来源：公众号呆呆聊金融
如何在办理房产抵押贷款前做好银行流水规划？
有人看到这个标题可能嗤之以鼻，为什么要提前规划流水？需要资金时，我房子做抵押就可以了，又不是信用贷款？提前规划是不是多此一举了？
呆呆在为客户办理房产抵押贷款时发现，不少客户因为流水少、流水不规范导致银行贷款无法批复，或者找不到合适的产品，只能选择更高的利息。
对于上班族，银行主要会看工资卡流水、租金流水、其他固定进账流水；同时银行流水中体现出的家庭（一般指夫妻双方）月收入，需是房贷月供的2倍以上。个体户或者公司申请，银行主要会查看企业户进账流水，法人或者股东个人账户进账流水，少量银行认可财务个人账户流水；银行流水中要求能体现出每月固定时间有较为稳定的入账；一般要求年流水至少两倍覆盖贷款金额。
本篇文章重点讲解，如何在办理房产抵押贷款前做好银行流水规划？
首先，我们按照银行对流水的认可度，把流水大致分为四个类：
一类流水（认可度较高）：税后打卡工资流水（包含公司汇入的奖金流水），一般显示为代发工资、工资等。
二类流水（相对认可）：个人固定转账收入，如固定时间、固定金额通过柜面、网银转账方式进账部分银行也可认同。
三类流水（作为企业客户主要收入的认定）：对公进账流水
四类流水（视情况认可）：个人账户无规律入账流水。
一类流水银行认可度极高，但因为扣税等原因，一般非全部收入，打造成本较高。二类流水由于成本较低，个人发挥空间较大。三类流水主要针对小微企业客户，中大型企业由于流水量较大，多数都能符合要求。四等流水主要是一些平时非固定没有规律的进账。
对于上班族，银行主要认可的是一类流水、二类流水、少量银行认可四类流水；对于企业客户，银行主要认可三等流水与认可小部分四类流水。
其次，打造前需要做好以下准备工作
1、个人准备好一张新开银行卡并且开通网银、手机银行，个人建议开通中信，原因是ZX银行流水会隐藏汇入者姓名与卡号（多数人都知道）。
2、公司可开立新的一般户，或者在原有公司户进行走账，并且开通网银（当然，新开一般户更加保险）。
第三、开始打造二类流水与三类流水。
1、固定进账工资流水（所谓的避税工资）：汇款时需要在备注中写明工资或者劳务费，每月固定时间汇入，遇到节假日可提前或者延后。
2、租金收入：租金收入流水，一般首月为付三押一，后期每季度打款，时间上不一定需要固定某天，只要付款当月汇入即可。
3、企业流水主要是公司与公司之间的往来，需要有同是几个企业的朋友一起转账，汇款的备注，最好是货款或者往来款，通过其他账户再退回款项成一个循环。
企业法人与股东个人账户也可适量大额进账，备注名称同上。
第四、打造流水时有哪些需要注意的？
1.租金收入：需匹配租赁合同上的金额，汇款时间前后不要相差太久。
2.其他固定的转账收入，如各项补贴款、报销款、季度奖、年终奖等，根据各行业调整，可由公司私人账户转账或看不出转账方，同时需避免本人或直系亲属账户转账。
3.避免当天存取。当天或隔天存取的同样金额，银行基本上完全剔除，还可能被银行定为故意走账流水。
4.结息。很多银行工作人员审查流水没办法一笔笔计算，所以有个讨巧的方法就是看结息日的金额。每季度的21号为银行结息日，根据前一季度账户余额结算。
5.多存少取、保持较高的账户余额（需用款是可集中提取），并且余额不能为0。
6.准备一份银行认可的流水，流水至少为6个月，最好是一年时间。
7.不建议做一份假流水。现在银行基本都会去验证真伪，验证方法很多，如柜面再拉取一份对比，网银下载Excel表格比对、电话银行、结息统计等，可能侥幸逃过一劫，但如被查出，可能会进入银行黑名单。
第五、办理房产抵押贷款的金额与流水的比例多少合适呢？
举例：
如果银行抵押贷款金额为100万，20年等额本息，以呆呆能做的较为优惠的年利率5.7%来算，月还款金额约为6993元。
按照银行认可两倍左右覆盖，至少需要14000元左右。
如有其他的负债，需根据负债情况来调整银行流水
负债计算：
信用贷款、房产抵押贷款、按揭贷款、汽车贷款类负债一般直接认可月还款金额；
信用卡类负债多数银行直接认可已消费金额的10%；
如负债1万元，那流水最好准备2万或以上流水。
建议，如有能力，尽可能在办理房产抵押贷款前，优先结清信用卡类负债。
此外，拉银行流水账单与拉征信记录不同，流水可以随时打印，不影响贷款。
企业客户举例：
客户房产总价1000万，最高额申请700万抵押贷款，客户年度公司走账中的，可被银行认可的流水至少需要达到1400万以上。
最后、流水的作用主要是向银行证明你有稳定持续的还款能力，而这个还款能力除抵押物本身以外，最直观的就体现在流水上。规划流水跟上一篇规划征信一样，是长期累积的过程，但真正需要贷款时将会发挥巨大的作用。
延伸篇：
遇到马上就要申请抵押或者按揭贷款，流水不够如何补救？
方式1：与银行协商先存后贷：不少银行存款指标压力较大，如果可以先存一部分现金作为理财，部分可以放低对流水的要求，如果是大额存款甚至可以要求降一些利息，存款期限尽量控制在3~6个月。
方式2：部分银行认可其他担保证明，如大额存单，股票债券，房产等，多提供一些作为还款来源，对贷款审批也能起到一定的作用。
方式3：增加共同借款人，多数银行只接受夫妻作为共同借款人共同也有部分银行可接受直系亲属作为共同借款人，年龄一般要求18-55周岁。
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