商业银行住房按揭贷款风险控制的途径(商业银行应该如何控制贷款风险)_贷款计算公式,汽车抵押贷款 杭州

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10条解答

一.我国商业银行住房按揭贷款风险控制的途径有哪些

1.个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于都买自用普通住房的贷款。住房按揭贷款的种类有揭贷款、住房公积金贷款和组合贷款。揭贷款风险管理的主要内容：1，银行与房地产开发商签订协议2购房者与开发商签订住房买卖合同3购房者提出借款申请4开发商签字担保5银行审批6公证和等级7购买保险和交付银行贷款手续费8贷款的发放与收回

二.我国目前商业银行个人住房贷款风险采取了哪些控制举措

1.我国的个人住房贷款尚处于起步阶段，虽然我国已经建立了较为完善的个人住房贷款风险防范制度，但是仍然有许多不足存在，面临较多的风险管理障碍。

2.通过对其他学者关于商业银行个人住房贷款风险分析和控制方面文献的学习以及自身对现实中我国商业银行个人住房贷款流程的研究，总结我国商业银行个人住房贷款风险。

3.针对目前我国商业银行个人住房贷款存在的风险，结合现阶段房地产调控政策从完善商业银行自身管理、审查监督借款人还款能力、加强房地产宏观调控政策研究方面对我国商业银行的个人住房贷款风险防范提出了建议。

三.商业银行信贷风险管理的主要方法有哪些

通常来讲，信贷风险主要包括信用风险，市场风险和操作风险。通俗的说，就是借款人会不会是诈骗分子，纯属来骗钱，或者说是不是存在借钱不还的风险。

四.银行如何货款风险控制

1.商业银行控制贷款风险主要通过以下方法：各大商业银行在执行贷款的过程中，都在严格的考察贷款人的贷款能力，做到把风险降到最低;商业银行对贷款工作分为不同等级，严格的考察和监测不良的资产;加强与贷款客户进行沟通，着重控制在这过程中出现的风险问题;加强信贷政策和产业政策的联合，推进经济资产的结构的整合。

五.我国商业银行放贷风险与防范

1.信贷风险防范相关的建议与措施针对上述问题，建议国有商业银行研究落实针对性强的管理措施，切实加强信贷风险监控管理，确保新增贷款质量。

2.具体包括：1．建立先进的风险管理文化，树立风险管理理念形成于思，所以建立先进的风险管理文化，树立风险管理理念，是建立风险管理体制的基础。

3.同时更要优化风险管理理念，风险管理体系的科学性和有效性关键在于风险管理理念是否适应业务发展的要求。目前，改进风险管理理念的关键是要处理好业务发展和风险管理的辨证关系，核心是采取差别化管理的原则。风险管理和业务发展是并行不悖的，风险管理的过程同样是创造价值的过程，任何业务都是有风险的，风险管理的任务就是寻找业务过程的风险点、衡量业务的风险度，积极寻找、发展防范风险的办法，在克服风险的同时从风险管理中创造收益。

4.要改变以往对风险管理的偏见，树立先进的风险管理文化。目前，我国商业银行先进的风险管理文化还未形成，风险管理部门和业务部门很少通过沟通去消除文化上的差距，业务流程前台和后台的矛盾往往被动解决，而不是通过沟通来消除这些差异，换位思考不够。

5.2．构建先进完善的风险管理体系风险管理体系是否健全有效是银行风险管理水平的重要标志。一般来说，风险管理体系应该包括风险管理组织体系、政策体系、决策体系和评价体系等内容。商业银行的风险管理应该是全面风险管理，这既是巴塞尔协议的要求，也是商业银行应对未来挑战的要求。运用现代金融工程的技术，贯彻全面风险管理思想，构筑商业银行内部风险控制体系，是商业银行应对面临的严峻金融风险的挑战的重要举措。

6.当前商业银行应加快风险管理体制改革的步伐，建立垂直化的风险管理体制，风险管理重点应该由强调审贷分离向构建风险管理体系转变。

7.以往，商业银行风险管理往往单纯强调“审贷分离”，而忽视了商业银行内整个风险管理体系的建设。但巴林银行、大和银行、亚洲金融危机等一系列事件说明，目前银行业的风险管理已经不单单是授信审批的控制，而且更强调银行整个风险管理体系的健全。

8.从先进银行风险管理的经验看，健全风险管理体系应是风险管理战略、偏好、构架、过程和文化的统一，通过建立清晰的风险管理战略和偏好、完善的管理架构、全面的风险管理过程和良好的信贷文化，最终实现风险管理效率和价值的最大化。

