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10月8日,楼市大日子,新的房贷利率政策正式实施,由“基准利率×(1 浮动比例)”

转向“5年期LPR 加点”模式。

第一时间致电了昆山各大银行,已全部采用LPR利率新政,首套、二套房新利率也正式公布,都有哪些变化?速度围观

按照规定,最新的房贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)定价基准加点形成。

即:最新房贷利率 LPR利率(当月最新) 银行加点。

新政后,贷款市场报价利率(LPR)取代了基准利率的概念,而百分比上下浮,也被修改为了固定数值的加点制度。

关于新的房贷利率,首先,我们来聊一下什么是LPR?

1、什么是LPR?

LPR是贷款市场报价利率( Loan Prime Rate)的简称,是商业银行对最优质客户执行的利率。

Tips:LPR由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)09时30分公布。

2、执行LPR利率后,该怎么计算?

贷款的最终执行利率=最近一个月全国银行间同业拆借中心公布的LPR利率 一定的基点(1基点=0.01%)

Tips:9月20日,央行公布贷款市场报价利率(LPR)为,1年期LPR报价4.20%,5年期以上LPR为4.85%。

3、在LPR上加多少点,是根据什么确定?

每个银行在确定加点数值时,会综合判断借款人信用状况、贷款额度、贷款期限、担保方式、客户类型、所属行业等定制差别化定价标准,合理确定贷款的具体加点数值。

Tips:未来每个人的房贷利率加点幅度可能会不一样,因此,一定要重视个人征信。

4、LPR报价利率与基准利率有什么区别

实施新政最大的不同是,利率不再由官方固定,而是充分“市场化”。两种利率的区别主要体现在二者的制定方式上。

原来利率的制定方式

贷款定价=官定基准利率*(1 上下浮倍数),就是各大银行根据基准利率上下浮动,这样的定价与市场化的利率没有直接挂钩。

新政后利率的制定方式

LPR=平均值(18家银行的“MLF 点”)

贷款定价=LPR*(1 上下浮动倍数)

Tips:银行在制定贷款利率的时候,可以根据资金成本、客户的信用溢价和期限的风险溢价在LPR基础上自由浮动。

9月中旬,小房致电了昆山各大主流银行,当时只有招商银行、邮政银行2家挂钩了LPR,不少银行还在调整中。

半个月不到的时间,小房再次致电部分银行信贷部门的工作人员。

得到的回复是,全面执行,利率基本保持稳定。新规前后的贷款利率并无明显变化,只是计算方式变了而已。

昆山多数银行首套首贷的利率增加128-152BP(上浮25%-30%);二套未还清的贷款利率增加152-177BP(上浮35%起)!

也有银行利率较高:二套未还清的情况下,江苏银行在LPR基础上增加280BP(利率7.65%),招商银行增加200BP(利率6.85%);甚至有的银行干脆不做房贷业务,例如华夏银行、中信银行。

除了多数银行的BP增加(利率轻微上浮);在放款时间上,多数银行均表示不确定放款时间,且很可能在年后才能放款!

不过,值得肯定的是,利率整体涨幅不大,目前主流利率仍为首套上浮6.13%,二套上浮6.37%,相当于此前的基准上浮25和30%。

利率换锚之后,购房者贷款成本是降了?还是涨了?

新政策执行后,各大银行可在最近一个月的5年期LPR上,再根据自身情况加“点数”,不再执行统一标准,所以包括四大行在内,互相之间均有差别。从具体加点数来看,不同银行之间,差距不是很大。

以贷款200万,周期30年,等额本息的商业贷款为例,进行比较:

1、200万贷款30年,首套房贷款利率由6.125%变成6.13%,微涨0.005%。

①月供由12152.21元上升至12158.68元,每月多还6.47元;

②总利息由2374795.88元上升至2377124.18元,利息总额增加2328.3元。

2、昆山各大银行二套房贷款利率依旧执行6.37%,基本不变。

由此可见,利率换锚后,每个月利息都多付6元左右,多支付的利息总额都在2000元左右。

但新政之后利息还是要多付一些,只是划分到每个月来看,影响不大,“痛感”不明显。

除过昆山,我们再来看看其他城市。

据易居研究院对全国14个典型城市数据监测,发现在执行LPR贷款利率后,利率稍有增加,但变化很小。

14个城市10月份LPR贷款利率下的月供变动情况(元)

从测算结果可以看出,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。

这要视情况而定!

1、对于已经买完房,正在还着贷款的买房人来说,是没有任何影响的,新规只针对于10月8日以后的新贷款。

2、对于10月8号以后买房人来说,由挂钩的LPR利率每月都会更新,房贷利率将会经常变化!

但是从现有试水加点新规来看,实际执行利率也和之前变化很小,短期的波动不可避免,但应该都在用户的心理接受范围之内。

3、区别在未来,如果是降息周期,那新规则合适,随着LPR利率下浮,享受到更低的利率。如果是加息周期,那就正好相反。

目前的住房贷款政策正在给市场传递这些信号:

① 未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业所占用的信贷资源;

② 短期内房地产政策不会放松,目前房地产市场较快的增长势头将会受到抑制。

③ 房地产融资环境愈发紧张,未来或有更多的城市加入到收紧房贷政策的大军上。

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