《个人住房贷款业务中操作风险的防范措施包括》个人住房贷款风险的防范对策_桂林银行抵押贷款,杭州哪些银行可以申请信用贷

大家好今天来介绍《个人住房贷款业务中操作风险的防范措施包括》个人住房贷款风险的防范对策的相关问题，小编就来给你解答一下，以下是小编对此问题的归纳整理，来看看吧

个人网络贷款有什么风险？

个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。下表显示1997—2001年5年间，我国个人住房贷款余额增加了近33倍，银行信贷资产权中提高了近20倍。 　　但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。事实上，个人住房贷款有面积分散、技术大、期限长的特点，潜在风险很大。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。 个人住房贷款所面临的风险 　　(一)银行的流动性风险 　　对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险是指银行无力为资产的增加或负债的减少提供融资，即无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现实现资产来满足储户提取存款、客户合理的贷款或其他即时的现金要求而使银行遭受损失或引发危机的可能性。我国住房贷款没有实现证券化，银行房贷资产变现能力较差。同时也没有完善的住房二级市场，银行处置抵押房产很困难，流动性风险化解难度大。当贷款购房的概念普及以后，处置抵押房产的需求将强烈起来。 　　(二)个人的信贷风险 　　信贷风险是指借款人不按约偿还贷款给银行带来损失的可能性。从信用风险的角度来看，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。由于信息不对称，银行无法准确判断借款人是否诚实守信和是否具有持续的偿还能力。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。　　(三)贷款中的操作风险 　　从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。 完善个人住房信贷风险管理　　(一)改善个人信用风险的识别与评估环境 　　较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督、管理与保障个人信用活动规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化、初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。 (二)应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险 　　首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面，银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面，贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险一在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。 　　(三)推进房地产抵押贷款证券化其作用可以有效地分散和转移风险 　　住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险，使损失得以减少。 　　(四)预警机制防风险 　　从完善和健全制度的角度出发，制定了《个人住房贷款操作规程》、《个人贷款档案管理规程》以及其他各类相应的补充规定，将个人住房贷款业务的具体操作标准化、统一化；从建立内部制约机制着手，严格按照信贷新规则的要求，执行审贷分离，落实贷款各个环节的责任人；从风险控制的角度出发，采取一些较为有效的风险防范措施，如充分利用市房地资源局数据资料库提供的资源，以确保房地产交易的真实性、房产抵押登记的有效性；借助个人征信系统的资源，对借款人的资信情况进行调查，从源头上有效遏制了不良贷款的发生。　　(五)推进房地产融资的多元化 　　目前，我国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较单一。根据统计估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，且在债权和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。推动房地产融资的多元化，有助于降低房地产融资对于银行信贷的过分依赖。　　(六)提高个人按揭贷款的成数 　　这对购房者来说，肯定要增加个人承担贷款风险的压力，挤压一些个人住房虚假的需求。同时可以减小商业银行的贷款风险。不过，这些影响与作为不会太大。最为重要的是，近年来，国内一些商业银行个人住房信贷翻倍地增长，不在于按揭成数高低，而是对个人住房贷款审查往往是只是形式，例如，不管个人收入水平如何、信用如何，只要在律师事务所开出所需要的证明就可能办理。如果对个人住房贷款审核按银监会的指引执行(即个人住房贷款每月还款额不得少于个人收入50％)，那么就可以把一些贷款条件不合格的人拒绝在外。这样做不仅可以让整个房子需求降下许多，也减少商业银行个人住房贷款可以面临的风险。个人住房抵押贷款风险管理需政策支持　　在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构，为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保，不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。 　　总之，近几年，国内房地产业作为国民经济的支柱产业，它在带动国内经济走出通货紧缩，保持国内经济持续快速增长起到了巨大的作用。但是，由于一些地方的房地产投机炒作严重，一些房地产商用种种方式来制造民众非理性消费，从而造成一些地方住房价格快速上涨。如果这种趋势任其发展，导致房地产泡沫，不仅会增加银行的巨大风险，也可能会伤害整个国内经济持续稳定的发展。因此，本次政策调整不仅强化民众的利率风险意识，强化了需求者对未来资金价格形成较合理的预期，也有利于商业银行个人住房贷款利率管理及风险定价机制形成。够不够？

房地产抵押贷款存在哪些风险以及有哪些风险控制措施

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。当前在房地产抵押贷款中存在哪些风险呢?又要如何去控制这些风险呢?有哪些风险控制措施呢?