9.3．前移风险管理关口，对客户进行全程管理要在商业银行内部彻底实现风险管理体制的变革，改变以往商业银行内部条条框框的管理模式，就要实现以业务流程为中心的风险管理体制。

10.风险管理体制要符合业务流程的要求，就是在确保风险管理体制独立性的基础上实现“横向延伸、纵向管理”，推进风险管理关口的前移。

11.在商业银行内部，要逐渐树立“大风险管理”的观念，即风险管理是每一个银行员工的职责，而不单单是风险管理部门的任务。

12.要逐步实现在业务部门设立“风险管理窗口”，通过“窗口”传递和执行风险管理政策，“窗口”的工作直接向风险管理部门负责，风险管理部门对风险窗口人员的任职资格应该有认定的责任。

13.这样既保证了银行风险管理的统一性和独立性，又从业务风险产生的源头就进行有效控制，实现风险管理理念在业务部门的前移、风险管理意识到位。

14.这种全方位的风险管理也是对客户进行全程管理，一是严格按信贷规则进行管理，对每笔贷款资料的真实性、有效性、合法性进行审查核实，坚持做到选准优良客户，严把贷款准入关；二是严格贷后跟踪管理，根据企业所处的生命周期，发现问题，及时采取防范风险措施。

15.4．要提高风险管理技术，及早利用信息技术要提高风险管理技术，更要及早利用信息技术，建立国内风险管理和全球风险管理体系。

16.如果说完善的风险管理体系和先进风险管理理念为银行强大的风险管理功能提供了必要的保证，那么各种风险管理技术和工具则为风险管理提供了技术支持。

17.提高风险管理技术水平是一项复杂的工程，业务和风险管理过程的不同阶段对风险管理工具和技术的需要也是不同的，这在一定程度上决定了风险管理的整体效果不是取决于任何先进的风险管理工具的单独使用，而是所有风险管理技术综合运用的结果。

18.从国际先进银行的实践看，风险管理工具和信息系统建设及其成果的有效运用，是增强银行风险管理能力，提升核心竞争力的重要手段和途径。

19.目前，我国商业银行在风险管理工具开发和运用方面已取得了较好的工作成果，但与国际先进银行相比，还存在着相当大的差距。

20.因此，商业银行要加紧推进内部评级工程建设，加快信息系统和相关配套制度的完善工作，依托先进的风险计量和管理技术，提高实际应用水平，充分发挥科技在风险管理中的积极作用，不断提高商业银行的风险管理能力和核心竞争力。

21.5．强化风险管理人员的素质，建立一支优秀的管理队伍在风险的管理中，人才是关键。我国商业银行同国外相比，人才相对不足，尤其是风险管理的高级人才相当匮乏，这制约了商业银行风险管理的强化与发展，一定程度上也削弱了风险管理制度的执行及执行效果。

22.解决这一问题，一方面应加紧人才的引进充实风险管理的各个阶层，尤其是基层，另一方面应加紧提高现有职员的风险管理意识与能力。

23.这样，既可以从源头上降低贷款风险的发生，又可以建立一支优秀的清收不良资产队伍，加大对不良贷款的清收力度，加快对不良资产的迅速处理，以活化不良资产。

24.事实上，事前的控制同事后的控制一样的重要。一般来说，不良资产形成的背后都有某些不良的人、不健全的规章制度、不良的理念。如果还用不良的人进行放贷与清收，很可能助长这些行为。因此，要把优秀人才吸收到放贷与清收盘活队伍中来，这样，有一支优秀的队伍，再配以科学合理的激励约束机制，不良贷款产生将会更难，而其清收将会更易。

25.6．要建立依法管理贷款制度，强化依法管理贷款，降低贷款风险社会主义市场经济是法制经济，要确保提高信贷资产质量离不开依法管理贷款。

26.国际上商业银行管理信贷均采取合法的贷款担保制度，是实现信贷资产安全的重要保证。而当前我国商业银行不良资产处置工作面临众多的法律困境，如恶意逃废债现象严重，法律对恶意逃废债行为的制裁缺乏应有的惩治力度，还有商业银行的资产处置工作在准入资格和依法管理能力方面受到诸多限制，而法院判决的结果往往与商业银行改善资产质量的意愿相悖，再如资产处置中的多重行政制约和高额费用造成“处置即损失”现象发生。

27.这些问题的根本解决不仅要靠法制的进一步完善，尽快建立起一套完备的民事案件风险处置机制，而且也对商业银行的金融法律业务水平提出了更高的要求，加快“内部律师”的培养，逐步将法律规避风险方法用于金融资产管理。

