金九银十本应该是一年之中的房产销售旺季，也是很多中小企业用款需求最旺盛的时候，每年这个时候各种贷款需求的客户都非常多，但是今年是个例外，由于国家下重手锁死二手房的流动性，导致这两个月成交量下降严重，银行风控端在这个时候就会放低房产的评估价，并且对抵押贷款的可贷成数严格控制。上半年动不动就能贷75成，8成的产品尺度说变脸就变脸，以上变化将导致一个现象，很多下半年到期的一些抵押贷款无法完成转贷。因为没有人能接得住了。
按照每个季度的惯例，本文将对各种贷款需求的近期产品进行盘点。
1、购房需求。本团队三季度处理了两个商业地产买卖的案子，思路都是垫资将房产全款买入，然后再做经营贷变现，一处是位于中山北路的半层写字楼，另一处是位于下马坊地铁站附近的一个商铺，由于全款垫资涉及空垫，所以整个流程的垫资费用不低，但这也意味着买家确实是以远低于市场的价格购得房产，这种购房需求涉及的银行产品全年比较稳定，利息在年化5%左右，优势之一是评估价可以适当沟通，并且可贷额度是南京地区最高的6成。另外消失半年之久的20年等额本息产品重出江湖，受限于合规的要求，该产品在还款方式方面有所调整，但是整体变化不大，跟去年持平，利息最低可放宽至4.8%
【产品信息1】商铺抵押，年化5%，三年期先息后本，可贷金额为评估价6成。
【产品信息2】20年等额本息，年化4.8%，可贷金额最高7成。
2、做生意及投资需求。10月份某国有银行由于放款任务没有完成，放宽了审批尺度，部分支行新办营业执照可以进件，但是要有针对经营的合理解释，该产品近期放款量大，但是根据我的经验，此行历史上很少有这种放款尺度的操作，如果有更好的选择最好不要选择这个产品，因为后期抽贷风险较高（懂的自然懂）。
【产品信息】住宅、拆迁安置房、经济适用房，年化4.25%，三年期先息后本，可贷金额为评估价6-65成。
3、转贷需求。作为近期转贷操作的明星产品，10月份放款一如既往的稳定，线上审批，10分钟出结果，线下提交材料有更多沟通权限，可贷金额最高达到8成，年化5.6%的利息也低于目前的按揭贷款。目前抵押在民间或者机构或者综合年息在10%以上的可以考虑转贷到该产品。
【产品信息】住宅，年化5.6%，三年期先息后本，可贷金额为评估价8成。
4、消费需求。10月份比较火的纯消费型抵押，最高7成，年化3.6%，8年等额本息还款，适合购车等大额消费，由于该产品上市不久，目前审批较为宽松，而且流程比较快。
【产品信息】住宅，年化3.6%，8年期等额本息，可贷金额为评估价7成。
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