，但个人认为“加大文旅、餐饮、住宿、汽车等行业支持力度，促进消费回暖升温”事实上也与房地产市场密切相关。
总结起来，我认为官方近期传递了以下信号：
1、鼓励消费，促进经济复苏；
2、稳定就业，更好地促进消费；
3、支持以自住为需求的购房；
4、防范新房交付风险，让购房者放心，促进房地产消费。
所以对于合肥市场未来的发展，我认为会有以下趋势：
1、贷款政策继续放松，包括房贷利率下调、部分区域首付比例降低、公积金贷款额度提高，并且这些不只针对首套房，因为置换购房者买房的难度会比首套购房者更低；
2、官方会从土拍阶段开始加强对房企资金状况、经营状况的监管，减少后期交付风险，意味着即使市场回暖，拿地仍然会以大牌房企为主；
3、部分区域（例如肥东、长丰）可能会发放购房补贴，发放形式可能包括无差别发放、人才补贴等方面；
4、新站等新兴区域配套建设会加快，从而达到刺激经济、提高区域价值和吸引力的双重效果。
NO.4丨肆
结语
目前的经济形势，虽然正向预期在不断被传递，但还是有很大的不确定性，这就涉及到买房老生常谈的问题——开发商资金实力。
而在区域选择方面，自身生活半径、城市发展规划始终是两大考虑重点。对于新规划的板块，尽管部分板块规划等级较高，未来发展值得看好，但新板块发展所需要的等待时长，并不建议单纯为了资产价值动机去赌。
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