《银行个人信贷业务潜在风险摘要》银行信贷类的操作风险案例_杭州银行上市,房产证可以抵押贷款吗

大家好今天来介绍《银行个人信贷业务潜在风险摘要》银行信贷类的操作风险案例的相关问题,小编就来给你解答一下,以下是小编对此问题的归纳整理,来看看吧

信贷风险的风险概述

信贷风险的类型可以从总体上划分为市场性风险和非市场性风险两类。市场性风险主要来自企业(借款人)的生产和销售风险(即借款人在商品的生产和销售过程中,由市场条件和生产技术等因素变动而引起的风险;非市场风险主要指自然和社会风险。自然风险是指由于自然因素使借款人蒙受经济损失无法偿还信贷本息的风险;社会风险是指由于个人或团体在社会上的行为引起的风险。
商业银行信贷风险的防范,主要是不良信贷的防范。工商银行的信贷手册里有一段名言:“我们收取的利息再高,也难以弥补信贷本金的损失! ”中国2002年全面实行信贷五级分类制度,该制度按信贷的风险程度,将银行信贷资产分为五类:正常、关注、次级、可疑、损失。不良信贷主要指次级、可疑和损失类信贷。银行信贷风险是指由于各种不确定性因素的影响,在银行的经营与管理过程中,实际收益结果与预期收益目标发生背离,有遭受资产损失的可能性。信贷风险是指借款企业因各种原因不能按时归还信贷本息而使银行资金遭受损失的可能性。银行信贷业务中占比重大的是信贷业务,信贷具有风险较高、收益突出的特点,对整个银行的经营举足轻重。因此,研究信贷风险意义重大。一般来说商业银行信贷风险具有以下特征:
(一)客观性
只要有信贷活动存在,信贷风险就不以人的意志为转移而客观存在,确切地说,无风险的信贷活动在现实的银行业务工作中根本不存在。
(二)隐蔽性
信贷本身的不确定性损失很可能因信用特点而一直为其表象所掩盖。
(三)扩散性。
信贷风险发生所造成银行资金的损失,不仅影响银行自身的生存和发展,更多是引起关联的链式反映。
(四)可控性
指银行依照一定的方法,制度可以对风险进行事前识别、预测,事中防范和事后化解。
商业银行信贷的主要风险及对策
一、操作风险
1)操作风险的概念:入市承诺的兑现使得中国金融市场的对外开放度不断提高,本土商业银行面临更加激烈的竞争,这对商业银行的风险管理提出了更高的要求但基于本土商业银行产权缺位、内部控制机制缺乏,流程设计失当等因素所造成的操作风险日益凸显。
根据巴塞尔委员会在协议第段所给的定义,操作风险是指由不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险。
操作风险依据风险成因又可细分为两类一类是操作失败或失误风险,包括人员风险、流程风险和技术风险等,另一类是操作策略风险,指在应对外部事件或外部环境时,如政治、税收、监管、政府、社会、市场竞争等,由于采取了不适当的策略而导致损失的风险。前者主要与内部控制效率或管理质量有关,又称为内部风险后者主要与外部事件有关,又称为外部事件或外部依存风险。
2)操作风险管理对策及建议
解决操作风险的方法,根据新协议,主要有基本指针、标准法和内部模型法三种,核心是根据不同的风险权重配置资本。但对中国商业银行来说,由于个人住房信贷操作风险数据收集困难和业务开展时间尚短,基本上无法采用统计法和信息模拟,操作风险的不可预测性在中国尤为突出,因此比较现实的做法是把防范操作风险的重点放在以下四个方面:
一强化流程的管理
1对现有流程进行检查和梳理,杜绝可能存在的漏洞。中国各商业银行虽然都设有法规部门和风险管理部门,但没有具体的操作风险管理部门,更谈不上个人住房信贷的操作风险管理部门。在借款合同、借款流程上存在较多的漏洞,如果不及早进行纠正,将严重影响到业务的发展。
2对新开发的产品进行认真的分析和市场调研,避免盲目投入、无效投入和高风险投入。个人住房信贷业务的产品更新逐渐加快,各行为了抢占市场份额,在还款方式、担保方式、办理方式等很多方面进行了大量创新,但这些创新是否经过了充分的市场调研和严格的操作风险审查,值得怀疑。据了解,中国的商业银行在推出一个新的个人住房信贷产品前,很少进行精确的数据分析和预测,住往根据经验和领导的主观判断,这既是由于数据库尚未建立,也因为中国商业银行对市场调研的不重视。应急手段的建立和完善。对检查出来的漏洞和风险,应通过合理的手段进行规避和改正,尽量避免采用过急的手段和霸王条款进行处理。中国商业银行在这点上做得还不够,尤其是对提前还款的处理,银行在理解到提前还款可能造成的损失后,采用立即加收违约金和限制提前还款的措施,因在借款合同中并无相应规定,造成了社会的强烈反响。
二规范严格制订业务手册
针对个人住房信贷的操作人员,应该有详细的管理手册。部分商业银行有了类似的管理办法、操作规范和实施细则,但还远远不够。一本内容齐备的业务手册是基层人员进行规范操作的必要条件。相当多的情况下,操作风险来源于操作人员对业务的不熟悉。这样的操作手册必须尽可能详细,对每一个可能发生的具体情况进行合理的解释和处理手册的制定应特别注重对操作风险易发环节的设计与处理。
三数据库的建立、管理和维护
