“老师，我的房贷利率是5.3%，我看抵押贷才3.7%，换了之后是不是能省很多钱？”
在仔细跟这位粉丝沟通后，我给出的建议是：不要瞎折腾，老实还房贷。
房贷利率相比较房产抵押，确实不低。尤其是在2018年前买房的朋友，大部分利率都卡在了6%左右。说巧不巧，也是从18年开始，抵押经营贷的利率开始松绑，到了2021年达到了史上“最低”，这个最低不仅是利率，还有门槛。而在今年，碰上疫情这种特殊情况，LPR降到了3.7%，大部分人都能拿到4%的贷款，确实很诱人。
比如下面这两个产品：
抵押贷的本质就是经营贷，用房子做抵押，申请贷款用于经营生产。这也是为什么经营贷利率敢这么低的原因。
这几年一直在强调激活国内市场，也就是战略上常说的经济内循环。早些年政策就已经开始实施，在这两年力度变得更大。从2020年疫情开始，企业一直处在一种水深火热中，尤其是在今年，形势尤为严峻，政策需要给他们信心。
很多老板申请了抵押经营贷，手下有全款房的弄到了一笔资金，手下是按揭房的，降低了利率，把升值的部分变现了。但有一个很魔幻的事实，有相当一部分的老板都把贷款拿去买房了，理由出奇的一致：前景不明，与其扩大经营，不如买房配置资产。所以才有20、21年楼市调控，缩紧政策。
所以，现在房贷换成经营贷，还有这么容易吗？
如果你现在只是个工薪阶层，正在按部就班的还房贷，那你需要经历两个步骤：
1、筹集资金解押房贷。
工薪阶层，一般手里直接有现金结清房贷。要不就是找朋友借，要不就是通过过桥垫资解决。通过朋友借还很好解决，等抵押出来再还上就行。但如果是通过垫资金钩解决，一般费用并不低，日利率要在千分之一左右。你借100万，按照银行正产的操作流程需要一周。那你就需要付1.5万的费用，资金用的时间越长，给的钱越多。
2、包装
房子解押后，就要把自己包装成生意人。作为一个普通工薪阶层，如何让自己成为一个有公司，有流水的老板，这些都要通过中介来操刀，最后会折算成服务费。
做了这两步之后，基本就能满足银行贷款的需求，等批款下来后，再还给过桥公司，就完成了转贷。可能你觉得花的钱跟三十年下来一两百万的利息差相比，根本就不算什么，但你忽略了普通人转贷的最大风险，不是银行批的慢，多交了过桥费用，而是抽贷。
一般经营贷，在我上面展示的产品表中也可以看到，他的年限是授信。什么意思？你按照3.7%的利率去申请贷款，银行给你批了，但只能给你批1-3年，因为这就是1-3年期的LPR，你想要时间长的，那利率不可能这么低。等一年到期了，你需要把本金还上，银行审核没问题了再把钱放给你续贷，以此循环十年，这叫授信。但你是工薪阶层，每年归本肯定还要找过桥机构，费用还是要给。而且，万一银行在中间查到了你的流水有异常，很可能不再给你续贷，这时候就需要你归还全部本金，也就是抽贷了，而你有钱还吗？没有房子就等着法拍。这就是转贷要付出的隐性成本。
按揭转经营基本上只适合与一些有资金需求或者想降低压力的老板，对于想按部就班还房贷的工薪阶层还是别试了，省的这些钱，说实话没什么必要。
闻道有先后，术业有专攻，经营贷，还是留给有需要的生意人吧。
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额度 |
利率 |
期限 |
还款方式 |
备注 |
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1 |
房子的7成 |
3.7% |
授信10年 |
等额本息 |
需持股满半年 |
|
2 |
房子的7成 |
3.85% |
授信20年 |
先息后本 |
需公司经营满1年 |
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