　　一、当前房地产抵押贷款存在的风险

　　1、内部操作风险。

　　一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。

　　2、抵押物权利瑕疵风险。

　　一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。

　　3、无效抵押行为风险。

　　一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。

　　4、抵押物价值下跌风险。

　　一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。

　　5、抵押登记不完备风险。

　　一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。

　　6、抵押物处置风险。

　　一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。

　　7、抵押物灭失风险。

　　若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。

　　二、房地产抵押贷款风险控制措施

　　1、重视实地调查。

　　贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。

　　2、合理评估房地产的价格。

　　农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。

　　3、重视抵押登记手续的合规性。

　　发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。

　　4、重视信贷业务知识培训。

　　提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。

　　5、确保抵押合同的有效性。

　　在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。

　　6、重视借款人第一还款来源。

　　发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。

对信贷风险控制的方法有

防范信贷风险是小额贷款公司各项工作的重中之重，是保障小额贷款公司资产质量合理有序健康发展的关键。信贷风险主要包括：经营风险、信用风险、道德风险、操作风险、政策风险、利率风险、法律风险等多种。高度重视信贷风险防范工作是小额贷款公司的第一要务。针对本公司的具体情况，特制定本信贷风险控制管理办法。

一、明确分工，实行流程控制

信贷业务操作流程分为：贷前、贷中、贷后三大相互独立的阶段，十六个环节进行全程控制，防范风险。实行审贷分离责任制，建立审贷、发放、检查职能分离，岗位分离，相互制约机制，落实环节责任。严禁单人或单个部门独立完成贷款全过程。制定贷款业务的调查、审查、评估、审批、发放、检查、收回、不良贷款催收等过程的操作规程，建立法律审查制度。部门之间严格分工，岗位之间相互协作，实现业务流程的高效运转和相互制衡。

二、把好准入关，实行贷前调查审查控制

对借款人进行贷前调查，对提供的资料审核分析，确定准入底线和进行风险评估。①根据借款人的收入水平，个人负债额度，商品流通周转期，个人资产情况、抵质押品综合确定贷款额度和期限。

②不发放未指明用途的贷款。贷款用途必须符合国家规定。

③借款合同必须与借款人当面签字，加盖公章或手印。

④借款人应该参加保险公司的财产保险或责任保险。

⑤法律审查。对所有贷款项目及合同文本，经法律部门或法律顾问进行法律审查审定。

三、贷款额度、风险系数控制

风险系数是控制小额贷款公司信用贷款的主要手段之一，也称信用转换系数

1.贷款系数为100％的资产：①银行承兑汇票；②信用贷款透支额；③其他金融性机构担保；④等额保证金担保。

2.贷款系数为50％的资产：土地、房屋、有价证券。

3.贷款系数为20％的资产：债权。

四、贷款检查预警控制

建立一套完整有效的风险预警机制，实行贷后检查，运用定期或不定期监控，现场与非现场检查，明查与暗访相结合的方法手段，对收集的信息进行定量分析，识别风险的类别、程度、原因及变化趋势，揭示重大贷款风险，遏制潜在风险，早期做出针对性的处理意见，以达到早期发现、早期预警及时防范控制和化解风险。第2个回答 2020-11-03第三章贷款风险防范措施为强化贷款管理，有效防范信贷风险，根据《贷款通则》、《合同法》等金融法律、法规和有关信贷管理办法，做好以下防范措施：1、公司信贷人员必须认真学习《贷款通则》、《民法通则》、《公司法》、《合同法》、《担保法》及自治区金融管理办法等有关法律、法规及公司信贷管理制度，熟悉和掌握其内容，要求从思想上增强法律意识，使信贷人员充分意识到只有遵守法律、法规及公司信贷管理制度、才能提高贷款的放款质量，才能有效地防范风险贷款的产生，只有运用法律武器依法办事才能保障贷款的安全，更好地清收不良贷款，才能有效预防和降低信贷风险。2、找准市场定位，分散信贷风险本公司立足“三农”，按照“小额、分散、安全”的原则，为农民、农业和农村经济发展提供有效的金融服务，促进农村经济发展，因此，本公司信贷员一定要从农村经济发展的大局出发，积极支持农村种养殖户生产和个体工商户和中小企业的发展，优化贷款结构，分散贷款风险，根据农村经济发展需要提供优质、高效的金融服务。3、严格办贷程序，健全制约机制，控制信贷风险的产生根据公司有关信贷管理制度规定，认真审查贷款的发放对象，对照贷款的基本条件，确保贷款投放效果。严格办贷程序，要做到：一是执行贷款“三查”制度，提高放款质量；二是要实行“三岗”分离（三岗：调查岗、审查岗、决策岗），制度健全，相互制约，控制人情贷款和低质量贷款的发生。贷款调查岗负责贷款调查评估

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