房地产开发贷款担保规定(房地产开发贷款的担保要求)_杭州住房抵押贷款,个人贷款

最近很多网友在寻找关于房地产开发贷款担保规定的解答，今天诸编为大家搜整8条解答来给大家独家解读！ 有79%骨灰级玩家认为房地产开发贷款担保规定(房地产开发贷款的担保要求)值得一读！

8条解答

一.国家对房地产开发贷款有哪些限制

1.房地产开发贷款的条件一在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算；二生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好；三信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力；四能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保；五开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场销路较好；六开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效；七已经取得开发建设项目的土地使用权；八开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；九借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例～

二.住房置业担保管理试行办法

1.住房置业担保管理试行办法：第一条为支持城镇个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《城市房地产抵押管理办法》、《个人住房贷款管理办法》等法律、法规、规章，制定本办法。

2.第二条本办法所称住房置业担保，是指依照本办法设立的住房置业担保公司以下简称担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

3.第三条住房置业担保，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。任何单位和个人不得干预贷款人及担保公司的正常经营活动。第四条借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。

4.第五条贷款人与借款人依法签订的个人住房借款合同为主合同，担保公司、贷款人依法签订的保证合同是其从合同。

主合同无效，从合同无效。保证合同另有约定的，从其约定。保证合同被依法确认无效后，担保公司、借款人和贷款人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第六条国务院建设行政主管部门归口管理全国住房置业担保管理工作。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内住房置业担保管理工作。直辖市、市人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内住房置业担保管理工作。

三.买房抵押贷款担保的法律关系

1.有人认为工程竣工、交付前，购房人所享有的权利是请求开发商按时、按质的交付其所预售的房屋既期房，是购房人所享有的对未来建成的房屋的期待权，即“所有权之期待权”，〔1〕因而将其纳入物权范畴。

2.从我国的现行法律制度看，以期房为标的物而成立的买房抵押贷款担保关系应属买房抵押贷款担保的法律关系。我国《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的商品房开发必须符合房地产转让条件，并取得商品房预售许可证”。

3.《最高法院关于适用担保法若干问题的解释》47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设的房屋或其他建筑物为抵押物，当事人办理了抵押登记的，人民法院可认定为抵押有效”。

4.从上述法律规定来看都使用了“抵押”一词。因此在期房抵押贷款过程中，会形成以购房人为抵押人，以银行为抵押权人买房抵押贷款担保法律关系。在购房人在规定期限内不能归还贷款超过一定限度，银行有权将抵押房屋拍卖、变卖，以所得价款偿还银行贷款，银行并有权解除合同。

四.买房贷款保证担保承担哪些责任

1.本帖最后由我的一家于2011-10-2211:07编辑有下列情形之一的，担保中心可以应债权人的请求履行买房贷款保证担保责任：一债务人在债务履行期内累计含持续六个月未依照借款合同的约定偿还贷款本息的；二债务人在债务履行期内死亡且无继承人或者受遗赠人的；三债务人在债务履行期内丧失民事行为能力且无法定监护人的；四债务人的继承人、受遗赠人或者法定监护人拒绝履行借款合同的；五买房贷款保证担保合同约定的其他情形。

2.本暂行办法第二十八条规定的情形发生，担保中心应当自收到债权人请求履行保证责任通知书之日起五个工作日内履行相应的保证责任。

买房贷款保证担保中心代债务人清偿全部债务后，保证合同终止。买房贷款保证担保中心履行保证责任后，有权依照本暂行办法的规定和反担保合同约定向债务人追偿。

五.商品房担保贷款是怎么一回事？

1.随着房地产市场的发展和住宅商品化进程的大力推进，商品房实行“按揭”的形式越来越多。“按揭”是外来词，中文意思就是担保抵押。所谓银行“按揭”，是指购房人先期于受贷银行存入规定的购房款，再向受贷银行贷出足额购房款，由银行购得房屋交购房人使用，购房人于约定期限还清贷款并偿还利息后，受贷银行即将房屋所有权让渡给购房人的法律行为。

2.我国根据合同法、民事诉讼法、担保法及相关法律规定的原则，将商品房“按揭”贷款统称为商品房担保贷款。商品房抵押贷款双方应办理抵押登记手续，否则抵押贷款合同无效。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，购房人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则购房人没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。

3.实践中，一般都是购房人在交付了首期房款后才去申请办理担保贷款事宜。如果出现担保贷款无法批准的情况时，开发商往往认定购房人违约，既不返还定金也不退回首付款。所以，购房人在合同签订时就要对可能出现的这种情况进行约定。同时，购房人签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，购房贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对购房人是不利的。

4.而贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房户，也将面临很大的风险。因此，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。一旦商品房担保贷款合同被解除，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和购房人。

5.此外，在诉讼程序上也保护担保权人的利益。担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼的，可以和商品房担保贷款纠纷合并处理;未提出的仅处理商品房买卖合同纠纷

六.房地产企业开发银行贷款的具体流程和要求

1.房地产开发贷款操作流程如下：递交申请——受理调查——项目评估——核查审批办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保要求：房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

2.借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

3.贷款条件1．必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

4.2．具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。3．开发项目与其资质等级相符。4．项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开施工许可证，按规定缴纳土地出让金。

