抵押权人无权优先受偿(抵押权人只能依法就抵押财产优先受偿)_民间借贷房子抵押手续,农行申请房贷面签后

原《物权法》规定:抵押期间,抵押权人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿消灭抵押权的除外。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有,不足部分由债务人清偿。

《民法典》第四百零六条规定“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

新法与旧法相比,抵押人可以转让抵押财产,无须经抵押权人同意,但抵押财产转让后,抵押权不受影响。抵押财产转让时,应及时通知抵押权人。如抵押财产可能损害抵押权的,抵押权人有权要求抵押人提前清偿债务或提存。新法的这一规定,强调的是抵押权人的优先受偿权不受抵押财产转让的影响。因为《民法典》第三百八十六条明确规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但是法律另有规定的除外。”

第三百九十四条规定“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。”为了防止抵押权人滥用抵押权,也为了防止抵押权人和抵押人合谋将抵押财产转让损害第三方利益的情况发生,《民法典》第四百零一条规定“抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。”

在社会实践中,如果发生了抵押权人同意抵押人出售抵押财产的情况,抵押权人是否对抵押财产还享有优先受偿权呢?这也是一个必须正视的问题。因为,抵押财产在抵押状态下,其财产的处分权利是受到限制的。虽然《民法典》颁布后,抵押人处分抵押财产无须征得抵押权人同意,因抵押财产处于抵押登记状态,即使抵押人将抵押财产转让,抵押权人的优先受偿权也不受任何影响。抵押财产转让后因抵押登记致使买受人无法获得有效产权的纠纷发生后,由抵押人和买受人解决其权利纠纷和债务清偿事宜,与抵押权人无关。

这一规定实际上提醒了购买人在买受房屋时,要调查交易的房产是否有抵押登记情况。现实中,经常会发生抵押人出售抵押财产时获得了抵押权人的同意,如果抵押权人同意抵押人出售抵押财产,还想要享有优先受偿权,很难得到法律的保护。因为,抵押人征得抵押权人同意出售抵押财产的时候,买受人基于抵押权人的同意行为,对买受抵押房产可以实现物权产生了合理的信赖,买受人如果因为抵押权人同意出售而买受抵押房屋不能办理过户登记,不是其自身原因造成,其有权要求抵押权人消除抵押登记。

因借贷关系发生的抵押登记,如抵押权人同意抵押人出售抵押财产,买受人支付了交易价款,抵押人是否将收取的交易价款向抵押权人清偿债务的风险,由抵押权人承担。因为,抵押权人可以通过抵押财产交易合同的权利加入或设定共管账户等方式避免抵押人违约不还钱的风险。

《民法典》第四百一十条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。”为一条款为抵押权人的利益保护做了充分规定,因此,抵押权人在同意抵押人出售抵押财产时,必须自己考虑可能发生的风险及防范。

如,2020年3月,王某向李某借款150万元,双方约定借期一年。王某将自己的一处门市房用于借款担保,并在房地产交易中心办理了抵押登记。2021年1月,借款即将期满时,王某将抵押房产拟出售给刘某,约定交易价款190万元,先交款50万元。双方同意先办理产权过户,由刘某将买受房产办理抵押贷款后,将余款付清。

王某向李某表示:“刘某的首付款直接向李某清偿部分债务,余款和利息待刘某付清余款后由自己一次性给付李某。请李某协助解除该房产在房地产交易中心办理的抵押登记,以保证房屋产权过户给刘某。”李某收到刘某给付的50万元交易款后,与王某一起到不动产登记中心办理了解除抵押登记手续。

刘某根据双方签订的房屋买卖合同和已经解除抵押登记的情况,将买受的房产交纳了交易税费后,又和王某一起到不动产登记中心将该房产过户到自己名下,并向银行办理了房屋抵押贷款。2021年3月刘某的贷款到账后,他将所欠的140万元购房款一次性汇款到王某的银行卡中。李某在与王某的借款期满后,发现王某并未按照约定向自己清偿债务,便去找王某交涉。但王某已经离开了住所地,一时无法寻找。于是李某起诉王某和刘某,以案涉房产是借款担保物并设立抵押登记为由,要求法院判决王某和刘某的房产交易无效,由自己享有对抵押房产的优先受偿权。

法院经审理后认为:案涉房屋确实是王某向李某借款时设定登记的抵押财产。在抵押期间,李某为了帮助王某活化资金并收回自己的债权,向不动产登记机关出具了《抵押权人同意抵押房屋出售的证明》,刘某基于对债权人李某的信任购买了涉案房屋,并向王某支付了全部购房款。王某在取得购房款后并未向李某还款,而涉案房屋登记的抵押权已经消除,王某已经实际占有了案涉房屋。因此,李某因同意解除抵押财产登记导致抵押财产出售后未能清偿债务的风险应该由自己承担,李某起诉要求对案涉房产享有的优先受偿权不成立。李某主张对王某的抵押财产享有的优先受偿权,已经变更为李某与王某之间的普通债权,法院依法驳回了李某的诉讼请求。

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