今天，对土地开发做一个简单的梳理吧。
大家给项目做融资时，不管是信贷条线，还是投行条线落地，
都会以项目为核心，了解融资主体的情况、项目建设计划、运营的预期情况、怎么还款，诸如此类，
项目落地了，你也越来越有经验了。
十年的信贷经验，确实比五年的厉害，但比起十五年的，你的优势又在哪里？
所以，在工作中，就要有意识地通过业务本身去延伸你的外延专业能力。
怎么外延？
你知道所有项目建设的前提来自于土地，来自于土地开发，
有没有试着去深挖土地开发这件事，明明白白地搞懂它？
职业上的能力高低，很多时候，
只不过是在大多数人忽略的地方花点心思，下点功夫，
永远比别人多懂一点，就是你的能力所在。
我们就来说说土地开发。
土地开发，分为土地一级开发和土地二级开发。
土地一级开发，可能都比较熟悉了。
原来写过一篇文章《聊聊土地的那些事》，
给大家梳理了土地一级开发、土地整理、土地储备和土地整治四个词的区别。
看过的小伙伴能很快地说出它们的区别吗？
可能大家也意识到了，
看过的文字，如果不多重复几遍，多思考几次，很难成为自己的东西。
所以，小伙伴们要试着放下“要多看”的焦虑，多多体会“重复”的收获。
这四个词其实很容易区分，
土地一级开发、土地整理、土地储备是一回事，
就是把一块地拆迁，然后组织前期开发，开发好以后卖出去的行为过程。
土地整治，
就是把原来的荒地、废地通过整治变成高标准农田，然后产生了耕地指标或者是城乡建设用地增减挂节余指标，可以卖指标。
从结果来看，
一个是供应土地，一个是增加指标。
弄清楚了区别，我们具体看看土地一级开发。
土地一级开发一般包括征拆补偿和前期开发两个环节。
征拆补偿也叫土地收储，一般成本支出占到整个土地一级开发的70%左右。
这里应该很好理解，
假设，A区的地理位置、自然资源都很不错，很适合发展某个产业，
政府就想把这个片区利用起来，招商引资，拉动整个市里的经济，
于是，政府就要和A区的老百姓谈了，我把你们的房子拆了，你们集中到B区去生活，按照一定标准给予补偿，可以给钱，也可以直接给B区房子。
最终从老百姓的手里把A区土地拿到了政府自己手里。
下一步就是前期开发，主要做土地的配套基础设施建设，专业的词叫“七通一平”、“八通一平”或“九通一平”。
总之，就是给这片区域通电、通路、通讯、通给水、通排水、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整等等。
土地前期开发主要是为了在招商开发之前，通过“七通一平”，把毛地变净地。
因为国家要求建设用地使用权一定要“净地”出让，所以前期开发的步骤必不可少。
土地一级开发整个过程大致就是这样。
小伙伴们在日常里提到土地一级开发，可能第一反应就是融资难。
为什么难？
因为土地一级开发具备很强的公益性。
对于“公益性”一词的理解，我稍微多讲一点。
公益性，并不仅仅指这个事情有没有收益，收益好不好。
因为卖地，本身收益性就很好，
从这点上来说，不符合这个角度的“公益性”。
公益性，还在于谁来干这件事。
土地一级开发，一定是政府来干，政府来干的事，就是公益性的事。
国家早就规定土地征拆由土地储备机构统一管理和实施，
将来卖地实现的土地出让收入也要进入政府的专户统一管理，形成政府的政府性基金收入。
所以，土地一级开发本身具备公益性。
后续，小伙伴要客观正确地去理解“公益性”，也有助于去理解政府投融资领域的很多事。
简单梳理一下，土地一级开发的融资历程。
很早的时候，土地储备是可以通过土地储备中心进行贷款融资的，
直到2016年，国家下了一个文，说不能做土地储备贷款了，
但是可以探索通过政府购买服务去实施前期开发。
于是，市场上就开始通过政府购买服务去做融资；
很快，政策又开始收紧，很多银行也不敢放贷款了；
接下来就是2017年，国家推出了土地储备专项债，最正规的融资方式出来了，
2018年，2019年，大量的专项债额度用于土地储备，
各地政府喜出望外，解决了好多好多土地融资的问题，也储备了不少的地。
2020年，国家看不下去了，希望各地干点“正事”，多去搞搞基建，停掉了土地储备专项债。
土地一级开发融资再次变得艰难。
好，说到这儿，我们留几个问题：
讲完了土地一级开发，我们简单聊聊二级开发收个尾。
土地二级开发，
就是企业从政府手里拿到了地，可能是通过招拍挂拿地，也可能是通过划拨的方式拿地，
然后根据片区规划、产业规划，在地上建建筑物，
建办公楼、建酒店、还是建公寓，
又或者建厂房、建园区、建游乐园，是一个比较市场化的行为。
后来，又衍生了土地三级开发的说法。
实际上就是二级开发后，
企业通过运营获得收益的过程。
就说到这儿~
记得思考留下的问题。
杭金柚(https://www.hangjinyou.com)-专注于：杭州贷款公司，银行抵押贷款，无抵押信用贷款，别墅抵押贷款，杭州抵押贷款，房产抵押贷款，汽车抵押贷款，无抵押贷款，企业贷款、杭州垫资等贷款服务，可以在线申请贷款，也可以拨打电话：17364552093 手机：15336550459进行相关资讯，希望我们杭州老杨见闻的相关分享可以帮助到您！
原创文章，作者：网友提供，如若转载，请注明出处：https://www.qingenaiba.com/?p=349751
微信扫一扫 
