01
这2个月以来，网上铺天盖地关于利率下调的消息。
2月中下旬，首套5.65%，二套5.85%；3月初，首套5.6%，二套5.7%；3月中，首套5.3%，二套5.5%；4月上旬，首套5.0%，二套5.25%……
这不，最近又有消息称：有银行首套利率已经降至4.7%。
任谁都觉得，现在的利率应该已经4字开头了。然而，有部分购房者却反馈：我怎么享受不到这么低的利率？刚刚去办理了房贷，依然是5.3%。
这到底是怎么回事？
事实上，仅少部分外资银行可以达到4.7%利率，比如汇丰银行、渣打银行等，并且只针对二手房业务。
限制条件也比较高，只针对优质客户首套房。另外，像渣打银行还规定，萧山余杭部分地区办理不了，临安富阳都做不了，房龄必须是95年以后的商品房等。
一直以来，外资银行确实都会比国资银行利率更低，但同时办理条件也更高。
朋友F，在2019年底买了一套二手房。当时，他抱着试试看的态度申请了花旗银行，最终顺利办了下来，首套4.8%+5个基点，利率4.85%。
他也问过别的国资银行，某商业银行利率报了5.35%，甚至还有更高的。同期里，他的利率算低了。
“幸亏我的流水还不错，不然没这么容易通过。”外资银行对收入流水、征信等审核会相对更严一点，且需要先做预审，预审过不了，基本就没戏了。
利率一年变一次，花旗银行按开始放款的那个月计，次年同月如果LPR调整，下个月会跟着改动。
从今年2月开始，朋友F的利率已经下调至4.7%，每个月又能多省下几十元。
02
目前，二手房方面，杭州主流银行利率为首套5.0%，二套5.25%，四大行、招商银行、交通银行基本都是这个利率。
也有中介说，首套房利率可以做到最低4.9%，比如中信银行。
审批速度很快，公积金最快1天搞定，纯商贷2-3天。纯商贷放款一般需要半个月左右，省公积金放款需要1个月左右，市公积金则需2-3个月。
我采访了几位银行工作人员及置业顾问，从反馈情况来看，基本还是首套5.3%，二套5.5%。
某工行工作人员告诉我，他们支行只做新房业务，也是首套5.3%，二套5.5%。
如果资料齐全，从网签到审批会在一周内完成。纯商贷放款需1个月，组合贷比较久，快的话3-4个月，慢的话要半年，省公、市公放款速度也会不一样。
还有大城北一个新盘，置业顾问也和我说了一个大概数据，首套5.3%，二套5.5%。
钱塘云庄早一批网签的购房者，首套也都是5.3%。
不过，不同的开发商、不同的楼盘，银行给出的房贷利率都会有不同。
大江东某盘最新开盘利率就比较低，各大银行统一，首套5.1%，二套5.3%，其中包括四大行。
一般情况下，同一张预售证摇号的新房，银行报利率都是一样的，晚点办也不会有差别。但是有没有过硬的人脉、财力，能不能拿到优惠，就八仙过海各显神通了。
有购房者3月摇中新房，买了债券，和银行磨到了首套5.0%，审批通过当天就放款了。
除此之外，我还得到消息，最近有些银行提前还款不用支付违约金了。
比如某四大行支行，此前和我说第一年不能提前还贷，如果还的话，需提前申请并支付违约金，而现在则不需要了。
03
总的来说，新房的利率要比二手房高出一些，但两者相比高峰期时，都已经跌了1%左右。
去年5月-8月，杭州房贷利率“六连涨”。而在之前，杭州利率基本是首套5.2%，二套5.4%。
也就是说，杭州房贷利率已经回到去年同期。
这也让不少在高利率时期买房的购房者，欲哭无泪。
朋友小吴自己是一名中介，去年11月捡漏买了一套二手房，总价155万左右。
当时，他办理房贷的银行是建行，之前已停贷许久。办理时，正好开始接单。速度很在线，审批1天，放款2天，一周内房东就拿到了钱。
但比之高峰期，利率降低并不多，依然有5.9%。
为了能少还点利息，他硬是拿出了3成多的首付，不到4成，想着能少还一点是一点。
要是按照3成首付，贷30年，等额本息，月供大概是6350元/月，而他目前的月供是6200元/月。
现在，他的心简直在滴血啊。要是按照现在的利率，他根本不用多付那几万，月供就只需要约5750元。
相比之下，每月可以少还450元，且当时多付的首付，还足够买家具家电了。
利率5.9%时，总利息121万；利率5.0%时，总利息100万。“都是泪，这利息让我一辆小轿车没了。”
好在，他也时常安慰自己：“今年3月份买房的客户，利率还是5.6%呢，和我也差不了多少，我毕竟早买早享受。”
04
现在，大家最关心的就是，利率还会不会继续降低?
在我看来，可能性很大，尤其是新房市场。
首先，杭州新房利率普遍在5.3%、5.5%，但已经出现了5.1%、5.3%，别的楼盘可能也会相继跟上。
同时，二手房最低利率4.7%，也是一个“信号”，表明利率还存在下调空间。
其次，政策面还在放松。
4月13日，国常会提及降准；4月15日，央行正式确认降准。
4月18日央行、外汇局发布23条金融支持举措，明确“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”。
央行也披露，3月份以来，全国已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个基点到60个基点之间不等。
金融持续向实体经济合理让利、监管继续加大房地产金融回暖力度，国家一系列放松举措是非常明显的。
降准只是第一步，也不排除第二、三季度出现降息的可能性。
最后，相比同级别城市，杭州利率并不算很低。
据贝壳研究院统计，4月住房信贷宽松幅度进一步扩大，监测的103个重点城市主流首套房贷利率和二套利率均创2019年以来月度新低。
其中，像苏州、南京，基本都能做到首套4.6%，和杭州有小幅差距。
就连一线城市上海，也有银行下调房贷利率，部分银行首套、二套分别下降到4.95%、5.65%；深圳多家银行已于1月份将首套房贷利率加点由45BP调低为30BP，主流房贷利率是首套最低4.9%，二套5.2%。
对购房者来说，若是首套利率能降至4.6%基准线，当然是一个大大的利好，又能减少很多购房成本了。
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