《在个人住房贷款业务中商业银行的合作机构出现下列情况》商业银行发放个人住房贷款方式为_汽车金融办理,杭州抵押车贷款

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我国商业银行个人消费贷款的信用风险管理现状

个人消费信贷是银行等金融机构对消费者个人发放的用于购买耐用消费品，或支付其他费用的货币贷款。耐用消费品或其他费用支出，是指用于购买那些具有较高价值和普及趋势的生活消费品，以及用于教育、医疗、旅游等生活消费方面的较高价值费用的支付。近年来，我国商业银行个人消费贷款发展迅速，个人消费贷款占银行贷款总额的比重逐年增长，并逐步成为银行主要的业务和效益来源之一。

一、我国商业银行个人消费信贷发展现状

我国最早的个人消费信贷始于20世纪八十年代中期，但受制于经济发展水平和消费观念等因素的制约，发展极为缓慢。1997年我国消费信贷总额为172亿元，仅占全部贷款余额的0.23%。为应对当年东南亚金融危机对经济的不利影响，政府制定和实施扩大内需的政策。为了启动民间消费需求，中国人民银行出台了一系列政策措施，鼓励商业银行加大消费信贷的力度。1998年中国人民银行发布了推动金融机构积极开展个人消费信贷的两项重要文件:《个人住房贷款管理办法》和《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》。1999年又发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求以商业银行为主的金融机构面向广大城市居民开展消费信贷业务。

自1997年以来，我国的个人消费信贷有了快速发展，截至2009年一季度末，我国居民消费信贷余额为3.94万亿元，是1997年的229倍。随着我国银行消费信贷规模的不断扩大，个人消费信贷市场空间不断拓展，个人住房消费贷款、汽车消费贷款、助学消费贷款、个人旅游贷款等业务迅速发展，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来。2009年一季度末数据显示，我国居民住房消费信贷余额为3.49万亿元，占居民消费信贷余额总额的近90%，仍然是我国个人消费信贷的主要形式。前几年，住房消费贷款发展迅速，各银行为抢占市场份额而放松了发放住房贷款的条件，导致不良贷款率有所增长。从国外经验来看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后10年左右中逐步显现，这使得住房贷款潜在风险不可低估。我国现在的个人房贷余额中，超过80%是2000年以后发放的，这意味着，未来几年内个人房贷风险将有增无减。

个人消费信贷对象涉及不同的个体消费者、经营范围广泛、贷款的期限较长、资信调查困难，在一定程度上给银行带来了风险隐患。商业银行应加强对个人消费信贷风险的分析与识别，以便及时采取措施，防患于未然。

二、商业银行个人消费信贷风险成因

消费信贷风险是指银行消费信贷不能按期收回，造成信贷资金损失的可能性。个人消费信贷存在极大的不确定因素，风险隐含其中。对于消费贷款业务来说，商业银行所面临的最主要的风险是信用风险，即因个人消费者不能按照与银行签订的协议行事而对银行信贷资产收益造成的风险。

1、制度方面

（1）相关法律制度不健全

我国至今尚未建立有关规范消费信贷活动的法律规范，特别是保护银行债权的法规不健全，对失信、违约的惩处办法不具体。消费信贷期限长，客户分散，不确定因素多，银行风险控制难以落实，很容易造成一些借款人利用法律的漏洞进行欺诈。此外，关于抵押物的处理、拍卖等问题，银行在处置个人抵押财产方面缺乏有效的法律保障和市场保障。我国消费品二级市场尚处于起步初创阶段，交易秩序尚不规范，交易法规也不完善，各种手续十分繁琐，变现成本较大，导致银行难以将抵押物变现。由于缺少法律规范，个人消费信贷在实际操作中无章可循、无法可依、随意性很大，这使得银行开办消费信贷业务缺乏法律保障，商业银行难以通过有效的方式来保全自己的消费信贷资产，增大了个人消费信贷的风险。

（2）个人信用体系不健全

在我国，信用观念尚未深入人心。目前虽然已经建立个人征信系统并投入使用，但系统内许多个人信息尚未完善。加上对个人消费信贷市场的竞争使银行之间缺乏沟通，从而使得个人的信用信息披露不够，信用信息资源无法共享。信息的不对称又可能致使借款人将贷款恶意挪用，用于经营或投机活动，经营失败导致贷款偿还出现问题。尽管中国人民银行已经开始了个人信用联合征信工作，但是上述工作还仅限于金融部门，信用信息也仅限于金融信息，很难实现其他非金融信息的汇总。

