房产抵押贷相比信用贷来说，利率更低，期限更长，是非常优秀的信贷资金。只要申请成功，未来两三年都可以高枕无忧。
但房产抵押贷的额度却不是固定不变，很多因素都会影响额度的审批。
即使各项条件都符合银行的标准，也可能出现审批额度达不到预期，甚至是砍额度的情况。
今天我们一起看看抵押贷额度会受到哪些因素的影响吧！
01
房屋资质
房屋资质是影响额度的一个重要因素，资质的评估包括：房龄，楼盘位置，产权性质。
①房龄影响贷款成数
房屋的“年龄”是我们申请抵押贷时，决定贷款成数的主要因素。
因为多数银行为了控制资金风险，不会接受房龄30年以上的房产做抵押，因为折旧风险太大，再次出售困难。
可以说房龄越小评估价值就越高，可贷成数也越多；相反，房龄越大评估值就越低，成数也会被砍。
有一个19级别的大佬，龙华91年的老房子，评估价七百多万。按照一般的评估价来说本来可以贷7成，额度为490多万；但因为房龄超过30年这个区间，最后银行只给批了6成，额度为420万。
②楼盘所处位置：
比如一些关外区域的楼盘，双拼房，房龄较大的楼盘都可能列入银行的风险楼盘清单。
小编有一个客户，房子就在坂田的金色半山花园，房子类型是双拼房，就被银行列入风险楼盘名单，审批的贷款成数仅仅为5成。所以在购房时，也需要考虑一下楼盘的类型和保值能力。
③产权性质
不同房产属性，在申请抵押贷款的时候，所能获得的额度也有所不同。
假如我们名下有一个评估价为1000万的房屋：
房屋类型为住宅的话，抵押成数一般是房产评估价的7成，可以申请到700万；
房屋类型为写字楼或公寓，贷款额度比例会低一点，一般是房产评估价的6成；
房屋类型为工业型厂房，贷款额度比例会更少，最多为房产评估价的5成。
02
借款人资质情况
一般来讲，抵押贷对借款人资质要求不是特别严格，因为有抵押物在，即使还款违约，银行可以对抵押物进行处置，弥补损失。但借款人的资质对提高额度会有一定的帮助，资质情况好银行给的成数也就越高。
资质情况主要分为家庭资质和企业资质。
家庭资质：
家庭资质主要分为家庭名下负债和征信情况，若借款人处于已婚状态，银行还会看借款人配偶名下负债和征信。如果配偶名下的负债过高，征信逾期太多，额度也会下降。
企业资质：
企业资质主要看营业额，就是银行常说的流水，流水足够，贷款的额度才不会被砍。一般需要一倍覆盖，比如想申请500万的额度，就需要500万的流水。
03
银行贷款政策
不同的银行，贷款额度的规定是不一样的。有的银行额度上限就只有1000万，额度为评估价的七成，而有的银行却可以申请到2000万，额度的评估价的9成。
而且每家银行的风控手段也是不同，即使是同一家银行，在不同的银行网点申请，贷款额度可能也不同，因为每家银行网点都有自己的风险偏好。
可能A银行倾向于还款能力强，但经营流水较弱的客户，风控会相对放宽点；而B银行倾向于日常流水强，经营的中小企业的客户。不熟悉银行的贷款政策和风控体系，很容易吃闭门羹。
所以大家在申请抵押贷款前，一定要做好贷前规划。
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