房地产个人住房贷款概述及有关计算
本节我们主要分享个人住房贷款的种类、相关术语、有关选择及首付款、贷款金额、还款额等的计算。
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个人住房贷款还款方式进行分类,分为一次性还本付息贷款和分期还款。
一次性还本付息贷款，是贷款到期后，一次性偿还全部的本金和利息，一般一年以下通常采取这种方式。
分期还款，主要是分月偿还本金和利息的贷款，贷款期限在一年以上的通常采取这种方式，分为等额本息和等额本金等多种方式。
等额本息，是每期还款额都相同，又有贷款利率不变和贷款利率变动两种。贷款利率不变的是在整个贷款期限内，按事先确定的固定利率计算每期的还款额，因此期内还款额相同。贷款利率变动是在约定的利率变化情况下，确定新的贷款利率，再计算每期的还款额，因此这种还款方式在贷款利率没有调整的时间段内每期的还款额是相同的，等利率调整后按新的贷款利率计算新的每期还款额也是相同的。
等额本金，是每期偿还的本金都相同的还款方式，它是将贷款金额在整个贷款期限内均分，再加上期剩余本金的当期利息形成一个当期的还款额，因此由于剩余本金越来越少，相应的利息也就越来越少，这种还款方式的每期还款额是递减，第一期的还款额最多，之后递减。
个人住房贷款的相关术语
第一个，首付款。指购买住房时的首次付款金额，有最低首付款比例的规定，所以首付款不应少于一定的金额。
第二个，首付款比例。指首付款占所购住房总价的百分比，一般最低首付款比例有规定，并根据差别化住房信贷政策，不同购房人的最低首付款比例可能不同。如购房人属于首次购房，其最低首付款比例较低，属于二套房及以上的最低首付款比例较高。
第三个，贷款金额。简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。贷款金额为所购住房总价减去首付款后的余额。
第四个，贷款利率。指借款合同约定的贷款利率，因实行差别化住房信贷政策，不同购房人的贷款利率可能不同。现在基准利率是4.9%，公积金3.25%。
第五个，贷款期限。指借款人应全部还清贷款本息的期限，一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款最长为三十年，此外，贷款人还可能根据房龄对贷款期限作出限制。例如：房龄加贷款期限不得超过50年，借款人年龄加贷款期限不得超过65年，因此，具体贷款期限为上述几种贷款期限中“取长不取短”，由贷款人和借款人根据实际情况商定。
第六个，分期还款额。指借款人每期应偿还贷款的数额，在个人住房贷款中通常采用按月还款方式，因此分期还款，具体为月还款额，俗称月供。
第七个，贷款价值比。也称为贷款与价值比率、抵押率，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率，一般最高贷款价值比有规定，如最高不得超过70%。
第八个，偿还比率。也称为收入还贷比，是指借款人分期还款额占收入的比率，一般控制在30%内，即借款人最高贷款金额不得超过家庭收入的30%。
第九个，月房产支出与收入比，等于（贷款的月还款额加上物业管理费）比（上月均收入）。
第十个，月所有债务支出与收入比。等于（贷款月还款额加物业管理费加其他债务月均偿还额）比（上月均收入）。中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。
第十一个，贷款额度，也称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额作出限制性的规定。
第十二个，贷款余额。是指分期还款的贷款经过一段时间后尚未偿还的贷款本金数额。
第十三个，提前还款。是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷款人的行为。如果提前还款。可视为违约行为，一般有规定，整个还款期内提前还款次数不得超过三次，或按照一定比率或数额收取手续费或罚金。
第十四个，展期。是指借款人与贷款人协商在原贷款期限的基础上延长贷款期限。
第十五个，缩期，是指借款人与贷款人协商在原贷款期限的基础上缩短贷款期限，一般有两种情况，一是提前还款，第二是单纯的申请缩短贷款期限，这种情况会导致剩余贷款期限内月还款额增加
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个人住房贷款的有关选择
第一个，贷款金额的选择。这是购房人的自有资金在支付首付款后，有多余既可以多贷款，也可以少贷款的情况下，是多贷款还是少贷款的选择。因为贷款要付利息，购房人的资金没有较好的投资渠道或投资收益率低于贷款利率的情况下应该选择少贷款，反之选择多贷款。此外多贷款可以减轻首付款压力，但未来的月还款额度压力大，因此为减轻当前的首付款压力可选择多贷款，而为减轻未来月还款压力，可以选择少贷款。
第二个，贷款方式的选择。这主要是在公积金贷款、商业性贷款和组合贷款之间进行选择。公积金贷款利率低，在符合条件情况下应全部优先选择，其次，选择组合贷款，再次，选择商业贷款。
第三个，贷款机构的选择。在商业贷款中提供贷款的机构，由银行和非银行机构。银行也有多家，不同的贷款机构及贷款条件、利率高低、贷款额度、贷款期限、发放速度、贷款手续办理等等都有不同。因此。我们在同等条件下，一般选择贷款利率最低的。
第四个，还款方式的选择。借款人虽然可以根据自己的需要选择不同的还款方式，但一笔贷款，通常只能选择一种还款方式，且借款合同签订后一般不能更改。
等额本息还款方式，每月还款额相同，还款压力均衡，适合预期收入变化不大或目前有一定积蓄及预期收入有所增加的借款人。
等额本金还款方式，每月的还款额是递减的，适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的借款人。
第五个，贷款期限的选择。这是在允许最长贷款期限内，贷款期限是长一些还是短一些的选择。等额本息还款方式中，在贷款金额和贷款利率都相同的情况下，贷款期限越长，月还款额会越少，反之月还款额会越多。因此，如果月收入相对较低，月还款额压力较大，一般一选择贷款期限长一些。
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首付款的计算
需要计算的首付款通常有两种：
第一种，购房人最少需要支付的首付款。
第二种，购房人最多能支付的首付款。
计算最少首付款需要知道总价和最低首付款比例：
最少首付款 = 住房总价 x 最低首付款比例
最多首付款的计算：
购房人打算购房后，通常会准备购房资金，考虑到购房时需要缴纳的有关税费，购房预算资金不能全部用于首付款，需要从中预留一部分用于缴纳有关税费，因此最多首付款 = 购房预算资金 – 购房税费预留款
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还款额的计算
等额本息还款方式的月还款额计算，图例：
等额本金还款方式的月还款额计算：每月应归还的本金 上月剩余本金的当月利息。每月应归还的本金 = 贷款金额 / 按月计算的贷款期限，图例：
本节主要分享个人住房贷款的有关计算，对于个人购房能力及购房方式简单沟通，下一节我们将分享房地产有关法律和消费者权益的保护知识，其中关于房地产一些法律常识、合同签订注意事项等给大家分享，欢迎查看。
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