随着经济生活的快速发展，社会上的融资需求越来越多，房产抵押借款也成为一种普遍现象。然而，借款人到期不能还款后，出借人可否以房产抵债的形式直接将房屋据为己有？近日，深圳市坪山区人民法院审结一宗民间借贷纠纷案，认定以房抵债的约定没有法律效力，出借人只能就抵押房产优先受偿。
借款 800 余万抵押房产，逾期未还清出借人欲占房子
2017 年 8 月，被告黎某向原告刘某借款 8428938 元，双方签订《借款合同》，约定借款期限 2 年，被告同意将其名下位于深圳市龙岗区某花园的房产（现市价 300 万元）过户给原告，借款期限届满时，被告若还清所有借款，原告则将抵押房产过户给被告；被告若未还清所有贷款，原告则将抵押房产按市场评估价格定价，自动转为抵扣被告所欠原告部分借款，未抵扣完部分被告 3 天内必须全部清偿。
2015 年 9 月，被告将涉案房屋过户给原告，并于 2019 年 8 月实际交付。借款到期后，被告未能偿还借款本金 8428938 元及利息。原告遂向坪山法院提起诉讼，请求判令被告支付原告借款本金 5428938 元及利息，涉案房屋归原告所有。
庭审时，法院向原告释明，原、被告在借款合同中约定的如果被告到期未清偿债务则涉案房屋归原告所有的合同条款无效。原告经法院释明后，将诉讼请求变更为要求被告立即偿还借款本金 8428938 元及利息，对涉案房屋折价、变卖、拍卖价款在债权范围内享有优先受偿权。
坪山法院判决 ” 以房抵债 ” 没有法律效力
合法的民间借贷受到法律保护。原告提供的收据、《借款合同》、房产证、《借款明细》等证据能够证明其与被告之间存在真实、有效的民间借贷法律关系。关于原告要求被告立即偿还借款本金及利息的诉讼请求，符合双方约定，法院予以支持。
根据 2019 年 11 月 8 日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》中，” 债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持 ” 之规定，原告要求对涉案房屋折价、变卖、拍卖价款在上述债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，坪山法院予以支持。
法官说法：《民法典》重新解析流押条款，保护债权人利益
原告诉请的到期不能还款以房屋抵债，是法律禁止的 ” 流押条款 “。所谓流押条款，是指抵押权人和抵押人在订立合同中约定如果在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这是物权法禁止抵押双方当事人设立流抵押条款的强制性规定。
在很多情况下，债务人因经济困难所迫，会自己提供或请求第三人提供高价值的财产担保价值较小的债权。如果抵押财产未经折价或变价，预先约定抵押财产移转于抵押权人 ，在多数场合下对于抵押人或其他债权人不利，也违背了抵押权是一种变价受偿权的价值权属性。
即将实施的《民法典》，不再认定流押条款为无效条款，但是做了特别解释。《民法典》第四百零一条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。该条款将原来物权法中关于流押条款的禁止性规定改为了限制性规定，明确流押条款的法律后果：担保权人在债务履行期限届满前，与担保人约定债务人不履行到期债务时担保财产归债权人所有的，债权人只能依法就担保财产优先受偿。《民法典》的规定有助于厘清实践中因流押条款效力问题产生的争议，也增加了交易行为后果的确定性，有利于更加平等地保护抵押权人和抵押人、其他债权人的合法权益。
本案中，原告不能直接要求法院认定其对涉案房屋享有所有权，只能依法认定就抵押的涉案房屋享有优先受偿。该抵押房屋在经过依法评估、拍卖等清算程序后，所得款项依法优先用于偿还原告借款。
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