2、银行方面

（1）银行消费贷款设计欠缺

有的消费贷款种类自身存在较大的先天缺陷，导致贷款风险从一开始就存在。如2000年兴起一时的“零首付”个人住房贷款和“零首付”汽车贷款。虽然中国人民银行已经明令禁止了这种“零首付”，但无指定用途的所谓综合消费贷款在贷款设计上也存在问题。这种贷款最高限额50万元，甚至不受限额，这一设计明显不是或并非主要是为了借款人消费使用的，更不是为普通消费者着想，它是迎合少数优势消费群体扩大生产的需要而巧立的名目。

（2）银行自身管理薄弱

从主观因素来看，国内商业银行仍旧在一定程度上不太重视信用风险，对各部门、各职员的考核只注重业绩而忽视风险和损失，造成损失后也没有强有力的责任机制予以制约。一方面部分商业银行为了扩大消费信贷规模，对基层行下达硬性的放贷指标，由于市场竞争的激烈，不少银行擅自降低贷款标准和担保条件，致使潜在风险进一步增大；另一方面信贷人员素质偏低，工作责任心欠缺。存在着信贷人员贷前调查不深入、贷中审查不严、贷后管理不力的松懈行为，重贷轻管，重放轻收，岗位责任制没有落到实处，放松了消费信贷资金使用的有效监控。这些都是导致银行贷款风险显著增加的原因。

从客观因素来看，国内商业银行管理水平不高，更缺乏消费信贷方面的管理经验。通常，由于客户分散，银行仅凭借款人身份证明、收入证明等比较原始的书面信用材料进行筛查，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的简单说明，对借款人的资产负债状况、有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，由此导致银行和客户之间的信息不对称。而且现阶段管理消费信贷业务的规章制度尚不完善，操作手段相对落后，贷后的监督检查往往跟不上，对消费者个人及其家庭的财务收支缺乏有效的跟踪、监控机制和经验。一旦发现风险不能及时采取补救措施，致使消费信贷的潜在风险增大。

3、消费者个人方面

消费者个人方面的原因主要是由于消费者行为的不确定性和道德风险的存在。目前，我国缺乏完善的家庭财产登记制度，居民收入缺乏透明度，银行无法确切计算和查证居民收入水平。消费者在申请消费信贷时，有可能为获取更多的消费信贷而夸大自己的偿还能力，风险完全由银行承担。另外，消费者在取得消费信贷之后，在有偿还能力的情况下逃避债务，即为道德风险。以助学贷款为例，由于大学生毕业后，社会就业压力大，人才的流动十分频繁，原就读学校找不到人，造成贷款无法归还，道德风险因素较大。

三、商业银行防范消费信贷风险的对策建议

1、建立健全消费信贷相关法律法规

为了确保消费信贷市场的有序运行，应该尽快制定和颁布消费信贷法规，明确消费信贷活动中相关主体的职责义务和相关权利，合理分散信贷风险。建立健全消费信贷法规体系，一是尽快制定一部综合性的《个人消费信贷法》，对与个人信贷有关的问题进行明确规范，充实我国《担保法》中有关个人消费信贷的条款；二是要用法律条文明确规定对消费者失信行为的惩罚办法，用法律手段规范消费者的借贷行为；三是要进一步完善社会保障制度、住房制度、医疗制度等相关制度，从而分散和共担个人信用风险。

2、逐步完善个人信用制度

个人信用制度的健全将有利于降低消费信贷的交易成本，抑制由信息不对称导致的逆向选择和道德风险。因此，逐步完善个人信用制度是商业银行进行消费信贷风险管理必不可少的制度环节，是商业银行管理消费信贷风险的起点。完善个人信用制度，一方面要建立健全全社会范围的个人征信体系；另一方面要建立科学的个人信用评价体系。

