按揭买房已经是一种越来越普遍的现象。在给有按揭房的客户做贷款方案时，一般都会给到抵押方案。客户就会有一个疑问，我的房子按揭的时候就已经抵押给银行了，还能再做抵押贷款吗？
按揭中的房子可以做抵押的，前提是有足够的余值。余值=房产评估价值×70%-按揭贷款剩余价值。
假设一套房子现在评估价值100万，按揭贷款余额为50万。那么这套房的余值为100万×70%-50万=20万。余值为20万，用这套房子去做抵押能做的额度也就是20万左右。
正常情况下按揭还了2，3年的房子都是可以做抵押的。现在按揭买房基本都是给3成首付，按揭贷款7成。所以刚办完按揭的房子一般都是没余值的。但是房子是会涨价的，而抵押是按现在的评估价来做的这样就会有余值了。
假设一套房子价值100万，买的时候给了30万首付按揭贷了70万。这种情况下房产当然没有余值。但是几年后房子涨到了200万，这时候就算按揭还欠70万余值也有70万了。（200万×70%-70万=70万）
接下来给大家分享两种按揭房做抵押的方法。
抵押转贷
抵押转贷就是去新的银行申请贷款，批下来后垫资还掉剩余的按揭贷款再去新的银行入押。
假设客户房子价值200万，现在在A银行还欠按揭贷款50万。现在客户可以拿这套房子去B银行申请140万贷款。贷款批下来后，再去垫资公司借50万还掉欠A银行的50万拿到房产证。接着再去B银行把房子抵押了拿140万。放款后还掉之前借垫资公司的50万，到手90万。这就是抵押转贷的流程。
整个转押流程在15-30天。在新银行拿到批复后去做垫资的成本也是很低的。一个月成本大概1.5%，如果半个月就能搞定垫资半个月也可以。上面这个客户如果一个月走完流程那他大概的垫资成本是7500。（50万×1.5%=7500）
房产二次抵押
房产二次抵押就是在不还掉按揭的情况下直接去贷款做抵押的二次登记。
假设客户房子价值200万，现在按揭还欠50万。那客户可以去申请90万二押贷款。批款后客户需要去房管局做房产的二次抵押登记。这就是房产二次抵押的流程。
房产二次抵押因为不涉及到提还按揭贷款，所以流程非常简单。不过二押的利息是要比正常的抵押贷款要高很多。因为二押是在客户已经有抵押的情况下再放款，二押放款方作为第二债权人风险要更高。
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银行转押 |
二押 |
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办理时间 |
15-30天 |
1-3天 |
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利息 |
年化3.7%-5.5% |
年化6%-15% |
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还款时间 |
先息可10年 等额可30年 |
先息可1年 等额可10年 |
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成本 |
需要垫资费用 |
无成本 |
上图是转贷和二押之间的特点。
二押和转贷都有不同的优势。从利息和还款方式来考虑转贷银行肯定是有优势的，利息低年限也长。
但是二押的优势是放款快，如果资金是短期周转的又比较急用钱二押也是可以考虑的。
END
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