部分商业银行对数据库的建立、管理和维护已经引起重视,并开始建立自己的个人住房信贷数据库。需要指出的是,中国商业银行还没有认识到一个好的数据库对业务发展的良好推动作用和在操作风险防范中能起到的指导作用。个人住房信贷的数据库,并不仅仅是
个人信息的数据库,它还应当包括提前还款、违约风险、操作风险等多方面的数据信息。没有这些全面的数据信息,就无法通过数学模型对个人,住房信贷面临的风险进行全面的分析和了解,也无法制订出最终行之有效的政策。前危害很大的假按揭一个好的操作风险防范手段,是建立防范假按揭发生的数据库,收集大量的案例进行统计分析,提取出高度相关的因素,方便在具体操作中对假按揭进行防范。但遗憾的是,虽然中国商业银行遭遇到大量的假按揭,但类似的数据库却从来没有建立过,直到现在,防范假按揭风险的唯一手段,也仅是通过信贷人员对开发商的静态报表和项目情况的经验判断。
四加强人员管理,优化风险管理岗位设里
个人住房信贷业务的操作人员同公司业务的信贷人员有明显的不同,他们既负责对项目的调查、审批,又负责对借款个人的调查、审批和手续办理,也可能仅仅负责两者中的一块。所以,对操作人员的管理,是防范操作风险中最重要也是难度最大的一环。经验数据表明,一旦有银行内部职工的参与,操作风险将带来巨大的经济损失。没有优良的人才配备和科学的激励机制,再完美的管理框架也是无法运作的。从市场发展的要求来看,商业银行的发展是在风险与机会中不断谋求平衡的过程。因此,在风险管理体系内建立“ 风险经理制”,其职能宜确定为以效益为中心,以风险控制和防范为责任,在信贷审查、检查和不良信贷的管理中将风险控制在更低点。
二、担保风险
1)担保风险
信贷担保只是发放信贷的必要条件而不是发放信贷的充分条件。商业银行对信贷担保还存在一种错误认识,即过于看重信贷担保的作用,认为只要有信贷担保就可以发放信贷。信贷担保只是分散了信贷风险,提供了一种补偿功能,但它不能改变借款人的信用状况,也不能保证足额偿还信贷,因此不能从根本上消除信贷风险。缺乏判断抵押品评估机构评估资格和识别评估结论准确与否的标准。对于是由银行还是由借款人聘用评估机构、聘用具有什么资格的评估机构、如何考核评估机构的资信状况、如何判定评估机构的评估结论是否准确等没有明确要求。实际情况是评估机构基本上是由借款人聘用,支付评估费用,受聘的评估机构往往考虑借款人的要求,高估抵押物价值,银行只要看到评估机构的评估报告后就予以认可,造成大多抵押物价值高估,银行处置抵押物时,要么抵押物有价无市,要么清算价值大大低于账面价值。另外也没有判断抵押物变现能力的标准。造成实际工作中无法判断抵押物是否为市场所接受,接受程度如何。
2)担保风险管理对策及建议
1)银行必须健全保证人担保制度,加强对保证人的风险审查,对其偿债能力进行深入分析:一是从单个保证人出发,考核该保证人的保证能力,其财务状况是否能够承担对外保证的数量,对外提供保证总额与其有形净资产是否在合理的比例关系之内;二是从风险控制角度,把相互保证的保证人视作一组借款人,审查其信用集中情况,防范由于保证不充分而导致的风险过度集中;三是设定授信企业的担保额度,严格限制超额企业的信贷准入。加强对保证人财务实力的分析。在分析保证人的财务实力时,首先要分析掌握保证人的财务状况、现金流量、信用评级和或有负债的信息。其次,要通过对这些信息的分析,判断保证人是否有履行其义务的能力,分析重点:一是保证人的或有负债情况,特别是保证人所提供的数量和金额;二是对外提供保证总额与保证人的有形净资产是否在合理的比例关系之内。
2)加强对抵押物、质押物的分析。要按照Mark to Market的原则评估抵押物、质押物。对于抵押物,要考虑抵押物的可变现性和未来的清算价值;对于股票、股份和收费权来说,要考虑公司状况和市场变化的影响,股票未来的价格变化,也要考虑学校、高速公路收费权的不确定性,以切实保护银行的债权。
3)银行应对评估机构和评估人员的资格和声誉进行调查,内容包括:评估机构与借款人是否存在资金或其他利益关系;评估机构与借款人或与银行内部人员之间的关系;评估机构使用的评估方法是否适用于评估项目,评估机构以往的评估结论是否符合实际情况等。
4)规范信用担保机构。一是对于担保公司要视同信贷客户管理,经过统一授信确定其担保额度。同时,在授信时,探索建立符合担保公司经营管理实际的评信授信体系。二是认真审查担保公司披露的担保额度是否全面,担保额度是否超过担保公司注册资本的一定倍数,风险补偿机制是否健全。三是注意防范借款人与担保公司联合欺诈银行产生的风险,考察担保机构所设定的反担保措施是否完备。对于担保机构所出具的受担保企业的评估报告,银行还需派人对借款企业进行调查等。 1)道德风险的概念
道德风险是委托人与代理人签约后,在履行过程中由于信息不对称导致具有信息优势的一方有可能为实现其自身利益最大化,采取不利于他人的行动,侵占他人的利益,从而造成他人损失的可能性。商业银行在经营管理过程中,存在着多层次和多方面的委托代理关系,因此由于信息不对称所导致的道德风险在商业银行的经营过程中也就不可避免地产生和客观存在。中国商业银行的主要利润来源仍然是信贷业务,信贷业务的道德风险问题也成为商业银行风险防范的研究重点。
