乐居新媒体 李晓娜 发自烟台 节后上班，各地首套公积金贷款利率下调的消息纷至沓来。
烟台也落实了十一前央行给出的重磅利好。
这不，10月8日，烟台市住房公积金管理中心发布了《关于调整个人住房公积金贷款利率的通知》，宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15 个百分点， 10月1日起执行。
一波又一波的全国VS地方新政扰动着购房者的神经，四季度楼市真的要回暖了吗？年底窗口期，刚需是时候上车了吗？
01
首套利率创新低
今年以来，经历了四次降息，5年期以上LPR已累计下行35个基点。
目前烟台大部分银行首套房利率4.15%，二套房4.9%，已进入历史新低。
不仅商贷成本肉眼可见的缩减，公积金贷款也迎来重磅利好。
时隔七年，9月30日央行下调首套个人公积金贷款利率。
根据烟台落实后的最新政策， 5年以下（含 5 年）首套公积金贷款利率由 2.75%调整为2.6%，5 年以上贷款利率由3.25%调整为3.1%。
如果我们按照9月15日烟台出台的公积金新政，贷款额度从最高54万提升至70万（带装修）计算，贷款期限30年，等额本息，利率为3.25%的话，每月应还3046.44元，利息总额约39.7万元；调整到3.1%之后，每月还款2989.11元，利息总额约37.6万元；利率变化后，月供减少约57.33元，总利息减少约2.1万元。
商贷与公积金利率的同步下调，体现了信贷政策对刚性需求的支持，对购房者信心修复有一定的促进作用。
那购房者会买单吗？
02
一二手价格齐降
放眼烟台楼市，在售楼盘无一不高举促销大旗。
优惠方式五花八门，送车、送房、送1-3个车位、送装修……如果不要的话，还可以“折现”，直接抵扣房款，最高优惠力度达到30万。
新房价格战愈演愈烈，二手房也无法高企。
根据国家统计局网站发布的“2022年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，烟台二手房价格环比下跌0.2%，同比下跌2.7%。
9月贝壳指数显示，烟台二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌4%。具体到各区，也是跌跌不休。福山区同比跌幅最大，其次是高新区、莱山区。
二手房市场低迷，流通性减弱，自然也会影响新房市场。
烟台目前的市场现状，究其原因还是在于需求的透支，库存的高压，与后劲的不足。
短期来看，市场还会继续探底。
03
刚需要不要入场
退税、差别化信贷、公积金利率下调……930房地产放松政策的密集出台，说明提振市场情绪、激发购房需求的意图明显。
烟台今年政策点主要发力于公积金，预计会在四季度出台地方性楼市新政。
但烟台这座“保守”的城市，即使出台政策，也是以稳字当先，亮点可能在于二手房带押过户。
事实证明，市场回暖并不是政策一方就可以立刻盘活的，还需要多方力量组合拳的促成以及时间的修复。
当然，着急的刚需现在上车也不亏，买房自住，价格合适就好。不着急的刚需可以缓缓，在四季度择机登陆，毕竟买房，是一件量力而行的事情。政策方面只是在于减少购房成本与压力，更重要的在于房子的选择，安全性、兑现力、升值潜力是必备考量。
擦亮眼睛，确定是捡漏，而不是“接盘”。
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