说到信用卡，我们每个人都很熟悉了。很多人的名下，相信或多或少都有一张到几张不等的信用卡。信用卡有账单日和还款日，还款日通常是账单日往后推大约20天。归还欠款后，未使用的信用额度会重新释放出来，供下一次透支消费使用。
巧妙利用信用卡的免息期
信用卡和买房有什么关系呢？在这里，主要是利用了信用卡的免息期。大家都知道，信用卡出账单后，只要在20天内还欠款，就不需要支付任何利息。你还会疑问：信用卡发卡银行的资金是有成本的，为什么会愿意白白无常给你使用呢？答案是：每一笔刷卡交易都是有手续费的，但是这些手续费，银行没有向刷卡者收取，而是向收钱的商户收取了。2016年9月6日国务院发改委统一信用卡刷卡手续费是消费金额的0.6%，也就是说所有的POS机刷卡费率均是统一的0.6%。举个例子，你有一张工商银行的信用卡，账单日是每个月的1日，还款日是每个月的24日。如果你在这个月的2日刷卡消费，这笔款要等到下个月的1日出的账单里才会体现出来，而真正需要你还款，不产生任何利息的最晚日期是下个月的24日。因此，如果这个月有31天，你这笔消费的免息期就是31-1+24=54天。如果每一笔刷卡金额都可以充分利用，常规操作下，一年最少可以反复刷6次。单笔手续费0.6%的情况下，通过信用卡取得的资金，年化利率大约在4.7-4.8%左右。可见，这时一个相当低的资金成本，和首套按揭贷款差不多，比二套按揭贷款和绝大多数的抵押贷款都要低。另外，已使用的信用卡透支额度，在当前版本的征信报告中，不作为贷款负债来体现。甚至还有比较高阶的“零账单”玩法，也就是在账单日之前把欠款还进去，账单之日之后再刷出来，使得征信报告上连信用卡欠款信息都不会全面完整显示，这对后续审批按揭贷款和抵押贷款有很大帮助。
具体如何操作刷卡，这里不做展开，关注的话自行百度。
虽然信用卡资金的成本很低，但在房产投资实践中，信用卡并不像按揭贷款和抵押贷款那样被普遍使用。这主要是由于一下几个限制：
第一、每个人可以申请到的信用卡额度是有上限的。一线城市单位资质不错、工作稳定的家庭。在方法、顺序得当的前提下，夫妻双方能够申请到的信用卡总额大约在100-200万之间，实际能够有效输出的额度，还需要打7-8折，所以，真正能够帮到房产投资的信用卡金额也就是在70-150万之间。这个数量级的资金可以在低价的潜力二线城市付两三套房子的首付，而在房价较高的一线城市和强二线城市也就够付半套到一套房子的首付，作用相对有限，比较适合起步阶段缺乏启动资金的房产投资者。
第二、信用卡的单张额度通常都不会太高。实战中100-200万额度，一般是由10-20张大额信用卡组成。每个月操作这10-20张信用卡的刷卡和还款，也是一件劳心劳力的事情，所以不太适合已经有一定规模资产、时间成本比较高的房产投资者。
第三、使用信用卡资金毕竟在合规上存在一定问题。随时有可能面临被银行调降额度甚至封卡的风险。降额和封卡本身没什么，但如果因此影响到现金流的管理，产生流动性风险，可能导致财务上更大的损失。
因此，虽然信用卡资金的利率很低、还款方式很好，但是如果资产积累已经有相当规模，我们还是建议尽量不要使用信用卡资金。但不失为一种应急方式，购房者要仔细权衡利弊，慎重决策。
及时申请并灵活使用信用贷
还有另外一类，纯凭借款人的个人信用发放的、没有抵押物的、用于借款人日常消费的信用贷产品，也就是信用贷。
与信用卡相比，信用贷的单笔金额相对比较大，一般在20-30万之间。如果借款人的资质比较好、在单位里的职级比较高，单笔50万甚至更多的信用贷产品，也是存在的。
注意：我们这里提到的信用贷都是指从银行获取的低利率的、还款方式不错的、具备使用价值的信用贷。这类信用贷通常面向工作单位比较不错的上班族，例如公务员、事业单位、500强、上市公司、知名央企、国企和外企等等。有的银行内部还有一份白名单，只有列在白名单上的单位才能接受申请。有时，企业主都比较难申请到优质的信用贷。
信用贷的实际年化率普遍比信用卡要高一些，常见的产品在6-7%之间。这个利率水平从房产投资的角度还是完全能够接受的。
不过，大部分信用贷产品在申请到授信额度后，只要选择提款使用，很快使用的额度就会上报征信，在征信报告上就会体现为一笔贷款负债。而申请按揭贷款和抵押贷款时，银行对于未结清的信用贷负债十分关注，一般都要求这类信用贷负债在征信报告上已经更新为结清状态后，按揭贷款和抵押贷款的审批才会予以通过。
因此，如果借款人或其配偶后续还需要申请按揭贷款或者抵押贷款，最好先不要申请在征信报告上体现为贷款负债的信用贷产品。
那么，正确的信用贷申请顺序是怎样的呢？
第一、大多数情况下，我们会选择和大额信用卡一起，先申请那些在征信报告上体现为大额信用卡的信用贷产品。这类产品既拥有信用贷级别的额度，又像信用卡一样不怎么影响征信，是最好用的信用贷产品，应该优先申请。
第二、然后，我们可以考虑申请一些先获得授信额度，但是不提取使用，就不上征信贷款负债的信用贷产品，留作以后备用。这类产品的还款方式通常是先息后本，这样优质的还款方式可以显著降低还款的压力。
第三、接下来，要先把需要做的按揭贷款和抵押贷款做完。
第四、此外，再看看还有没有一些等额本息还款方式、批复下来就自动提取使用的信用贷产品可以做。如果希望申请到的信用贷总额度达到尽可能的最大，这一步也是不可或缺的。
第五、最后，可以把第二步中申请到的那些授信形式的信用贷提取出来使用了。
这样，整个申请流程就全部结束了，之后就是每年尽可能的提前和银行联系，确认下一年额度是否充足，已批复的额度是否可以续上，以免万一额度突然被收回，产生流动性风险。
与信用卡类似，如果你的资产规模已经比较庞大了，同样建议可以渐渐减少信用贷的规模，最终将信用贷全部替换为长年限、低利率的抵押贷款。这个过程，就是不断优化负债结构和现金流状况的过程。
适时减少信用卡、信用贷的使用
还需要特别提个醒，信用卡和信用贷在早期启动资金不足的时候，可以提供宝贵的现金资源，加速投资的进程，就好像相当于打游戏开了个外挂，但是外挂多多少少都会有副作用，千万不要有借来的钱好像就是自有资金的错觉。这些信用卡、信用贷的现金流一定要计算清楚，最好能够做到每月的家庭现金总流入大于现金总流出，也就是正现金流；哪怕做不到正现金流，也要保证有可以弥补至少五年现金流不足部分的资金储备，留足充裕的安全边际，这样有备无患。毕竟，投资的路上，活得久比跑得快重要的多。
对于房产投资来说，信用卡和信用贷在早期启动资金不足的时候，可以提供宝贵的现金资源，但是随着资金规模的不断扩大，应该渐渐减少两者的使用，不断优化自身的负债结构和现金流状况。
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