2)中国国有商业银行信贷过程中道德风险层次及其表现形式
根据商业银行信贷业务的管理体制和操作流程,道德风险主要存在于以下三个层次,并具体表现为:
商业银行信贷业务的决策层的道德风险:商业银行信贷的决策层主要是各级行的领导和信贷审批人员。在中国商业银行的产权体制下,进行信贷决策的个人大多不拥有与其职权相适应的产权,事实上并无足够的经济能力对决策结果负责,或者只负有微不足道的责任,而且在中国商业银行内部管理机制下,决策人员对信贷所创造的风险和收益所承担的责权利也是不对等的,这是决策层存在道德风险的根本原因,具体表现在决策行为的非市场化,对高级管理层的约束力软化,对违规行为反应迟钝等等。
商业银行管理层的道德风险:商业银行的管理层主要指各级管理行的信贷业务管理人员。决策层的道德风险增加了管理层的道德风险,如表达意见不是从实际出发而是“迎合上意”,利益目标短期化,在决策层对管理层的约束力软化的情况下,不同形式的越权经营,对下级违规行为反应麻木甚至默许,账外经营,操纵会计报表,人为调整统计数据,报喜不报忧等等。
商业银行经营层的道德风险:商业银行的经营层是指信贷业务的直接经办人员。他们是信息的收集者,是微观信息量最丰富的层次,由于其获取的微观信息量最大,当管理层的监督不到位时,成为商业银行内部道德风险发生频率最高的层次。如工作人员利用制度漏洞,高素质人员利用电脑作案,信贷及不良资产管理人员删除不利信息或提供不实信息误导管理层等等。
3)中国商业银行信贷业务中产生道德风险行为的防范对策
由于中国商业银行信贷业务中产生道德风险问题的原因复杂,影响因素较多,因此,要有效防范道德风险就必须内外部、制度和人及产生道德风险的各层次进行综合防范。
首先,建立产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度。应该说国内商业银行在建立现代企业制度,完善法人治理结构方面已经有了长足的进步,但是作为中国商业银行主体的国有商业银行仍然没有完全摆脱政企不分的局面,中小股份制商业银行的股东作用仍然有限,产权不清、内部人控制等问题难以有效解决,股东大会及商业银行内部监督系统还无法实现对决策层和高级管理层的有效制约。必须真正建立起商业银行决策层以其自身权益对银行的经营效果负责,经营者直接承受经营失败的经济责任的管理体制,对商业银行信贷业务中的道德风险控制才可能达到令人满意的效果。
其次,进一步完善商业银行内部控制体系,将中国商业银行部门分散管理的风险管理方式变为流程管理和系统管理。根据商业银行的日常经营管理行为将风险控制分为业务流程的风险控制与管理流程的风险控制进行分别的研究与设计。要在既定的组织结构下,加强各部门内的计划、组织、协调和控制,有效控制各项管理工作及工作流程中的风险,从而充分发挥内部控制体系在道德风险防范中的作用。
第三,建立充分的信息披露制度,加强外部监督,可有效地降低商业银行内部道德风险。  充分发挥银监会及银行同业公会的作用,如建立金融从业人员信息库,对不适合担任商业银行高级管理职务的人员信息予以充分披露,提高商业银行获取人力资源信息的能力;要求各商业银行提高对违规经营责任人员处罚的透明度等等。同时也要明确监管部门的责任,建立责任追究制度,确保外部监督的及时有效。从而促使商业银行在进行高级管理人员任用时不仅仅限于银行监管部门的资格审查,而且从自身的风险控制角度自觉加强人事任用的审慎性,降低商业银行信贷过程中管理层的道德风险。
第四,以法约束,加大对信贷人员从事道德风险行为的惩罚力度。
制订严格执行刚性的法律制度对防范银行信贷人员的道德风险具有重要的作用,如根据香港《防止贿赂条例》第九条(香港法例第201 章) 规定,银行信贷业务人员为本人或亲属接受客户的任何有价值的东西如金钱、礼物、职位、服务、优待等利益,从而在处理信贷业务中给予优待,即为违法,其最高刑罚是入狱7 年及罚款港币50 万元,同时将招致最高7 年的禁止担任任何法团或公共机构管理人员职位或在任何专业中执业的处罚。通过严厉的刑罚,发挥了其在维护金融秩序中的巨大威慑作用,遏制了信贷业务人员的贪欲,使信贷业务人员不以身试法,防止了信贷业务中的道德风险行为。
第五,塑造诚信企业文化,建立廉洁高效的信贷人员队伍。
企业文化是决定企业运作的核心模式和信念。健全的道德文化,是各级员工处理日常事务的决策基础。如果各级信贷业务人员都能自发地维持高的道德标准,则银行无须担心违法活动的发生。通过建立诚信企业文化,加强对信贷人员的诚信管理。要经常留意各级信贷人员的行为,及早发现问题;要通过不同的人与客户进行联络,防止其对信贷人员进行腐蚀;要通过内部投诉机制,举报各种舞弊行为;要针对员工的具体情况,安排周密的培训计划,如经常开展案例分析,以案说法等防范教育,使信贷从业人员认识到风险,加深其对法律、监管规定、道德标准的认识,提高其对道德两难问题的警觉性及处理有关问题的技巧。

