个人住房商业贷款风险(商业银行个人住房贷款风险)_垫资买房,尾款垫资


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7条解答

个人住房商业贷款风险(商业银行个人住房贷款风险)_垫资买房,尾款垫资

一.个人住房贷款有哪些风险

1.个人住房贷款风险有:(一)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。

2.“假按揭”风险“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段,利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款,从而达到套取银行信贷资金的目的。

3.自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借假按揭之名套取银行信贷资金。由于房屋发生瑕疵的风险假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵,比如房屋有严重的质量题目,无法正常居住;住房面积缩水,以次充好,抬高房价,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪大,而拖欠贷款;开发商没有履行承诺,未及时完成消防等配套工程,推迟进住;开发商尚欠缴地价、配套费,拖欠工程款,未办妥房产证,使部分业主拖欠贷款,放弃供楼,造成信贷风险;开发商为了售楼,过度地承诺。

4.最常见的是开发商与业主签订返租协议,由于出租不理想或开发商拖欠返租款,使业主也拖欠银行贷款;物业治理不善,造成业主与开发商的纠纷,使业主拖欠贷款加大信贷风险。

5.这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。借款人的信用风险目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系,使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看,一方面,个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关,借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款,或者因借款人死亡、丧失行为能力,借款人的继续人放弃所购房屋,不愿还款,从而给银行利益带来损失的违约风险。

6.另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。现在,有很多借款人根本不具备定期还款的能力,其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋,再将该房屋出租,以租金收进还贷,一旦房屋无法出租,借款人也就无力继续还款,给银行带来风险。

7.(二)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险,主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。

8.职员道德风险主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系,明知借款人提供的是虚假材料而不指出,导致借款人相关资料不真实,误导贷款审批人。

9.更有甚者,有个别经办职员知法犯法,内外勾结,故意伪造相关材料,骗取银行信贷资金。贷款审查风险贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中,经办职员风险意识不强,警惕性不高,对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥,对相关材料的真实性、正当性审查不严,流于形式,对有瑕疵的材料没有认真调查核实。

10.有的银行为了扩大市场份额,采取竞相降低贷款人的首付款比例,或者放松贷款人的审批条件,一味简化手续,埋下了风险隐患。

11.贷后治理的风险大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式,要求对每笔贷款定期检查、报告。

12.而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展,一个基层行往往有成百上千个客户,客户数目远远大于公司类贷款客户的数目,假如沿用公司类贷款的贷后治理办法,根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。

当可能出现风险时,银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

二.个人商业用房贷款的主要风险点有哪些

1.商用房贷款是购房者经常采用的贷款方式,但是商用房贷款有一些风险,具体的风险点包括以下内容:(1)商用房贷款信用风险的主要内容①借款人还款能力发生变化。

②商用房出租情况发生变化。③保证人还款能力发生变化。(2)商用房贷款信用风险的防控措施①加强对借款人还款能力的调查和分析。②加强对商用房出租情况的调查和分析。③加强对保证人还款能力的调查和分析。

三.个人住房贷款的风险分析

1.个人信用带来的风险这是个人住房贷款风险中比例最高的种类,主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

2.对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说,一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料,又不用投入过多的时间和成本。

3.在国外,贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作,但由于我国个人资信制度尚未建立,对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准,银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据,其真实性、时效性难以确定,对个人收入的核实成本较高。

4.个人住房贷款年限最长可达30年,在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控,现阶段商品房价格较高,每月的还本付息负担较重,一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

5.担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方,如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务,按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任,但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业,开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的,因此也极易产生风险。

6.欺诈风险这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规,捏造事实、隐瞒真相,采取不正当手段套取银行资金,骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款,致使我行信贷资产遭受损失的行为。

7.重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押,或乱开收入证明、伪造身份证件等,这可能是借款人的欺诈行为,也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为,还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

8.银行风险随着个人住房贷款业务量的急剧上升,各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度,这种服务上的改进,无疑带来了住房信贷消费群的扩大,直接促进了住房市场购买力的提高。

9.但是,如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性,将会造成相关法律手续及文本的缺漏,从而直接导致贷款的损失。

10.抵押物风险这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间,由于城市建设规划,拆迁等因素而产生产权风险,尽管政府出台了相关办法对此予以保障,但银行仍面临着两种风险:一是拆迁补偿后,其补偿价格远远低于住房市场价格,即使货币化补偿金全部用于还贷,也可能难以清偿全部贷款。

11.二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权,即可能产生产权替代风险。抵押物处分引起的风险这是指借款人不能清偿债务时,银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。

12.主要表现为:(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系,当借款人发生信用危机而形成不良贷款时,银行正常行使抵押物处分权比较困难,其权益难以得到保障。

13.其实这已不是一个单纯的经济问题,而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题,因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。

14.虽然在产权房抵押时,房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明,然而这一纸证明的效力有多大,它能否成为银行处置抵押物时的有力依据,我们还不免要打上一个问号。

