近日，网传消息，兴业银行在河南郑州开放存量房转按揭降利率渠道，并称只针对部分优质客户，且只能内部转不能跨行，利率可以由6.37%及以上将至4.3%左右。
兴业银行总行人员发声称，“假的，郑州分行已发起投诉”。
“转按揭”是指在A银行高利率的按揭贷款，换到B银行办理，以换取当下低利率，节约还款成本。
今年以来，5年期以上LPR已三次下调，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%，首套房贷款利率下浮20BP后降至4.1%，相较于2019年前后6.37%的利率可以省去不少财务成本。
广大存量房客户对于目前利率降幅真的是“恨之入骨”，越降得多感觉自己亏得越大，所以很多客户考虑通过“转按揭”方式享受基准利率降低带来还款成本降低的福利。
“转按揭”业务在10年前后大行其道，各大银行争相降低房贷利率，争夺存量房客户，造成恶性竞争，扰乱市场秩序，后被央行等监管部门叫停。
在当前政策尚未调整之前，仍属于违规业务。
那到底有哪些合规路径可以实现房贷利率降低呢？或者理论上变相实现“转按揭”呢？
多数银行可做，利率较低。
满足条件：可贷金额=房产净值*抵押率>房贷余额。
其核心逻辑是：假定100万元房产，首付30万购得，贷款70万元，4年后房价涨至120万元，房贷剩余50万，房屋净值=120-50=70万元，抵押率一般为70%，可贷金额=70*70%=50万元，正好可以用于提前归还剩余房贷50万元。
二押贷款一般利率4-5%之间。
如果是具有营业执照的小微企业主或者个体工商户，则利率可能更低，金额可以更大。
多数银行可做，大行利率更低，一般在4%左右。
满足条件：消费贷可贷额度>房贷余额。
目前各大银行都可以做线上信用贷款，按照监管规定额度一般不高于20万元，线上申请、线上审批、线上支取归还，且审批时间极短。
线上审批其实是后台大系统审批贷款额度和利率。
贷款额度一般根据公积金推算月收入，对应还款能力，判定贷款额度。
有固定公积金或社保账户的，如公务员、事业单位、国企员工等，更容易获得较大额度和较低利率。
有信用卡或者日常交易流水较大的国有大行都可以试试，此外当地城商行、农商行为争夺客户资源，也在降利率活动促销，可以先申请额度，比如50万左右的房贷，一般需要3家银行信用贷即可。
同样，此信用贷期限一般为1年期，到期可以还后再贷，首次授信期限一般为3年。
这种方式在手续上更加麻烦，适合能短期筹集大额资金的客户，但利率低还可以分期还款。
路径是：先筹钱把房贷还上，把房本赎回来，再到银行做房抵贷，可以做消费用途也可以经营用途，贷款资金归还先前筹集资金。
此种方式更像是一、二的结合体。
申请的消费贷或经营贷短期利率一般在4%以内，如邮政银行也可以直接做10年分期，利率都是基准 15BP,短期为3.75%，长期为4.45%。
此种方式具备一定法律风险，且需要垫付资金。
路径是：房贷客户将房屋以二手房形式卖给自己的亲属，或者离婚后的配偶或兄弟姐妹，由购买人重新办理二手房按揭贷款，仍由原出卖人还款，享受低利率。
在银行阶段操作比较简单，复杂的是需要找靠谱的中介。
另外需要剩余房贷垫付资金以及中介服务费用。
总之，选择哪一种方式，要看自身资历、房贷余额、资金水平等实际情况，确定要置换的先到银行了解情况，避免中途出现意外。
希望有意向者都能合法合规享受降准红利。
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