个人住房按揭贷款存在的风险

  导语:个人住房贷款有哪些风险?通过我的介绍,相信大家对个人住房贷款风险都有了了解,希望对大家有帮助。我提醒大家,在申请个人住房贷款时千万要慎重。更多个人住房贷款内容,尽在经验网的法律栏目。

   个人住房贷款风险有:

   (一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险,主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。

  1、职员道德风险

  主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系,明知借款人提供的是虚假材料而不指出,导致借款人相关资料不真实,误导贷款审批人。更有甚者,有个别经办职员知法犯法,内外勾结,故意伪造相关材料,骗取银行信贷资金。

  2、贷款审查风险

  贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中,经办职员风险意识不强,警惕性不高,对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥,对相关材料的真实性、正当性审查不严,流于形式,对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额,采取竞相降低贷款人的首付款比例,或者放松贷款人的审批条件,一味简化手续,埋下了风险隐患。

  3、贷后治理的风险

  大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式,要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展,一个基层行往往有成百上千个客户,客户数目远远大于公司类贷款客户的数目,假如沿用公司类贷款的贷后治理办法,根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时,银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

   (二)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。

  1、“假按揭”风险

  “假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段,利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款,从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借”假按揭”之名套取银行信贷资金。

  2、由于房屋发生瑕疵的风险

  假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵,比如1、房屋有严重的质量题目,无法正常居住;2、住房面积缩水,以次充好,抬高房价,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪大,而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺,未及时完成消防等配套工程,推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费,拖欠工程款,未办妥房产证,使部分业主拖欠贷款,放弃供楼,造成信贷风险;5、开发商为了售楼,过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议,由于出租不理想或开发商拖欠返租款,使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善,造成业主与开发商的纠纷,使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。

  3、借款人的信用风险

  目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系,使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看,一方面,个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关,借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款,或者因借款人死亡、丧失行为能力,借款人的继续人放弃所购房屋,不愿还款,从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。现在,有很多借款人根本不具备定期还款的能力,其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋,再将该房屋出租,以租金收进还贷,一旦房屋无法出租,借款人也就无力继续还款,给银行带来风险。

  【风险以及对策】:

   一、政策和行业周期风险

  从1998年房改开始,中国房地产市场高速发展,其中有过鼓励刺激、有过轮番调控,经历彻夜排队的抢购潮,也经历聚众打砸的退房潮。因此,这是一个典型的政策和行业周期性产业,住房按揭业务也要顺势而为,降低这方面的风险。

  1、宏观调控政策合规风险

  住房制度改革以来,房地产行业有效的拉动经济增长和解决居民住房问题,“土地财政”模式也使地方政府大力支持发展房地产业,自1998年以来未有实质压制性的调控政策,因此行业经历了近10年的高速发展。

  2006年,开始采用税收措施进行调控,主要目的是压缩需求;2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控,主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给,同时压缩不合理的需求。2006年以来,房产购买需求持续上升,销售款回笼和流动性宽松,房产开发商也有比较充足的资金,购买囤积了大量的土地分段开发。

  2007年7月,国家实施了“限外令”和9月份规定执行的提高第二套住房首付比例抑制住了投资性需求。接着国家开始明确完善住房保障制度,部分购房着开始进入观望状态,销售量下降,新开楼盘资金回笼速度减慢。2007年底开始,面对各地房价暴涨的局面,在银监会等监管部门的指导下,商业银行的信贷政策趋紧,房产开发商获得银行资金的难度加大,开发贷款利率有所提高,社会资金价格也不断上涨。

  证监会也暂停房企的IPO审批以及已上市房企的增发、发企业债等再融资行为。2009年受益于“四万亿”的经济刺激计划,宽松政策让房产市场迎来一波更迅猛的上涨。因此2011年前后,面对通胀压力,央行连续上调存款准备金率和基准利率,收缩银根,资金压力空前。面对多管齐下的调控政策,很多房产开发商面临内部资金流动性危机,被迫降低房价转让项目等“断腕求生”,也有部分激进的房产开发商选择“不阳光”甚至违规的方式获取资金渡过难过,这是宏观调控政策带来的合规风险。

  2、行业周期性风险

  房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、周期长、供应链复杂等特点,导致房地产项目的开发建设具有惯性。在伴随经济长期发展的过程中,人多地少,置业投资等房产需求旺盛,人口周期、国家垄断土地供给等因素,导致市场上房产长期供不应求,刺激房价持续走强。

  出于对房地产市场形势的乐观预测,金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资,并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入,各类房地产物业,尤其住宅价格上涨,租金飙升,同时房地产空置率大幅下降,房地产市场交易量快速上升,土地市场和各级房产交易市场均十分活跃,拿地热情、物业开发与项目建设加速开展,进一步推动了房地产业的进一步扩张,交易数量增加,房地产价格也越涨越高,投机者及自用者均陷入“郁金香”式的疯狂。

  在持续的繁荣和疯狂后,特别是三四线城市,房子多到一定数量,价格也涨到一定程度时,而住房真实需求的增长是比较稳定的,当供给数量增速大大超过真实需求增速时,根据西方经济学的“需求-供给”曲线,会发生市场无法承受价格,部分敏锐的投机客率先撤出市场,同时社会关于限制炒房的声音会加大,政府也开始关注并出台一系列的控制措施,击鼓传花的游戏无法继续,房价短期不会继续增长甚至可能下跌,房产交易量也会缩减,需求明显萎缩。而这时由于房地产行业开发周期长,基于乐观预期竞相拿地发展房地产业的企业由于开发惯性还会继续增加供给,进一步导致房价下跌的预期,观望情绪浓厚,交易更加低迷,这是周期性谷底。

  随着经济发展,家庭裂变等刚性需求对存量房产的消耗,房地产市场又会迎来新的乐观预期,再经历疯狂,也会再进入寒冬,这是行业的自然规律。国内也大致经历了1998-2008年持续发展、2008-2009的行业低谷、2010-2013年的迅猛发展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活跃等几个周期,因此银行分支机构在发展个人住房按揭贷款时,需充分预测这种周期性风险对当地的房产行业的影响,要有前瞻性的预测并做好“逆周期”的风险控制措施,例如在交易疯狂的阶段,强化申请人准入审查,提高首付比例等防控策略。

   二、楼盘和开发商风险

  从住房市场化改革开始,房地产行业获得高速发展,早期进入的房地产公司赚得盆满钵满。因此,在利益驱动下,不少其它行业的公司跨行介入房产地产行业以期分得一杯羹,往往由于经验欠缺、各方面情况预估不足引发项目开发失败。因此银行需要重点关注楼盘项目和开发商资质风险。

