工资总是跟不上物价，
总是陷入手中无钱的窘境！
找亲戚朋友借，金额较大总是有顾忌
这时候，归回房产抵押贷款就出现了！
房产是当下人们最重要和最有价值的资产，房产抵押贷款也成为时下最热门的贷款方式之一。但是很多人不是很明白，同样办理的房屋抵押贷款，为什么别人就能够贷那么高的额度，而自己却很少？下面就带大家一起了解一下！
什么是房屋抵押贷款？
顾名思义就是指，借款人以本人或者他人名下的房产作为担保物，向金融机构申请用于合法合规用途的人民币担保贷款。这也就说明这种贷款产品需要借款人提供相应的房产。
哪些房屋不能办理房屋抵押贷款?
小产权房、部分公房、未满5年的经济适用房、房龄太久、面积过小的二手房、权属有争议的房子、违章建筑、文物保护建筑、拆迁范围内的房子、公益用途房屋、未结清贷款的房子。
什么样的房屋办理抵押贷款额度会更高？
不同的房子贷款额度都是不一样的？其实贷款能不能批，能批多少钱，有两个主要因素：人与房。什么样的借款人？抵押的是什么样的房？一般来说，房屋评估价值受到房屋的使用时间、房屋市值、地段、房产类型以及变现能力等相关因素的影响。
1、变现能力
如果抵押房屋的房龄过大、面积太小，那么即使上市交易，变现能力也不强。
01房龄
房屋自修建完毕后，就进入了折旧期，放贷机构对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率，通常按每年折旧2%计算：
旧房价格=造价-年折旧费*已使用年限
年折旧费=（造价-残值）/折旧年限
假设某房子造价30万，已使用10年，按照每年折旧2%来算的话，其旧房价格则为：30万-（30万*2%）*10年=24万
02地段
价格影响幅度：-15%~+15%
临街：-15%
环境幽静：+15%
重点学区：+15%
以58网柳州步步高旁一房源为例，该房源毗邻景小十五中，地段较好，那么在评估该房源时，评估价格也会因地段优越则有所提升。房子本身造价59万，其评估价可能为：59万*（1+10%）=61.95万
03配套
交通、商铺、公共设施因素不完善
-5%~+15%
通常，如果某房源位置较偏，周边商圈很小，公共设施也不够完善，其本身价值就会降低。假设某房子造价15万，由于设施不完善等因素，其评估价格可能为：15万*（1-5%）=14.25万
04周边环境
优良小区内部、外部环境对价格影响
+2~+5%，反之，-3%~-5%。
以该房源为例，该房源临近柳候公园，环境优美，放贷机构在评估该房源价格时也会因外部环境而做价格评估调整。其评估价格可能为：43万*（1+5%）=45.15万
05供求关系
区域内较抢手，适当提高5%
一般来说，位于重点学校周边的房子是很抢手的。以该房源为例，该房子毗邻名校，书香氛围浓烈，空气环境好，评估时也会因为抢手价格略作提高。该房子本身价值94万，评估价格则为：94万*（1+5%）=98.7万
2、房屋类型
在所有可抵押房产中，住宅抵押贷款额度最高，可达抵押房屋价值70%；其次是商业用房，最高可达60%;最后是工业厂房，最高可达40%。所以，如果申请房屋抵押贷款，那最好是抵押住宅，本身可贷额度就比较高。
假设某房子评估价值为50万
如果它是住宅房，那么其抵押贷款额度最高则可达到：50万*70%=35万。
如果它是商业用房，其抵押贷款额度最高则可达到：50万*60%=30万。
如果它是工业厂房，其抵押贷款额度最高则可达到：50万*40%=20万。
3、自然状况类
影响贷款额度的因素主要有自然状况类(包括年龄、户籍、家庭结构、学历、职业、职务、工作时间、住房状况等八类项目)、清偿能力类(包括家庭年收入、家庭净收入、家庭金融资产、其他资产四类项目)、保障能力类(包括医疗保险、养老保险、意外伤害保险和住房公积金)、与银行关系(贷款申请人信誉是否良好)、有无坏账、有无刑事犯罪等。
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