抵押不管是在银行借贷还是民间借贷中都是非常普遍常见的，其中房产抵押又是抵押中最常见的。那么房产抵押期限与抵押权期限又是怎样规定的，两者之间又有怎样的区别？
一、抵押期限与抵押权期限的法律依据
根据《民法典》第四百零三条的规定，不动产抵押权自抵押登记之日起生效。因此，抵押登记之日起，抵押期限与抵押权期限开始计算。但抵押期限应为抵押合同规定的债务人履行债务的期限，所以抵押期限的届满日为主债务届满之日。
《民法典》第三百九十三条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”因此房地产抵押权期限届满之日为主债务消灭之日。
二、抵押期限与抵押权期限的区别与联系
两者的主要区别是届满之日不同，抵押期限的届满之日为主债务届满之日，是固定的日期，因为主合同已经约定主债务期限；而抵押权的届满之日依附于主合同债的消灭，因此届满之日是不确定的，因为主合同债打的消灭之日往往与合同约定的债的履行期限不符。
两者的联系主要为起始期限均为抵押合同登记生效之日，在抵押期限内，债务人履行了债务，抵押权随之消灭；在抵押期限届满之日，债务人未履行债务的，抵押权期限超越抵押期限而存续，直至主合同之债消灭。
三、行使房地产抵押权的期限
【1】在房产抵押期限内行使抵押权
当房产抵押期限未届满时，房产抵押权一般不可行使，但当抵押人有债务人系同一人且其在房产抵押期限破产时，根据我国《企业破产法》第二十八条：“已作为担保物的财产不属于破产财产”之规定，抵押权人可以对抵押物行使优先受偿权。
【2】在房产抵押期限届满后行使抵押权
《民法典》第四百一十条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。”，行使抵押权的前提是债务人不履行债务，只要构成这一要件，抵押权人即可以行使抵押权。
【3】抵押权的诉讼时效与主合同之债的诉讼时效相匹配
《民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律1另有规定的依照其规定。”这一规定，使得债权人对债务的请求权必须在合同约定的债的清偿届满3年内行使。否则，尽管债权并未消灭，但债务人可以以诉讼时效进行抗辩。
抵押权是物权，不适应诉讼时效制度，但存在抵押权人行使抵押权的存续期间，即抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。
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