  01、楼盘准入

  银行在楼盘项目审核阶段需要关注的准入风险,包括非现场资料审查和在建工程现场走访,了解拟合作楼盘所在区位、定位和环境等因素,是否出具结顶报告。工地现场走访时观察是否结顶或临近结顶,有无延期交付或者烂尾的可能,同时注意从其他渠道了解楼盘质量整体情况。在完成拟合作楼盘的方案审批后,还需要持续跟踪楼盘销售进度,客户评价等。

  结合个人的按揭业务楼盘审查经验,无论是商品房现售或预售,在楼盘准入时需要重点审核的方面有:

  一是开发商的《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等五证是否齐全,五证不全或者存在瑕疵的房产不能取得相关房地产权证;

  二是开发商自有资金是否充足,要求达到占30%以上,三四线城市中小开发商自有资金要求达到40%以上,建设单位、建设项目、建筑面积是否前后一致,是否因某些原因在楼盘建设过程中发生变更;

  三是对于优质开发商的楼盘,允许发放能在六个月内结顶的个人住房按揭贷款(底层主体建筑已完成的情况,给予一周一层的建设进度),其它中小开发商必须在主体结顶之后给予办理个人个人住房按揭贷款;

  四是尽量选择楼盘地址位置佳,配套设置完善的大中型社区住宅。

  02、开发商资质

  房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、供应链复杂等特点,而该行业又是实实在在的暴利行业,发展中有关监管部门对行业的准入制度把握不严,因此房地产开发商是鱼龙混杂,存在一些不良开发商或根本不具备资质的开发商。另一方面,企业跨行介入房产开发难度大,经验明显不足,而某些地区的小型开发商由于在当地特殊的人脉资源,在特殊的时机下存在“非正常”手段获取项目开发资格,如此容易引发林林种种的问题,楼盘项目审查更要积极关注开发商资质和背后的股东实力。

  基于当前市场环境,在实践操作中,尽可能选择优质开发商,包括全国性的著名开发商或其占股50%以上的开发企业,资质为一级或具有国有企业、上市公司等背景的开发商,资质为二级的或分支行所在区域的龙头、知名房地产企业开发商等等。

  该风险要素的’防范关键是开发商资金链和工程质量问题,在经济繁荣期,融资便利且能通过房价的上涨来消化资金不足的问题,一旦资金链断裂,以土地及在建工程抵押的开发贷款也会暴露风险,开发商的阶段性担保已毫无意义,而预售的个人个人住房按揭贷款保障也会因购房人的集体对抗而降低。因此,建议审慎介入开发商股东为跨界经营的民营企业和个人。

   三、按揭客户信用风险

  信贷过程中,银行作为资金的经营者而非资产的受让者,不论何种担保方式,借款人终究是我们关注的第一还款来源。因此,住房按揭业务过程中,杜绝虚假按揭、预判个人住房按揭贷款申请人的还款能力亦是必不可少的风险防范举措。

  1、还款能力

  在个人住房按揭贷款日常审查中,基本可以将客户分为两大类别:受薪人士和自营业主。针对两种不同的群体,信用风险防范侧重点迥异。

  一是受薪人士,其中对于政府机关、事业单位、国有企业等优质受薪人士,一定程度上可以放宽对负债率的要求,做到收入证明和家庭关系等基本资料的核实,工作单位的属性决定其违约的成本较高,个人住房按揭贷款的风险相对较低。而另一部分普通企业的受薪人士,需要重点关注其职业的稳定性和历史工作履历,同时由于普通企业的收入证明一般把控不严,可以要求提供代发工资银行流水明细单(注意假流水风险,参阅作者关于银行流水审查的文章),另外可以关注社保记录单和购房动机等来防范风险,特别是具有与其收入情况和家庭情况匹配的自住型或改善性购房需求,这类贷款的违约率往往较低。

  二是自营业主,这类客户的收入来源与其经营情况息息相关,且容易在经营情况良好和心理预期良好的时候购买金额较高的住房或者排屋别墅等,在经济下行周期或者经营企业出现问题时容易按揭还款“断供”,不确定较受薪人士要高。因此,对于此类客户,理应参考小微贷款客户信贷审查标准,分析其基本信息、资产负债率、家庭关系、资产历史积累、企业经营能力及可持续性等,结合购房的时机、房屋位置和价值等情况,交叉验证,综合评估其违约风险。

  2、虚假按揭

  由于住房按揭业务客户的准入门槛较低,一般银行的基本准入要求为65周岁以下的具有完全民事行为能力,承担完全民事责任能力的自然人,能提供合法、有效的身份证明即可。因此部分开发商为应对资金链危机,通过给予一定报酬的招集内部职工或者社会人员向银行申请个人住房按揭贷款,不仅可以获得较低的贷款利率还可以快速回笼资金。同时,部分性质较为恶劣的房产商,以利益诱惑房管部门人员和银行工作人员,利用虚构的房号进行信贷诈骗,涉案人员广、金额大,需要重点防范。

