近期，各银行的2021年财报陆续发布，其中不少银行的不良贷款额和不良贷款率都出现了上升，而财报中将其原因直指房地产行业。
而据贝壳研究院数据显示，2022年一季度房企发债1733亿元，同比下降43%，降幅同比进一步扩大。
01
银行涉房不良率上升
民生银行截至2021年12月31日不良贷款总额为723.38亿元，截至2020年12月31日不良贷款总额为700.49亿元。2021年同比增加22.89亿元。
年报显示，2021年民生银行不良贷款主要集中在房地产业和采矿业，两大行业不良贷款总额合计184.95亿元， 合计在公司不良贷款中占比42.35%。而在不良贷款增量方面，主要是房地产业，比上年末增加65.34亿元。
对此，民生银行在年报中表示：针对房地产领域风险，我们严格执行监管要求，全面提升全流程信贷管理能力，全行存量房地产业务主要为项目贷款且绝大多数集中在一、二线城市，以项目土地、在建工程抵押，抵质押物整体足值，房地产项目风险总体可控。
受房地产业不良贷款增加影响，民生银行抵押贷款不良贷款率比上年末上升 0.6%，其他担保方式贷款的不良贷款率均有所下降。
截至2021年年末，工商银行房地产贷款总额7057.14亿元，占比6.5%；不良贷款总额为338.2亿元，不良贷款率为4.79%。而截至2020年年末，工商银行房地产贷款总额为7010.94亿元，占比7.2%，不良贷款总额为162.38亿元，不良贷款率为2.32%。
比较可得出，在2021年，工行的房地产不良贷款增加了175.82亿元。
中原地产分析师卢文曦表示，房企和银行的关系相当紧密，部分银行涉房贷款比例大，如果这方面不良率攀升，那么后果也是较为严重的。银行在贷款的时候也是有选择性的，如其更加偏向于资质实力较优的国企央企。预计资金监管程度会越来越严格，银行对项目出现问题存在一定担忧。
02
房企发债总量骤降
据贝壳研究院统计，2022年Q1房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。
融资规模的进一步下滑，主要受到三方面因素的影响：房地产环境不确定性增加；房地产行业信用风险持续恶化，影响金融端、产业链、需求端预期；房企自身经营模式发生转变，大规模举债发展的模式逐渐退出，稳健的财务导向房企将主动降低自身负债规模。
克而瑞研究报告显示，2021年，房企全年境内外累计发债融资（含证券化融资）共计1.069万亿元，同比下降15%，房企债券融资依然面临较大困难。
数据显示，2022年一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比下降32.5%，结合一季度新增融资1733亿元，到期债务净额为788亿元，较2021年同期增加694亿元，较上一季度减少4亿元。
贝壳研究院认为，从到期债务的绝对数字上2022年一季度同比规模减少，但由于发债规模的大幅收缩，房企的偿债压力并未实质性减少。同时，受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。
卢文曦表示，对于发债方面，房企肯定是希望通过发债融到资金，但在房地产行业遇冷、资金链紧张的情况下，就可能采取保守收缩的策略。在银行贷款及发债方面，金融机构也会有一个优先次序，是否能拿到贷款以及发债的条件，跟企业是央企国企还是有一定的关系。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，房地产企业的风险会传导至银行等金融机构，如果这一风险处理不好，对银行等金融系统是会产生负面影响的。“银行通常会选择比较谨慎地应对，现在包括并购贷在内的融资，银行会给予一定支持，但是其他方面都是比较谨慎的。”
03
头部房企融资水平分化
在已经发布财报的企业中，财经新地产梳理了销售规模位列前15名中的部分房企。梳理发现，这些头部房企的融资渠道主要涉及银行借款、公司债券、票据、衍生金融工具，它们的融资情况存在分化现象。
其中，万科及绿城中国的银行借款项目金额有所减少。
据财报显示及梳理发现，2021年下半年，万科有息负债合计数额减少了27.5亿元，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计减少了256.8亿元，一年以上有息负债增加了229.3亿元。按照融资对象来说，银行借款项目减少了约7.43亿元。同期，绿城中国的银行及其他借款下降了41.42亿元，其中流动负债部分增长了10.59亿元，非流动负债部分下降了52.01亿元。
万科与绿城中国不同的是，万科2021年的业绩数据大面积下跌，2021年万科实现销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%；归属上市公司股东的净利润约为225亿元，同比下降45.7%。而绿城中国的业绩则相对“优秀”许多，其同期取得合同销售金额约为3509亿元，较2020年增长21%；股东应占利润44.69亿元，较2020年增长17.7%。
一个是业绩进入“黑铁时代”，一个是逆势增长的“白马”，两者在银行借款金额方面都有所下降，针对该项指标的下降，财报显示，一方面受到外部融资环境的压力，另一方面是内部负债结构的调整。
卢文曦认为，万科是行业的风向标，但万科属于民企，接受银行贷款的条件相对于国企、央企来说还不是很足，这很可能是万科银行借款下降的原因。与此同时，万科见长于风险把控，管理层曾表示，只拿优质的地块，这里面都体现出万科的风险防控意识。
卢文曦还指出，绿城中国受到融资环境的压力，尽管属于国企央企范畴，但受限于银行信贷的规模以及对于融资结构的把控，其银行借款也有所下降。
与万科及绿城中国相反的是，华润置地、招商蛇口、龙湖集团以及旭辉控股集团等头部房企的银行及其他借款都有所上升。这两个“阵营”的房企在银行借款方面形成了上下分化。
严跃进表示，华润置地整体的发展是比较积极的，从国企央企的角度上来讲，它是比较优秀的，因此银行会投入更多的资源在像华润置地一样的企业上。
除特别标注外，文中所涉及“元”均为人民币。
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