百万房贷月供大约可省200多元
早在2019年8月，根据国务院部署，中国人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。根据央行披露的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。
举例来说，100万元25年期的房贷，采取等额本息方式还贷，若2022年利率为5%，每月月供为5845.90元，下调0.35个百分点后，2023年的利率变为4.65%，月供降为5643.81元，每月节省利息202.09元。若2022年利率为6%，每月月供为6443.01 元 ，下调35个基点后，2023年利率降为5.65%，月供减少为6230.78 元，每月节省利息212.23元。
不难看出，35个基点的降息，大致可以为100万元25年期的房贷每月减少200多元的利息。当然，每位购房者的贷款本金、房贷利率和贷款期限都各有差异，实际减少的月供也会各不相同。
1月1日一早，北京市民李女士收到了贷款银行发来的短信“由于人民银行基准利率调整，您个人二手房按揭贷款利率将调整为4.85%。”李女士于2020年年底购房，贷款中商贷金额为73万元，贷款利率为当时的5年期以上LPR加55个基点，当时的LPR为4.65%，因此李女士的初始房贷利率为5.2%。2021年全年，5年期以上LPR都没有变动，因此2022年一年，李女士的房贷利率仍照此执行。不过2023年她的房贷利率降到了4.85%，从1月份开始，每个月月供金额为4210元，比去年的4353元少了143元，一年可省1716元。
上海的王先生最近也收到银行的短信，新年房贷利率降了后，他的月供少了388元。王先生在社交平台分享了这个消息后，不少朋友给他留言也晒出了自己月供减少的金额，最低的只有15元，最高的能有800元。
显而易见，贷款本金低的人，月供本来就低，所以利率下调后减少的金额就小；贷款本金高的人，月供也高，下调幅度就大。而当初选择了固定利率的客户，则无缘下调房贷利率。
一季度LPR有调降可能性
尽管房贷政策不断宽松，但从近期金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长相对乏力，反映出居民消费意愿和能力仍然不足，不少业内人士呼吁有必要进一步引导LPR下行。
民生银行首席经济学家温彬指出，近期各项稳经济政策不断加码，为进一步刺激信贷需求、激活主体活力、促进楼市回暖，并有利于消费回升，2023年LPR仍存在下调空间，一季度存在调降LPR的可能。
招联金融首席研究员董希淼也认为，应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，既可减轻居民住房消费负担，又可激发企业中长期融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，更好地推动宏观经济稳步恢复，预计2023年1月或2月是LPR下降的时间窗口。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，2022年12月LPR按兵不动，有可能是报价行考虑到居民房贷重定价日多为每年1月1日，从维护2023年资产收益角度考虑进行的决策。2023年1月5年期LPR报价依然有下调的可能。从趋势上看，2023年上半年居民房贷利率还将经历一个持续下调过程，这是改善房地产需求的关键所在。
大批存量客户呼吁下调房贷利率加点
在南京打工的“90后”王先生自述，2021年10月份自己在南京购买了全家第一套商品房，在农村的父母用多年积蓄帮他支付了部分首付。2022年1月份，王先生申请的120万元房贷正式放款，贷款利率是6.15%。过了还不到半年 ，南京的首套房贷利率就降到4.4%左右。王先生说，这相当于每个月损失1000多元，30年贷款期一共损失三四十万，而父母两人一个月都挣不了2000元钱。想到前后就差了几个月，房贷利率便轻易把父母的辛苦钱吞没，王先生感到很难过。
河南省洛阳市的马女士于2021年6月份贷款买房，正好赶上高利率，首套房贷利率为6.37%。2022年以来，房贷利率持续下降，目前洛阳首套房贷利率最低为4.1%，比马女士当时的贷款利率足足低了2.27个百分点。即便马女士2023年的贷款利率能下调0.35个百分点，比现在买房的人也还要高出近2个百分点。
42位来自全国15个省市自治区的读者反馈的信息显示，只有两位广东的读者选择了固定利率，分别为5.135%和5.88%，其余40位读者都选择了浮动利率。40人中，只有1人的加点数是负值，为-39个基点；有9人的加点数在20-65个基点之间；有30人的加点数在108-180个基点之间，其中20人的加点数超过130个基点。
目前最新的5年期以上LPR为4.3%。这意味着，即使LPR这两年一直在降，这30位读者2023年的最新利率依然在5.28%-6.10%的高位。加上两名固定利率的读者，42名读者中有32人2023年的房贷利率在5%以上，占比高达76.2%。而目前全国很多地区的首套房贷利率已降至4.1%，甚至4%以下。
专家呼吁引导银行下调存量房贷利率
董希淼表示，当前存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需引起重视，他建议应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者负担。
存量房贷利率的下调显然意味着银行利息收入的减少，短期内会直接影响银行的业绩，银行肯定不情愿。董希淼直言：“因为这不但能降低住房消费者负担，还能减缓越来越多的提前还款以及住房贷款被‘置换’等现象。利率降一些，客户留下来，总比群体性跑了好吧？”
光大证券金融业首席分析师王一峰表示，受疫情影响，部分居民资产负债表受损，而高利率房贷按揭不仅降低了居民资产负债表的安全性，也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。
事实上，国内银行业统一下调存量房贷利率也有先例。2008年10月，央行将居民房贷的利率下限扩大为基准利率的0.7倍。此后，国内大批银行也对存量房贷客户给予七折优惠利率。对于此前执行基准利率0.85倍优惠、无逾期记录的优质客户，有些银行甚至无需客户申请，就会自动给予优惠利率。这也是最近二十年唯一一次关于存量房贷利率的优惠措施。
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