实际生活中，有客户市场价400万的房子只拿到230万，年化利率高达6.3%，也有客户市场价300万的房子，就拿到250万，年化利率只有4.25%。同样都是房产抵押贷款，不同的操作，结果完全不同。你知道为什么吗？
其实，房产抵押经营贷款最主要看三个方面：人、房、公司。
01、借款人的征信
想要做低利率的抵押贷款，前提是你要有条件才能做利率低的产品，征信是非常重要的参考项。
比如负债、查询、逾期次数，这些银行都会去认真核算，也决定你的贷款额度。
02、抵押物
不同性质的抵押物，评估总值和市场价的差异不同，银行规定的标准抵押率也不同。
银行一般按资产评估价的7成（住宅类）来计算贷款金额。但也有例外，对于普通住宅，大多数银行是7成，也有银行8成，还有银行对于经营情况良好的企业，可以给到9成，甚至1:1，这里又相差了1-3成。
03、房产评估价
你抵押的房产价值多少钱，不是企业说了算，也不是市场说了算，而是银行说了算！那银行如何确定抵押物的价值呢？一般来说，银行委托指定有资格的第三方资产评估公司来评估，以评估公司的评估价格为准。
这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格都会有所差异。评估价格的高低直接影响贷款金额的大小。最高价格和最低价格之间相差10-20%是很常见的。换句话说，同样是1千万的房子，可能相差一两百万。
04、借款公司的情况
目前大部分的银行政策倾向于资金流向企业或经营性用途，所以一般客户去银行贷款的时候，没有营业执照，基本上很多银行都不接受，因为银行会担心你的资金用途流向问题，所以没执照就只能做消费型抵押贷。
营业执照的经营范围，注册长短，也会直接影响你所能申请的银行产品。
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