28.7．进一步完善考核体系，认真执行奖惩制度完善的考核体系与优秀的奖惩制度能实现有效的事后控制。严格奖惩考核，严格执行贷款责任追究制度，确保贷款质量的提高。由此可见，贷款质量的高低，事在人为，凡是贷款质量低的基层行多是由于领导班子管理松弛。为此，商业银行对分支机构的信贷资产质量管理必须要坚持以点带面、对领导班子应进行轮岗，并认真执行奖优罚劣的严格管理措施。

29.考核体系上应健全完善反映贷款客户风险的经济资本分配系数，在KPI考核中，建议优化新增贷款质量指标，加强存量贷款管理，以新发放贷款不良率、关注类贷款占比、信贷成本、不良贷款额、风险基础管理等指标为考核指标，鼓励商业银行各分支机构优化存量贷款结构，提高风险识别能力，及时保全资产，盘活不良，提高贷款质量。

30.8．进一步加大呆账核销的工作力度，积极研究有拨备条件下的核销政策国际先进银行之所以能长期保持较好的资产质量，除了具有较高的风险管理水平外，足额提取拨备并及时核销也是一个重要原因。

31.目前，我国商业银行已按照国际标准和实际风险状况计提了拨备，但由于不能满足现行的核销政策，致使相当部分的呆账无法及时核销，在一定程度上影响了信贷资产质量的改善。

32.因此，一方面，要进一步加大呆账核销的工作力度，充分利用现有呆账核销政策，及时核销符合政策的损失类贷款；另一方面，商业银行要积极研究在有拨备条件下的核销政策，并主动向有关部门提出政策建议，让拨备真正起到核销呆账、改善资产质量的作用。

同时，已核销的坏账、呆账还应派专人进行管理，负责催收，只要还有一线希望，决不放弃。

六.商业银行进行风险抑制的方法

1.风险抑制是指商业银行在承担风险之后，加强对风险因素的关注，注意风险不利变化的信号，在风险爆发之前采取措施防止风险的恶化或者尽量减少风险造成的损失。

风险抑制出于两种指导思想，不同的指导思想下有不同的风险抑制方法。第一种思想：不仅要保全本金，而且还要原订的贷款收益。其方法是：追加担保人和担保金额追加资产抵押，保证客户破产倒闭时银行获得首先清偿。第二种思想：只想使本金损失在最小的范围即可。其方法是：减少追加贷款额向客户派驻有关人员帮助客户发现问题和解决问题。

七.住房按揭贷款要规避哪些风险

1.财务风险的规避财力风险，是因借款人财务状况变坏难以按时还款，而使银行面临违约或拖欠的可能性。银行为了避免发生财务风险，一般采取抵押加第三方担保的办法。就我国目前情况看，第三方通常是借款人的工作单位，但由于部分单位经济效益不佳，单位员工的工作流动频率将越来越大等诸多方面因素，这种担保办法在实践中很难实施，银行也并没有因第三方的担保而降低多少财务风险。

2.具体防范风险的办法可以这样考虑：继续实行抵押加第三方担保的“双保”制度，选择第三方要严格、慎重。对预期财务状况有可能好转的借款人实行延期偿还制度，延期内照计利息。如果借款人仍无力还款，可劝其降低居住标准，也可由售变租。将银行持有的抵押贷款予以证券化。将抵押贷款一级市场上的风险向投资于抵押贷款二级市场上的广大投资者转移分散。要建立住房信贷保险或担保的金融机构，由该机构向抵押贷款银行收购并担保住房抵押贷款合同，再由其将这些抵押贷款证券向公众出售发行，此举既可稳定住房市场，又能降低住房抵押贷款的风险。

3.利率风险的规避利率风险是指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致借款人违约或提前还款的风险。住房抵押贷款是长期贷款，利率变化是难免的我国这两年就多次调低利率。利率上升，将使银行筹资成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押贷款或持有可调利率抵押贷款，但可调利率幅度小于利率上升幅度的银行遭受损失；利率下降，对于持有大量固定利率抵押贷款的银行来说，可能面临借款人选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来抵押贷款而造成的利息收入减少的损失。

4.我国目前所试行的住房抵押贷款均采用传统的计划定价方式来确定单一的贷款利率，其中用信用资金发放的住房抵押贷款，利率还要按法定贷款利率减档执行。

5.而针对个人发放的抵押贷款的经营成本要比针对单位发放的贷款高，这就进一步加大了利率风险。因此，住房抵押贷款利率必须让银行根据筹资成本和经营状况确定，即执行市场利率，只有如此，银行也才有积极性。