我国个人征信系统使用尚处于初级阶段，仍需不断完善。应做到及时更新个人金融信息，做到电子化、集中化、及时化；同时，要加快不发达地区的基础设施建设，完善全国征信系统信息，实现信息联网共享，满足银行放贷审核的需要。在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上，各银行还应结合自身业务特点制定具体的个人信用评价体系，以此作为放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范消费贷款风险的作用。譬如，可以建立信用风险评分系统，通过给个人信用打分，严格划分客户的信用等级。首先对消费信贷的授信对象进行信用评分；然后再根据消费信贷对象的信用记录、消费信贷的担保方式、消费信贷项目等方面的情况对消费信贷授信对象的信用评分进行调整，得出该笔消费信贷业务的信用评分，确定其风险等级；对个人的还款意愿、还款能力进行预测，为最后的决策作依据。

3、完善银行内部信贷风险管理体系

必须严肃信贷纪律，责任明确到位，一旦出现问题按规定对有关责任人进行责任追究。贷前要严把信贷入口，有规划地发展个人消费信贷业务，严格规范各环节操作流程。在审核贷款申请时，主要侧重考虑以下几个因素:个人信用记录、个人负债比率、个人保险等。抵押担保并非万全之策，抵押品也存在风险，要明辨借款人的实际收入水平。贷中，进一步明确各操作岗位的关键所在，规范操作，做到任务、权限和责任的统一。贷后，从跟踪、监控入手，建立一套消费信贷风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期跟踪监控。贷款发放后，银行要密切关注客户的还款动态，当有拖延现象时，及时找出原因并采取措施。对于具有还款能力而故意不还者，从信函通知到口头通知、加收逾期贷款罚息，直至处理抵押物甚至诉诸法律。对于多次恶意拖欠贷款者，要将其列入“黑名单”，加大追讨力度，并拒绝再度贷款。对于贷款到期潜逃和下落不明的借款者，应提请公安等有关部门协助查寻。

我国住房消费信贷中存在的问题及解决途径?

　　我国住房消费信贷存在的问题及对策

　　住房建设是国民经济新的增长点，发展住房

　　建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居

　　民住房困难，确保经济增长目标的实现具有重要

　　意义。然而，国家在推行个人住房消费信贷的同

　　时，个人住房消费却“热”不起来，究其原因，不外

　　乎国家政策的不明朗化，各商业银行贷款风险的

　　恶化及个人消费观念的传统化这三种主要因素。

　　作为个人住房消费信贷市场的主体—商业银行

　　怎样将国家政策及银行效益有效结合，改变个人

　　消费观念，既能提高人们的生活水平，又使自己利

　　润最大，风险最小，推动住房消费的“火爆”。我想

　　借鉴美国住房抵押担保证券市场的发展，对推进

　　我国的个人住房消费信贷谈谈自己的浅见。

　　一、住房消费信贷金触服务不完替

　　实现住房分配货币化政策，把住房建设培育

　　成国民经济新的增长点是中央政府发展经济的政

　　策之一，也是我国国民经济发展的客观需要。金

　　融机构调控经济、服务经济的职能使得房地产信

　　贷在住房消费活动中起着重要的作用。商业银行

　　虽然加大了对消费信贷的重视程度和投人，但是

　　显现的问题又制约着消费信贷的发展。归纳起来

　　有:.

