这一个月来，房贷利率低至4.25%引起热议，很多买房人趁着低利率纷纷上车，但不少去年在高位利率上车的买房人直呼“亏了”。
无独有偶，小南也有粉丝也面临同样的“诱惑”，那么这类宣传到底怎么操作？靠不靠谱？有没有什么风险？
房贷利率还能高转低？
背后可不简单！
随着央行发声，全国各城市纷纷下调利率，一些高位入手的买房者一听到还能“高转低”的操作，已经开始蠢蠢欲动，到处打听了。
首先，提醒大家，目前常州的银行是没有这类产品及政策可以操作的。
至于某些按揭中介所说的高转低利率产品到底是个什么东西？又是怎么操作的呢？
也就是通过按揭公司或银行先垫资将你的原房贷还清，等房子解押之后，再将你解押的房子拿去跟按揭公司或者银行申请经营贷款。
具体操作流程如下：
第一步：联系按揭公司/银行，先垫资还清原有的房贷，房子就可以顺利解押。
第二步：将已解押的房子重新抵押给银行申请贷款（经营贷）。
第三步：等（经营贷）贷款批复下来以后，再把欠按揭公司/银行的垫资换上。
第四五：每月正常还（经营贷）贷款月供。
流程总结：垫资解押—抵押贷款—还清垫资—重新月供（经营贷）
这样一番操作下来，从表面看起来，利率较之前的房贷利率是低了很多，看起来达到了省钱的目的。
至于其中需要承担多少利息和额外费用，真算下来真能省钱吗？
经过一些按揭中介表示，现在转贷，最长可以转10年期，有的地方利率仅需3.7%。
如果贷款100万，10年内仅需每月还3080元的利息，10年共需还约37万利息，等10年到期后可以选择再还上本金或者转贷/续贷。
如此对比下来，同样是100万等额本息，按照高位5.85%算的话，10年期月供约1.1万，总利息约32.3万元。
（每月还款额=100万× ÷ { -1}=11026.87；总利息=120×11026.87-100万=323224.80）
同等条件下，低利率产品的总利息是37万，比正常的房贷总利息高出近5万元，到底省不省钱不是一目了然吗？
不仅如此，某些按揭中介还需额外收取一些辛苦费。一般也要个小几万元。
这时候很多人会说，尽管低利率产品的总利息多一些，但表面利率低，且每月月供低，想减轻月供压力的买房者是不是可以考虑？
需支付各种中介费、注册费等
且政府出台政策提醒不要使用经营贷
这种高转低产品除了总利息高之外，还存在其他风险和不足：
一是贷款年限少，最长也只有10年，且期限越长需要的资质要求就越高。
二是经营贷主体需要有经营证明，就算去注册，注册费几千元，每一年的维护费用又要几千元不等，又是一笔成本。
三是找中介机构帮忙代理，还需要支付一定的辛苦费，一般情况下是1-2万元不等。
就算这都能办成，在支付了大几万的费用后，贷款批下来了，还需要承担两方面的风险：
一方面，按揭公司或银行对于这类产品的审批一般是3年一次，3年后，如果审批政策改变或业主自身资质变差等原因，就可能面临被抽贷。
另一方面，政府对于经营贷或消费贷流入楼市贷款一向是严打严控，如果监管查到或者银行发现资金流向了房地产，不仅要抽贷，还可能面临高额的罚款。
我国在2021年就出政策明文规定禁止经营贷流入房地产市场。
经营贷只能用于企业经营，擅自挪用经营贷到房地产领域违规行为将会被纳入“黑名单”，经营贷也会被银行提前终止。
结 语：
目前信贷市场的乱象又再卷土重来，买房人一定要多加小心，不要被某些中介提供的“贴心”一条龙服务套取经营贷款所迷惑，以免后期给自己带来不必要的麻烦，掉入陷阱之中。
在此，小南还是要提醒大家一句，要根据自身资金情况量力而行买房，不要盲目使用经营贷、消费贷等金融产品购买新房，走正规房贷途径才更为保险。
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