某公司名下有一处房产位于高新区，2017年初，公司因缺资金周转，向李某借款30万元用于公司流动资金，李某为保证自己的借款安全，向某公司提出了要其在高新区的房屋作抵押担保，某公司同意。双方到房管局办理抵押手续，有抵押内容的借款合同、收据、房产证等手续在房管局都查到，同时也看到了某公司所交的手续费用300元以及相关的登记。但是，没有找到依法应当办理的他项权利证书，根据双方的回忆，当时他们双方确实没有到房管局领取他项权利证书。
2016年某公司由于生意拖欠了N公司的货款40多万，N公司通过在法院诉讼得到了法院的支持，2018年3月，法院查封了某公司在高新区的房产，该房产就是某公司抵押给李某的。
李某问:1、是不是只要有房产证或他项权证，房子就是李某的？房产没备案登记，某公司李某签订的抵押协议是否有效？办理了房产备案登记，未领取他项权证，李某能否享有优先受偿权？
首先，是不是只要有房产证，房子就是李某的？根据物权公示原则房产证上有李某的名，则是李某的。公示的手段，动产以支付为公示手段，不动产以登记为公示手段。物权的变动要求公示，是基于物权的基本属性。抵押权是指为保证债的履行，对债务人或第三人提供的担保物享有物权，但不转移物的占有，在债务人给付延迟时，债权人有权变卖该物优先受偿。就本案而言，既便某公司的房产证在李某手中，也不属李某的房产，充其量是抵押物的一种表现形式。李某与某公司应依法向房产管理部门进行抵押登记，如某公司不能偿还李某的借款，李某可依法向法院起诉，通过法院拍买某公司房产实现债权。
其次，某公司抵押给李某的房产是否生效？未办理不动产抵押登记的抵押合同并非废纸一张，而是可转换为要求抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任的有限担保责任。根据《物权法》第十五条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”也即，抵押未登记仅为抵押权未有效设立，但并不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情况下，债权人可基于抵押合同向抵押人主张在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。因此，抵押人不要以为只要未办理抵押权登记，自己就可以免于承担担保责任;抵押权人也不要因为抵押未登记就觉得抵押合同是“废纸一张”。通过抵押合同主张合同上的权利，也可以达到近似于抵押权被设立的法律效果 。
最后，办理了房产备案登记，未领取他项权证，李某能否享有优先权？抵押权的生效以登记为要件，如李某与某公司应依法向房产管理部门进行抵押登记，未领取他项权证，不影响抵押权的生效。某法院因N公司与某公司债务纠纷查封了某公司房产，只要李某与某公司抵押登记先于某法院的查封，李某则享有优先受偿权。《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序:1.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。2.抵押权已登记的先于未登记的受偿。3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。
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