  另一方面,部分购房者因为限购政策或者违法犯罪逃废债等无法申请个人住房按揭贷款,选择通过第三人的方式办理。这种情况特别是后者,需要严格审查申请人的代办动机和资信条件,如果有充分理由证明为违法犯罪逃废债的实际购房人借名办理购房及按揭申请的行为,及时杜绝此类行为。

  实践操作中,遇到各式各样的虚假按揭,根据按揭房屋的真实性及申请人的购房及签字是否真实意思表示,主要有四类典型代表:提供虚假资料的真人真房类、虚构房号的假人假房类、签字不真实或非真实购房的假人真房类和利用某些制度漏洞一房多卖欺骗购房者的真人假房类,需要调查审批人员的“火眼金睛”及时甄别。

   四、银行内部操作风险

  银行内部引发的房屋按揭风险主要有以下四个方面:

  1、考核激励设计缺陷

  随着住房按揭业务竞争的加剧,部分银行分支机构考核压力大、急于求成,在未做好业务规划的同时,以人海战术介入楼盘按揭业务抢单,散单化明显。由于开发不集中,深度介入的楼盘少,不利于整体风险管控。

  激励措施未充分体现风险递延,部分基层网点的奖励以完成笔数来给予一次性发放,导致部分客户经理短期内冲量效应显著,业务发展和风险控制失衡。

  此类情况需要银行管理机构统筹规划,充分发挥公私联动的优势,结合房地产开发贷业务等做好楼盘深度开发。对于新发放个人住房按揭贷款业务的费用配置,综合考虑当期专项激励与基础营销和客户后期维护奖励的平衡,完善考核激励制度。

  2、贷前调查不尽职

  调查不尽职主要表现在缺少对自雇人士家庭资产负债情况及偿债能力的持续性评估,主观上认为房屋按揭风险低,审核收入证明、银行对账单名下和自雇人士的当前经营收入即可,基本不会收集申请人的固定资产等证明其历史收入积累的佐证资料,企业名下负债、具体经营情况和申请人家庭社会负债调查更是甚少提及。对受薪人士的工作单位、银行对账流水和收入准确性及真实性核查走过场,特别是普通企业的收入证明,因为其可获得性强,常有房产销售人员为购房人代办收入证明甚至虚假银行流水,这些方面往往未引起银行客户经理足够的重视。

  3、贷款操作不合规

  贷款过程中操作常见风险有:一线业务人员帮助申请人包装申请资料,贷款审查人员未发现明显伪造资料,信贷要素录入错误,签订的合同存在瑕疵,未严格落实核保面签手续,发生签字人冒名顶替等。这需要银行严格执行内部操作规定,风险审查从严把关实质性风险,各个岗位人员谨慎细心,经办不马虎,复核不形式,对审批意见落实、信贷合同不符合放款条件的严格控制,不先放后补。

  4、贷后检查不到位(抵押物和数据清洗模型)

  个人住房按揭贷款期限长,经办人员基本是一锤子买卖的思维,且贷款存续期间,银行人员流动大,更会忽视按揭贷款的贷后回访工作。目前银行对于个人住房按揭贷款的管理常体现为监测按揭贷款抵押物的二抵及法院冻结等限制信息、按揭贷款人每月还款情况等,而对于按揭贷款人的家庭变化及自雇人士的经营企业变化掌控明显不足。

  按揭楼盘项目和按揭贷款资金流向缺乏监控。一手房按揭过程中,作为非主办行的经办机构很难监控售房款的资金使用情况,且部分银行的分支行未有效开展一手房按揭的项目贷后维护,缺乏专人监测楼盘的销售进展、交房及入住情况、周边配套设施、房价变化情况等等,甚至对出现较多业主维权、抗议的楼盘也未能及时预警、排查。这种只要不出现按揭还款逾期,基本就是事不关己的态度不可取。

  做好贷后风险管理对于长期性的贷款是十分重要的,无论是一手房按揭还是二手房按揭,银行均应该有效地建立抵押品是否发生二抵及被限制的动态跟踪机制,同时构建有效的风险数据清洗模型,定期做好存量按揭客户的预警分析,做到早发现、早预防、早处理。