　　i、手续繁琐，效率不高。在现有社会信用环

　　境和缺乏个人资信查询档案制度的情况下，银行

　　为规避风险，不得不对贷款人采取原始的资信审

　　查手段:上门核实身份证明，收人证明等。因涉及

　　房产登记部门和保险机构，使得银行审贷过程加

　　长，效率低下，客户不满。

　　2,贷款额度低，期限短，利率高，付现额度大。

　　按人民银行颁布的《个人住房贷款管理条例》规

　　定，办理个人住房贷款过程中要涉及到银行、房地

　　产商、保险公司、房产交易所、律师事务所、房产评

　　估所等多个中介部门，同时需缴纳一定的办理抵

　　押物评估、保险、登记和合同公正费用，加重了贷

　　款人的经济负担。而商业银行发放个人抵押住房

　　消费贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际水平。

　　目前，我国住房抵押贷款的期限短则3一5年，最长

　　的是20一25年，住房款项付现比例一般为住房总

　　款的30%左右甚至更高。

　　3、商业银行贷款的责任管理模式过于粗放。

　　各家银行的基层单位对责任贷款管理强调个人贷

　　款、小额贷款一旦出现风险，无论何种原因一律由

　　经办人负完全责任直至收回方可解脱责任。这种

　　粗放的管理模式不利于商业银行信贷业务的拓

　　展，不利于信贷资产质量的提高。所以基层信贷

　　员宁可发放经过上级行审批，集体承担风险的个

　　人住房消费贷款，而不愿发放自己承担风险的个

　　人住房消费贷款。

　　4、银行经营机制转换不到位，经营收人与成

　　本支出不划算。由于发放企业贷款手续相对简

　　便，经营成本低。而住房消费贷款客户面广、量

　　大，造成商业银行放款工作量加大，管理成本增

　　加，现行的利率规定使银行贷款期限越长，收益反

　　而越小，加上此项贷款风险预警手段不足，使银行

　　开办此项业务积极性不高。因此商业银行热衷于

　　企业的“批发贷款”，而影响到住房消费贷款的深

　　人开展。

　　二、商业银行的对策

　　面对住房消费贷款供不应求的局面，商业银

　　行应积极调整信贷政策，在贯彻国家房改货币化

　　政策、提高人民住房水平的同时，应解放经营观

　　念，提高盈利水平。

　　1、解放观念，提高服务质量。我国传统的消

　　费观念—不贷款消费在一定程度上制约着住房

　　消费信贷的发展。因此，商业银行不但要大力宣

　　传住房消费信贷，包括向政府宜传以需求政策支

　　持，向社会宜传以增加客户，解放居民的消费观

　　念，改变过去那种“住房等分配，消费不负债”的落

　　后消费观念。而且还应解放自己的经营观念，提

　　高自身的信贷管理水平。商业银行应加强住房贷

　　款的集约化经营，组建以个人住房贷款为主要业

　　务的经营中心，选择部分经营环境较好，管理水平

　　琴高，客户比较集中的基层经营机构，集中办理个

　　人住房贷款营梢、咨询、受理申请等，以有效地控

　　制业务风险，降低业务成本，进一步提高业务的集

　　约化经营水平。

　　2,精确计算贷款风险，完善住房金融配套服

　　务体系。商业银行应设立精算部门，专门计算贷

　　款风险系数。特别是住房消费信贷，由于其年限

　　较长，风险系数较大，受市场风险、政策风险、利率

　　.36·

　　风险等系列影响，发生违约可能性较大，因此，商

　　业银行应建立一套科学的计算方法，争取将风险

　　降到最小化。同时，商业银行完善金融住房配套

　　服务体系的首要条件是建立个人信用档案制度减

　　少因手续繁琐而影响了效率。其次，商业银行应

　　提高消费贷款额度，延长贷款期限，降低付现比

　　率，减少贷款过程中涉及到的房地产商、保险公

　　司、房产交易所等中介部门，从而减轻贷款人的贷

　　款支出，减轻经济负担。然后，建立多种住房贷款

　　形式，减少限制条件。最后，改变粗放型的贷款责

　　任管理模式，明确责任，提高贷款效益，积极开展

　　住房消费贷款业务，为完善住房信贷建立一个良

　　好的体系。

　　三、建立我国住房抵押担保证券市场

　　美国住房抵押贷款证券产生于大萧条时期，

　　是抵押贷款二级市场不断发展的结果。所谓住房

　　抵押贷款二级市场是指已形成的住房抵押的转

　　移、买卖的市场。沁世纪印年代中期，由于对金

　　融业的管制不断放松，非银行金融机构不断侵人

　　传统商业银行领域，在开立支票存款帐户、发放工

　　商贷款和消费贷款等领域与商业银行全面展开竞

　　争，而非银行金融机构没有受到商业银行那么严

　　格的限制，相对而言，商业银行因对吸收的存款缴

　　纳存款准备金和保险金而使资金成本偏高，在竞

　　争中处于不利地位。储蓄机构和商业银研所面临

　　的困难，迫使他们开拓新的业务领域，于是将期限

　　和利率大致相同的同质住宅抵押贷款等金融资产

　　聚集成一个集合基金，然后发行以集合基金直接

　　担保的抵押担保证券，住房蝶款的证券化，使银行

　　贷款的风险减小。美国于1968年发行了第一张抵

　　押转递证券，由于这种抵押转递证券比单独的抵

　　押契约具有更大的流动性，因此那些不喜欢冒险