5.5．项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。6．项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

6.7．贷款用途符合国家有关法规和政策。8．项目资本金应达到项目预算总投资的35 以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。贷款所需材料一．基本材料1．。法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明；2．法人代码证书(原件及复印件)；3．税务登记证(原件及复印件)；4．企业贷款卡；5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表；6．公司章程原件及复印件；7．验资报告原件及复印件；8．法定代表人证明、签字样本；9．企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；10．若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件原件；11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书原件；12．其他所需材料。

7.二．贷款项目材料1．国有土地出让合同；2．国有土地使用证；3．中标通知书；4．付清土地出让金凭证；5．建设用地规划许可证；6．建设工程规划许可证；7．建筑工程施工许可证；8．建筑总承包合同；9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明；10．项目可行性报告；11．其他相关材料。

8.三．担保材料按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。贷款利率贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15 —30 。贷款程序1．借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

9.2．银行受理借款人申请后，应按银行规定程序，指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。

10.提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。3．银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。4．贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

七.开发商如何防范对按揭贷款的担保风险

1.现在人们购买商品房，一般都是采取按揭贷款的方式支付房款。按揭贷款的模式以提前透支购房人未来收入的方式，解决了购房人当下没有足够资金购买一生最大的商品—住房的矛盾。

2.极大的推动了人们改善居住条件，购买商品房的热情。银行也乐于“成人之美”，积极放贷，稳稳当当的赚取长期稳定利润。商品房开发企业更是得益于按揭贷款的模式，在商品房建设过程中完成销售，大大的缩短了开发周期，加快资金周转和财富积而大跨步的发展。

3.银行以买房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给买房人，促成商品房买卖双方的交易。自然在这种交易模式中占据主动，他通过规则的设置，将风险尽可能的转移出去。商品房建成交付后，自然需要买受人办理抵押权登记，将商品房抵押给银行为其贷款担保。但商品房建成交付前，则需要商品房买卖合同的出卖方与银行签订保证合同，对买受人的依约还贷承担共同连带保证责任。

4.按揭贷款最容易发生逾期和停止还贷的恰恰是这个阶段。购房人不归还贷款的原因是多种多样的，在这个阶段购房人还贷拖期或停止还贷，银行不会选择与贷款人解除合同向贷款人追偿，一般是从开发商的保证账户划扣资金为购房人还贷。

5.若碰上商品房买受人出点意外，或给你来个“人间蒸发”让你怎么都联系不上，那开发商只有先承担连带保证责任归还贷款。

6.开发企业如何防范和降低这一替购房人还贷的风险呢？

7.现行的预购商品房抵押权预告登记能否解决这一风险？有人认为预购商品房抵押权预告登记后，就视同为购房人的商品房抵押登记，可以解除开发企业对购房人贷款的保证责任。

8.《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

9.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从上述规定看，预告登记是准物权行为，不能产生物权效力。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是:将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。

10.因此，在商品房未向买受人办理转移登记和抵押权登记前。即使在预购时同时进行了抵押权预告登记，开发商还要继续承担按揭贷款的担保责任。开发企业可以采取以下几个方面的措施，来降低和防范此类风险。第一，在双方的《商品房买卖合同》中约定解除合同条款为了督促购房人及时归还银行贷款，和解决购房人不还贷款而导致开放商承担连带担保责任后，对购房人主张权利困难的问题。

11.开发商要在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定或签订补充协议约定：“开放商为购房人承担阶段性担保责任期间，购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，开发商有权解除与购房人的《商品房买卖合同》，由购房人承担因此给开发商造成的所有损失。

12.该条约定同时起到督促购房人按约履行与与银行贷款合同的效力。第二，关键是尽快办理好商品房的产权和抵押权登记在双方商品房买卖合同签订或购房人交首付款时，就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐，并代理购房人办理各项产权证书，既体现了开发企业为主的服务热情，又能将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。

13.进行此项操作时千万不要忘记，在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时要承担的违约责任。

14.让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务，拖延履行是要支付违约金的。第三，让购房人提供反担保如果认为购房人基本信用不好，或购房人炒房意图明显，为其承担阶段性担保的风险过高，可以让购房人提供在此期间的反担保，由其提供财产抵押或由收入稳定的第三人为其承担连带责任。

如果银行因购房人归还贷款的违约扣划了开发商的资金，也会有承担风险资产或下家给开发商托底。开发商在房地产开发经营的过程中，存在交易风险是难免的。作为房地产方面的律师，愿与房地产开发企业就经营中的难题进行探讨，尽量避免经营风险的发生。

八.房产抵押贷款担保人都需要什么条件？

1.房产抵押贷款担保人都需要的条件如下：1贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。2具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。3有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。4对首付款的要求，银行间有些许差异。5有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。

6具有购房合同或协议。7贷款人规定的其他条件。

杭州老杨见闻-专注于：杭州贷款公司，银行抵押贷款，无抵押信用贷款，别墅抵押贷款，杭州抵押贷款，房产抵押贷款，汽车抵押贷款，无抵押贷款，企业贷款等贷款服务，可以在线申请贷款，也可以拨打电话：17364552093 手机：15336550459进行相关资讯，希望我们杭州老杨见闻的相关分享可以帮助到您！”