如何防范个人信贷风险

如何防范信贷风险次贷危机对商业银行的重要启示是,在经济增长阶段忽视风险必将导致经 济减速阶段的风险甚至是危机的爆发。当经济发生周期性波动时,商业银行的贷 款质量将首当其冲 一要加强宏观经济运行的分析,高度关注经济周期波动可能带来的风险。自 2002年中国进入新一轮经济增长周期以来,境内商业银行在旺盛的贷款需求 下产生巨大的盈利冲动,同时流动性过剩导致其面临巨大的盈利压力。在盈利冲 动和压力的双重推动下,大多数银行更多地注重盈利而忽视和放松了风险防范, 贷款尤其是个人贷款增长速度居高不下。次贷危机对商业银行的重要启示是,在 经济增长阶段忽视风险必将导致经济减速阶段的风险甚至是危机的爆发。从当前 宏观调控态势和运行环境看,中国经济在经历了近6年的快速增长后,未来几年 中国经济高位增长的势头可能放缓。当经济发生周期性波动时,商业银行的贷款 质量首当其冲。同时,对中国的银行而言,必须认真考虑如何更好地防范全球金 融体系中的风险。我国金融业积极稳妥地推进对外开放、实施“走出去”战略的 同时,全球金融体系中的风险不容忽视,必须深化改革,改进风险管理能力,提 高综合竞争力。 二要科学设计信贷产品。美国次贷危机爆发的重要原因之一,在于金融机构 为了逐利而不惜降低借贷标准。面对房价不断上涨,忽视住房贷款的第一还款来 源亦即贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行为了营销推出了一系列金融创新 产品,将这些贷款证券化,把风险从银行账本上转移到资本市场,风险本身并没 有消失,而是为危机埋下祸根。因此,金融机构必须审慎经营,科学设计信贷产 品。同时,在具体业务操作中,必须恪守原则与标准,打好风险防范的基础。 三要把握宏观经济走势与具体产品的关系。目前,中国房地产处于上升周期, 房价上涨较快,个人住房按揭贷款发展得非常快。2007年以来,商业性购房 贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势。从美国次贷危机的教训来看,房价 的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。银行一定要高度重视房地产 市场发展中的各类金融风险。对此,银监会对银行一再发出风险提示,要求银行 不能放松借贷标准,严格“三查”,严防假按揭和虚假贷款,并多次就银行房地 产贷款进行现场检查。同时,在房价不断上升的环境下,银监会还提示银行要高 度关注贷款抵押物的价格风险。 四要做好预警,控制规模与风险。近年来,出于战略调整和经营转型需要, 境内商业银行普遍将个人信贷作为收入的主要增长点。在目前资产价格快速攀 升、存在回调压力的大背景下,商业银行应高度关注个人住房信贷及个人住房抵 押贷款的风险,不能简单地将个人贷款或消费性贷款视为低风险贷款而不加选择 地大力发展。从上海地区银行房地产信贷投放看,个人信贷快速增长强化了银行 信贷长期化的势头,银行不良资产上升的隐患加大。因此,吸取次贷危机的教训, 我国商业银行应高度关注个人房地产贷款风险,加强信用系统建设,提高风险防 范能力。 同时,金融监管部门要加强监管,防范和制止金融机构违规发放不符合条件 的贷款。在当前动荡的金融环境下,金融监管起着更加重要的作用。 五是金融创新要坚持“谨慎经营”原则。美国次级房屋抵押贷款证券化的所 谓金融创新中,次贷不仅很快衍生出各种金融产品,还被分配到各种金融机构的 投资产品组合之中。对冲基金及其他高杠杆机构以其财务杠杆工具几十倍、甚至 上百倍地放大与次级债有关的各种交易,这导致衍生产品价值与其真实资产价值 之间的联系被完全割断,放大了相关投资和交易风险,使金融活动背离了金融机 构的“谨慎经营”原则。当风险集中爆发时,再追溯原生信贷产品的发行质量, 为时已晚。因此,在产品设计与每一单合约执行过程中,就应按照谨慎经营原则, 合理评估无风险约束下的放贷行为

以上就是小编对于[《银行个人信贷业务潜在风险摘要》银行信贷类的操作风险案例]问题和相关问题的解答了,希望对你有用

杭金柚(https://www.hangjinyou.com)-专注于:杭州贷款公司,银行抵押贷款,无抵押信用贷款,别墅抵押贷款,杭州抵押贷款房产抵押贷款汽车抵押贷款无抵押贷款企业贷款、杭州垫资等贷款服务,可以在线申请贷款,也可以拨打电话:17364552093 手机:15336550459进行相关资讯,希望我们杭州老杨见闻的相关分享可以帮助到您!

原创文章,作者:网友提供,如若转载,请注明出处:https://www.qingenaiba.com/?p=341950

(0)
上一篇 2022年12月25日 上午6:52
下一篇 2022年12月25日 上午6:52

相关推荐

咨询顾问