　　的投资者宁愿投资于这种证券，也不愿投资于一

　　个单独的抵押契约。

　　为增加对居民抵押市场的资本供给和为活跃

　　的二级市场提供支持，国会创建政府国民抵押放

　　款协会(Ginnie Mae)联邦住房抵押货款公司(Fred-

　　die Mae)和联邦国民抵押放款协会(Fmnie Mae)这

　　三个机构。与这三个实体联系的证券是公认的机

　　构转递证券，政府国民抵押放款协会发行抵押转

　　递证券，在利息和本金按时支付方面，由美国政府

　　的信用来担保，它的发行是由Gitmie Mae批准的放

　　款人来发行的，如:储蓄银行、商业银行、抵押银行

　　等。吸有当基础抵押契约由Ginnie Mae制定了保

　　险标准，并被联邦房地产管理局(FHA)、退任军人

　　管理局(VA)或农民住房管理局保险或担保的抵押

　　契约才能进人由Ginnie Mae担保的抵押集合基金。

　　Ginnie Mae担保的证券称做抵押担保证券(14185)，

　　它占抵押转递证券的最大部分。联邦住房贷款抵

　　押公司发行的参与证(PC)保证利息和本金的及时

　　偿还、但大多数Freddie Mae参与证仅保证利息的

　　按时支付，而定期偿还本金象聚集时一样被传递。

　　联邦国民抵押放款协会于1981年发行了第一张抵

　　押转递证券在利息和本金按时支付方面都给予保

　　证。美国住房接触应力证券是直接以抵押资产为

　　基础，通过提供两个层次的信用即资产本身信用

　　和衍生信用来构造的。

　　参照美国住房抵押贷款担保证券市场的基础

　　条件，结合我国当前实际情况，应从以下几个方面

　　人手:

　　1、深化金融改革，建立抵押贷款的二级市场。

　　在国有银行商业化的同时，应大力发展保险公司，

　　社会养老基金、抵押银行等非银行金融机构，建立

　　多项投资机构，将保险金、养老金、住房公积金等

　　引人住房抵押贷款证券市场，为二级市场业务的

　　开展提供长期而广泛的基金来源。

　　为保证二级市场正常合法有序的进行，我国

　　应建立一些保护法规，如《住宅金融法》、《住房抵

　　押贷款保险法》等。

　　2、尽快成立政府专门机构，使其致力于发展

　　住房抵押货款二级市场。组建由国务院直接领

　　导，中国人民银行和证监会牵头政府机构专门负

　　责住房抵押贷款及其证券的保证保险和标准化。

　　规范发展我国的资产评估业和资信评估业，大量

　　培育证券、房地产估、财务等各方面专业人才。

　　3、加强开发，新的贷款种类，提高住房抵押贷

　　款的证券化程度，改变过去形式单一的贷款条件，

　　建立多种类型的贷款，为建立贷款二级市场提供

　　前提条件。

　　4、我国在建立了住房抵押担保证券市场后，

　　应加速住房抵押消费贷款证券化的过程，以此促

　　进住房消费，激活房地产业，拉动内需，改善银行

　　资产负债结构，减轻经营风险，自动实现社会闲置

　　资金在住房消费信用方面的配置作用。

　　参考文献:

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　　[5〕王进才.房地产金触:资本市场中的断亮.点，中国

　　对政经济出版社【l}l ,199s年版

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个人住房商业贷款有几种类型？

个人住房商业贷款主要有：

1、住房公积金贷款：住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率不仅低于同期商业银行贷款利率，而且要低于同期商业银行存款利率。

2、个人住房商业性贷款：未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。

个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。

扩展资料：

住房商业贷款所需材料：

1、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证）复印件。

2、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的私章。

3、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件。

4、贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。

5、 贷款人收入证明。

6、房屋买卖合同原件一本。

7、 买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据。

8、 所购买房屋的产权证复印件。

参考资料来源：百度百科-住房商业贷款

以上就是小编对于[《在个人住房贷款业务中商业银行的合作机构出现下列情况》商业银行发放个人住房贷款方式为]问题和相关问题的解答了，希望对你有用

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