可能有人会对这个标题嗤之以鼻，那为什么要提前规划好流水呢？当我需要钱的时候，我的房子可以抵押，而不是信用贷款？没必要提前计划吗？
在留下来为客户办理房产抵押贷款时，我发现很多客户因为没有流水、流水不规范而无法审批银行贷款，或者找不到合适的产品，只能选择较高的利率。
对于上班族，银行会主要看工资卡流量、房租流量等固定收入流量；同时反映在银行流水上的家庭(一般指夫妻双方)月收入需要是每月房贷还款的两倍以上。或者个体户公司申请，银行会主要检查经营户的进账流量，法人或股东个人账户的进账流量，少部分银行认可金融个人账户的进账流量；银行流水中的要求，能体现每个月固定时间相对稳定的进场；一般每年流水至少要覆盖两次贷款额。
本篇文章重点讲解，如何在办理房产抵押贷款前做好银行流水规划！
首先，我们按照银行对流水的认可度，把流水大致分为四个类：
一类水(认可度高):税后打卡工资水(包括公司汇来的奖金水)，一般表现为工资单、工资等。
二类流量(相对认可):个人固定转账收入，如固定时间、固定金额等，通过柜台、网银转账，部分银行认可；
三种流水(作为企业客户主要收入的认定):对公账户流水；
类流水(认定为适当):个人账户不定期流水。
一流的流动银行认可度很高，但因为扣税等原因，一般没有全部收入，所以建设成本高。因为二类水成本低，个人发挥的空间更大。三类流水主要针对小微企业客户，大部分中大型企业由于流水量大，可以满足要求。四流水主要是平时不定期不定期的收据。
对于上班族，银行主要认可第一类流水，第二类流水，少数银行认可第四类流水；对于企业客户，银行主要认可三类流水和少量四类流水。
其次，打造前需要做好以下准备工作
1.我准备了新的银行卡，开通了网银和手机银行。我建议开中信，因为汇款人的名字和卡号会藏在ZX银行(大多数人都知道)。
2.公司可以新开一个普通账户，也可以在原公司账户进行借记，开通网上银行(当然新开一个普通账户更安全)。
第三、开始打造二类流水与三类流水。
1.固定收入工资(所谓避税工资):汇款时，应在备注中注明工资或劳务费用。每月固定时间汇款，遇节假日可提前或延后。
2.租金收入：租金收入是流动的。一般第一个月交三存一，后期每季度交。时间不需要固定在某一天，只要当月汇款即可。
3.企业流水主要是公司之间的往来。需要有几个公司的朋友一起转账。汇款的备注，最好是货款或活期，会通过其他账户退回，形成循环。
公司和股东个人账户也可以大额入账，名称同上。
第四、打造流水时有哪些需要注意的？
1.租金收入：需要与租赁合同中的金额相符，汇款时间和汇款时间不能相差太长。
2.其他固定转移收入，如各种补贴、报销、季度奖、年终奖等。可以从公司私人账户转出或者根据各行业调整看不到转出方。同时，要避免从本人或直系亲属的账户转出。
3.避免当天访问。或者当天或第二天存入的相同金额，银行基本会全部消除，也有可能被银行认定为故意挂账。
4.利息结算。很多银行工作人员无法一一计算流水，所以有一个巧妙的办法，就是在结息日看金额。每个季度的21号是银行利息
7.不建议做假流水。现在银行基本都是验证真伪的，验证的方法有很多，从柜台拉一个比对，从网银下载Excel表格比对，电话银行，结息统计等等。可能会蒙混过关，但如果被查出来，可能会进入银行的黑名单。
第五、办理房产抵押贷款的金额与流水的比例多少合适呢？
举例：
如果银行按揭贷款金额为100万，20年等额本息，按优惠年利率5.7%计算，每月还款额约为6993元。按照银行的审批，至少要14000元左右。如有其他负债，应根据负债调整银行流水。
负债计算：
贷款、房产抵押贷款、按揭贷款、汽车贷款负债一般直接认月还款额；信用卡负债大部分银行直接认消费金额的10%；如果负债1万，最好准备2万甚至更多的流水。建议，有能力的话，先还清信用卡负债再申请按揭贷款。
另外，拉银行账单不同于拉信用记录，流水可以随时打印，不影响贷款。
企业客户举例：
客户总房款1000万，最高按揭贷款700万。在客户每年的公司账户中，能被银行认可的流水至少需要达到1400万元。
最后、的作用主要是向银行证明你有
稳定持续的还款能力，而这个还款能力除抵押物本身以外，最直观的就体现在流水上。规划流水跟上一篇规划征信一样，是长期累积的过程，但真正需要贷款时将会发挥巨大的作用。
延伸篇：遇到马上就要申请抵押或者按揭贷款，流水不够如何补救？
方式1：与银行协商先存后贷：不少银行存款指标压力较大，如果可以先存一部分现金作为理财，部分可以放低对流水的要求，如果是大额存款甚至可以要求降一些利息，存款期限尽量控制在3~6个月。
方式2：部分银行认可其他担保证明，如大额存单，股票债券，房产等，多提供一些作为还款来源，对贷款审批也能起到一定的作用。
方式3：增加共同借款人，多数银行只接受夫妻作为共同借款人共同也有部分银行可接受直系亲属作为共同借款人，年龄一般要求18-55周岁。
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办理抵押贷款时会遇到不少问题：
1、找银行咨询，感觉工作人员“吊炸天”；
2、多数客户对贷款政策不了解导致多次申请贷失败；
3、银行要求的、银行流水、贷款用途等相关条件无法办到；
4、寻找贷款中介机构害怕套路深；
5、多数需要打入第三方账户，安全系数难以保障 ；
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