15.银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时,如果遇到有价无市的状况,那么银行虽然实现了对抵押物的占有,但抵押权尚未真正实现。

16.此外,个人住房贷款的期限较长,抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值,变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低,从而造成银行资产的损失。

17.贷款条件风险这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。

18.如2012年银行一般所采用的还款方式有3种,3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况,采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比,由于按月还款本金余额在不断降低,相对而言贷款风险要小得多。

19.此外,个人住房贷款属于中长期贷款流动性差,相对于短期借款亦具有较大的风险。其他风险其他不可抗风险:其一,为自然灾害及人为伤害风险,如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏,贷款无法收回;其二,房地产业因客观经济大气候影响,行业萧条,造成银行贷款风险;其三,借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

四.正确认识个人住房贷款风险

1.近年来,商业银行住房贷款业务开展得红红火火,为广大人民群众实现住房梦想提供了便捷的方式。但相当部分商业银行的个人住房贷款客户对自己所面临的个人住房贷款风险缺乏清楚的认识。对于个人客户而言,正确认识个人住房贷款风险是现代社会必备的金融知识。个人住房贷款客户面临的风险商业银行的个人住房贷款客户面临的风险主要有以下几种情况:一是个人收入水平不变情况下,利率变动增加还款金额导致的利率风险,影响还款能力;二是利率不变的情况下,经济形势恶化等原因引起个人收入水平下降,影响还款能力;三是利率上升、个人收入下降同时发生,影响还款能力。

2.个人住房贷款风险中有两个重要的概念:还款能力和利率风险。还款能力还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后,所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。

3.在商业银行的一般贷款业务中,借款人的责任是在贷款发放后向商业银行按照规定的利率和期限归还本金及利息。

4.所以还款能力不仅仅观察借款人目前的状况,还要观察借款人未来的收入支出情况。因此,还款能力包括流动性和偿付能力两个方面。流动性是指一个家庭或个人满足其短期服务开支的能力。偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。借款人的的还款能力应该通过其收入水平、财务情况和负债情况综合判断。综合历史经验来看,借款人要保持合理的还款能力,其住房贷款的月房产支出与收入比应当控制在50 以下(含50 ),月所有债务支出与收入比应当控制在55 以下(含55 )。

5.利率风险对于商业银行的个人贷款客户而言,利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动,从而影响个人还款能力的风险。

6.目前,我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款,当贷款利率上升时,借款人每月的还款金额和还款总额将会增加,还款压力增大。

即便目前市场上比较少见的固定利率贷款业务,其贷款利率相对较高,同样存在着利率风险。例如,当贷款利率下降时,采用固定利率贷款的借款人就不划算了。

五.个人房屋贷款风险

1.个人房屋贷款风险-——违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿,但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小,作出违约与否的决策。

2.当房地产市场价格上升时,借款人可以转让房屋还清贷款,收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时,借款人为了转嫁损失,即使他有偿还能力,他也主动违约拒绝还款。

3.个人房屋贷款风险-——流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险,流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。

4.现如今流动性风险体现在两个方面,一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款,银行吸纳的储蓄存款属于短期存款,一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。

5.这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低,继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现,极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会,增加机会成本带来的损失。个人房屋贷款风险-——经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险,相比其他产业,房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。

6.经济扩张时,居民收入水平提高,市场对房地产的需求量增大,房屋的变现不成问题,银行与个人都对未来充满乐观的预期,银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。

7.经济萧条时,失业率上升,居民的收入急剧下降,大量贷款无力偿还,即使已将房屋抵押给银行,也因为房地产业的疲软无法变现。

8.这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失,银行则面临大量的呆坏账,极易导致银行的信用危机甚至破产。个人房屋贷款风险-——利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险,它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的,利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。

9.如果利率上涨,住房抵押贷款的利率也随着上调,就可能增加借款人的偿贷压力,借款额度越高,借款期限越长,其影响程度也就越大,从而增加了违约风险。

10.如果利率下降,借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款,给银行带来风险,主要表现在,提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性,给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

六.个人住房贷款风险有哪些

1.在当前的市场状况下,建设银行的个人住房贷款面临着一些新的风险因素,主要有房地产市场波动的风险,借款人还款压力增大的风险,假按揭风险,中介机构的风险,银行操作风险,流动性风险等等。

2.面对这些风险,多年的个人住房贷款管理经验,使建设银行具有一定优势,主要表现在:先进的风险管理理念和组织架构,强大的网络系统和审计手段,专业的操作流程,标准化催收体系,还有住房抵押贷款证券化的试点经验。

七.个人住房按揭贷款有哪些风险

1.工作变化或失业会失去偿还能力,而造成违约行为;银行长息会造成成本上升,还款压力增加,会处于被动局面;银行利息会让成本上升10 左右主要看你贷款的类型;如果遇见突发事件,会打破原有计划。

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