6.至于用市场利率贷款，购房人可能有承受不了的问题，实际上现在制约居民购房的最根本的因素是房价相对于大众的收入而言太高了，房价构成极不合理，如果房价降到合理的水平，市场利率的承受根本不是问题。

7.因为每月增加的千分之几的利率和大笔的下降房款相比，要差很多。为规避利率风险，住房抵押贷款最好执行浮动利率。但浮动利率的计算比较复杂，借款人也多不愿接受。而执行固定利率，则必须很好地防范提前还款的风险。在美国，通常住房抵押贷款合同中都有提前还款条款以事先规定借款人是否有权提前偿还贷款，对提前还款行为征收相当贷款余额或总额的一定百分比的罚款，也可规定特定期限之内不允许提前偿还贷款，如果超过这一期限，则给予借款人提前还款的权力。

8.这种做法值得我们借鉴。房屋抵押物自身风险的规避来自房屋自身的风险主要是：房屋价值变化带来的风险和因自然灾害及意外事故所造成的风险。

9.对于后者，通常银行都采用房屋保险的办法来抵御。而前者的规避更应引起银行的注意。贷款银行一般是在评估机构提供的评估价和借款人的购买价之间选择较低者作为确定借款额度的标准。因此房屋的评估价格高低对确保住房抵押贷款的安全至关重要。而我国房地产价格评估起步时间较晚，技术水平低，操作规范不健全、不统一，就同一标的物评估的价格因评估人不同而相差悬殊，进一步加大了银行的风险。

10.为此，必须下力气完善我国的房地产估价制度，尤其是要真正建立估价师签安制度，其评估结果要由贷款银行最终确认。

11.抵押物处置风险的规避借款人一旦到期无力归还住房抵押贷款的本息，贷款银行有权处置抵押房地产，以收回本息。

12.但抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢，对银行都可能产生风险。抵押物处置不是短时间内就能完成的，时间越长，精力耗费越多，成本也就越高，而急于出手，价格自然要低很多，如果不能迅速处置，又要严重影响银行资金的周转。

13.在处置抵押物时还会遇到处样一个尴尬的问题：银行能否将借款人从抵押房屋中赶出去？

14.考虑社会稳定性，这样做显然不合适，但不这样，银行的经济利益要遭受损失，银行毕竟不是慈善机构。

15.因此，没有一个明确的法规制度，银行对抵押物享有处置权只能是一句空话。建议由前文提到的住房信贷保险或担保的金融机构对借款人提供最后还款保证，一旦借款人不能按期还款，由该金融机构代为偿还，并转移原来的借贷关系。

16.在借款人经济条件尚无法改善之前可由卖改租，也可以确保居民居住得到基本保障的前提下降低现有居住水平。没有政府的介入，银行的正常经营根本无法保障。更何况，世界上没有任何一个国家的住房制度实行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，与其通过财政直接补贴，还不如在政策上多为居民融通资金提供保障，这样既可降低银行经营风险，也可让更多的人具备贷款的条件。

八.商业银行如何降低贷款风险

1.这个问题大了，至少需要一本书的解答，简单说说从以下及方面分析和防范风险不分先后顺序：市场风险；政策风险；借款人自身风险；担保风险；还款风险；操作风险。

从以上的风险调查了解，然后设计如何规避风险的手段才能有效地降低贷款风险。

九.房子按揭贷款的风险有哪些

1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。

2.当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

3.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。

4.这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。

5.经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。

6.经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。

7.这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

8.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。

9.如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。

10.如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

11.房屋抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

12.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。

13.二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。

14.但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有71891万;公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少，普及面不广。

15.针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

16.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。

17.一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。

18.？

19.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。

20.与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

21.二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等)，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

十.商业银行贷款存在哪些风险

1.按贷款风险本身的性质可分为静态风险与动态风险静态风险是指由于自然灾害和意外事故使借款人遭受重大损失而使其无法按期归还贷款的可能性。

2.其基本特征是:静态风险只有风险损失而没有风险收益;银行可以通过大数法则对其造成的后果加以估计，并通过保险制度进行社会化的分担;风险承担主体只能被动防御。

3.动态风险是指由于银行决策失误或经济环境改变和市场行情的波动等原因引起借款人不能按期归还贷款的可能性。

4.其基本特征是:动态风险既可带来风险损失，又可带来风险收益;银行无法对其造成的后果进行估测，但通过各种风险控制手段，可尽量减少风险损失的产生;风险承担主体可以自主决定是否承担或转移风险。

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