银贷只是工具，经营创造价值，我是睦融智，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2021年4月，保鲜期三个月，适用地上海。
本文多涉及个人经营性抵押，对公经营性物业个案各议。本文仅供专业人士参考，非单个方案推荐，融资须谨慎。
【利率】：一抵年化3.65~8.5%、二抵年化4.75~10.8%
多数低息银行贷后要求高且每年循环。所以低于4.5%年化的先息后本每年循环、随借随还方案，经营不善降贷、断贷、抽贷的概率较高。想要规避抽贷就做长期方案，如先息后本3~5年不循环、等额本息20年、先息后本10~20年每年归本N%。息高的银行抽贷概率低，当然预防抽贷最好的方法是经营务实并掌控好贷款节奏。
目前较受欢迎的银行抵押贷款梯队：
T0：无（目前市场没有拳头方案）
T1：工商、广发、招商（二押）、农业、农商、浦发、平安、浙商（二押）、杭州国际等
T2：中信、民生（二押）、交通、中国、光大、稠州（二押）、邮储、兴业、各类村镇等
单个方案请关注本号阅读实测分析。
【额度】：个人经营100万~3000万，企业经营贷额度不限
个人消费类抵押至多300万，二抵消费贷暂停。需要贷300万以上的个人必须有经营资质。不建议年收入较低的工薪阶层购买营业执照申请经营性贷款。
个人经营性抵押，70%的银行限额1000万。只有30%的银行能突破1000万。另只有10%左右的银行能做到2000~3000万。额度超1000万实操难度将增加，故寻求融资顾问的老板也较多。
【还款模式】：市场主流分为以下五种模式
随借随还授信最长10年，每年循环：3.85~4.2%
先息后本授信最长10年，每年循环回本：利率3.65~5.85%
先息后本3~5年不循环回本：利率4.2~8.5%
先息后本10~20年，每年归还5%本金：利率4.85~5.7%
等额本息10~20年，5~10年循环一次：利率3.85~5%
【可贷期数】：最长借款期数是取剩余可授信年龄（65 -主贷人年龄）与剩余可贷房龄（40-房龄）的最低值。可授信年龄一般不超65岁，极限70岁。可贷房龄一般不超40年（按揭50年），个别银行不限。举例：
王老板今年55岁，房子竣工日期是1996年，那么王老板最长贷款期数是15年，多数银行是10年。（70-55~65-55，40-24。取最低值15~10）
【主贷人国籍】：少数银行不限
夫妻双方都是外籍人士：须报表漂亮、收入充足，贷款金额超1000万难度大大增加。所以申请外籍的朋友注意了，如果借款金额1000万以上，夫妻双方最好有一方是中国人。
夫妻双方有一方为中国人：需流水充足且些许开票，报表收入要求一般。2000万以内相对好做，极限可贷3000万。
【年龄要求】：主贷人18~65岁，权利人18~80岁，个别银行不限。
不要轻易将老人（超过60岁）和小孩（低于18岁）的名字添加在产证上，会影响到可贷金额、利息和可操作银行的家数。
【可做物业范围】：住宅、别墅、优质法人的办公楼商铺、优质企业厂房
住宅类个人经营性抵押上限3000万，借款金额2000万以上，银行劝走对公经营性物业或流贷较多。商办类基本上1500万以上就得走对公。商铺最好是沿街商铺，不沿街的商铺操作难度极大。厂房对私第一次放款多数低于2000万以下（卡零售额度），对公不限。
【最高成数】：
一抵：住宅7成（极限7.5~8成），别墅6成，商用房5成。
二抵：住宅6.5成（极限7~7.5成），别墅6成。
有些银行的评估价甚至是其他银行的7.5~8成，主要看对客户的认可程度以及和评估公司的关系。联排别墅的可贷金额会比独栋别墅高，少数银行不去地下面积。
【放款周期】：1~3周
1周内放款是可以实现的，那些收件收据的银行、保险公司或者提供收件收据服务的过桥方可帮我们一周拿到款项，但前提是各种资料要准备齐全，及时提交。有条件的情愿未雨绸缪也不要临时抱佛脚加急办理银行贷款。因为低息银行很少会收件收据或和保险公司合作。一旦加急失败，只能被动地过桥或去做民间。由于目前市场过桥资金紧张。所以建议大家至少提前3个月准备银行抵押贷款。
【面积、房龄要求】：
单套房面积最小40平。多数银行要求房龄30年内，优质房产房龄在20年内，少数银行房龄30年以上可做。面积小房龄超的房子必须估值得高，一般银行要求评估价超过350万，不然即便可做，银行利率也不低。
【批复要求】：
可带民间、机构出批复、个别银行可带个人出批复。可接受浙江人。不要随意接受民间抵押借款，会限制转贷银行的可操作性。
【流水要求】：
多数银行要求流水0.2~3倍覆盖负债总额。目前中小企业政策扶持期已过，各银行逐步开始要求有开票收入。
【征信要求】：
逾期情况原则上多数银行两年内不得有3个2，1个3，6个1，或不能有9个1。实际个案各异，如果我们有特殊理由造成非主观逾期，有证据能证明，可以沟通。
【备用房要求】：
几乎都有，只是松紧的区别。一些银行要求必须是主贷人名下房产，而另一些可以是直系亲属。再松一点宅基地、外地房也认。个别银行没有要求。
【新产证】：
目前新产证能接受的银行必须是实际经营的企业主，有开票收入或经营流水。
二押优质方案一览：
一押优质方案一览：
综上是银行经营性抵押可操作极限。三分靠贷款，七分靠经营。希望各位老板合理做好规划，生意兴隆。
注意：同一银行不同网点不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本文仅限参考小智实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。
我是睦融智，唯道、善贷、且成。
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